房地产企稳是美国经济快速复苏的关键

　美国经济已经进入了复苏阶段，但房地产市场仍然处于底端徘徊，未见触底回升，这严重地制约着美国经济复苏的速度。
　　
　　美房地产市场依然处于底端徘徊
　　
　　从供给面来看，美国NAHB房地产市场指数5月份录得16，该指数自去年11月份以来除今年3月份录得17以外均为16，开发商未来一段时间对房地产市场持悲观态度。
　　从2009年5月开始，新屋开工数量处于微弱复苏之中，后缓慢上升到2010年4月的68.7万套之后又呈下跌趋势。截至今年4月份，新屋开工值录得52.3万套，较前期下降了10.6%。而从目前新房库存来看，3月份值为17.4万套，处于历史最低水平，但是开发商开工意愿仍然不够强烈。
　　经过季节调整的标准普尔Case-Shiller二十大城市房价指数从2006年4月的峰值水平206.55下跌到2009年5月谷底的140.98。2010年6月标普Case-Shiller二十大城市房价指数已经回升到147.6，相对谷底水平上升了4.7%，但购房退税政策结束后又回落至2011年2月份的141.6，接近于2009年的谷底水平。
　　今年3月份以来，美国通胀水平持续上升，居民实际购买能力微弱下降。美国住房空置率持续上升，房地产市场价格持续下降反映了房地产市场供求失衡压力依然较大。
　　
　　美国经济实质的复苏仍缓慢
　　
　　房价的止跌回稳直接关系到实体经济的回升和金融系统的信贷恢复。
　　根据历史经验，经济衰退的程度越深，复苏会越强劲。除了最近1991年和2001年经济衰退程度比较浅，复苏也比较疲软之外，其他几轮衰退后都出现了强劲复苏，增长率平均超过4.5%。
　　历次经济从衰退走向复苏的动力主要来自四个方面：一是宽松的货币政策和财政刺激政策；二是住房需求和耐用品需求的强劲反弹，除了最近两轮经济复苏和1980年的复苏外，住房投资在此前每轮复苏的第一年至少为实际GDP增长贡献了0.5个百分点，大多数情况下超过了1个百分点。耐用消费品支出的情况也类似。三是投资改善时企业会迅速雇用工人，需求会转化为居民收入，通过乘数效应促进消费增加；四是制造业部门从清理存货转向补充存货。
　　然而，观察本轮经济复苏，房地产市场并没有起到明显的推动作用。从2009年第三季度到2010年第二季度，美国经济复苏的动力来自政策刺激和企业补充库存。
　　然而，2010年年中以来，随着各项财政刺激计划纷纷到期，企业补库存贡献减少，而私人消费增速并没有持续的增加下去，这使得美国经济反弹动力减弱。
　　受制于失业率高企、房地产市场复苏缓慢和银行借贷需求不振，2011年下半年私人需求的增长恐将难以抵消政策退出和再库存进程结束对经济的负面影响，美国经济的复苏过程仍将较为缓慢。 转