房地产的位置与房地产价值关系

　　3. 对房地产估价中重视区位影响房地产投资的建议
　　房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此，如何选择一个好的位置，是房地产投资的关键。一般来说，投资者应该考虑以下几种位置：
　　(1)自身绿化条件较好的项目——环境较好，空气清新，孩子们有玩耍的游乐场所，老年人有可供活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。
　　(2)城市的边缘地带——目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。
　　(3)基础设施完善的地区——基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求，也更能聚集“人气”，形成升值的潜力。
　　(4)外来人口密集的地区——外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此种位置投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。
　　(5)文教区——现代经济的发展使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。
　　(6)交通往来方便的区域——随着人民生活水平的提高，家庭收入的增长，人们已具备了购买汽车的能力。因此，远近已不再是关键问题，能否升值主要是看交通往来是否方便。有多条交通线路可选择进出的区域，是人们的钟爱，此区域内的房产也必然会有所升值。
　　(7)发展潜力大的地区——这些地区有广阔的发展前景，可能目前的房价较低，但是将来可能在此区域兴建大型公益或科技项目（如高新开发区、科技园等），使其有着相当大的发展潜力。
　　通过以上分析归纳影响居住房地产的主要区位状况因素有四条：
　　(1)交通条件——城市交通的通达程度，如估价居住房地产附近是否通行公共汽车、电车等；
　　(2)生活服务设施——居住房地产周围一定要有基本的生活服务设施，如：菜市场、商店、银行、邮局等；
　　(3)教育配套设施——是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学和幼儿园、托儿所；
　　(4)环境质量——估价居住房地产附近及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。因此通过以上分析可知，房地产地理位置的好坏对于房地产估价活动有着巨大的影响，它不仅决定了房地产本身价值的高低，而且还决定了房地产价值变动的抗跌能力。同时房地产的地理位置也是房地产投资时所考虑的首要问题，它与房地产投资收益成正比例关系，它对房地产投资商是否投资、投资的风险程度、投资的数额的大小等起着决定性作用。
　　
　　参考文献
　　［1］ 李永福 章彤等课题《大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究》 2005年7月
　　［2］ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 《房地产估价理论与方法》 中国建筑工业出版社，北京 2007
　　［3］ 《房地产新政——现状、展望与思考》 西南财经大学出版社，成都 2009