广州地区农村房地产发展的思考

　　2.3 土地流转制度不明确不健全，导致土地资源浪费
　　在现行法律法规下，宅基地属于集体土地，宅基地的申请者必须是该集体人员，并且使用权的转让也限制在了该集体人员的内部。这是造成土地资源没有得到充分利用的重要原因。笔者实地走访调查得知，在很多城郊，一个村里面分成“新村”与“旧村”。所谓的旧村就是上几辈留下的大面积的旧房子、土地等，这些都是村民们旧的宅基地，而现在已人去楼空，变成了“空心村”，旧宅基地就一直处于闲置状态，严重浪费土地资源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也没有足够的资金去开发空闲土地；其次，限于宅基地使用权流转的限制，宅基地无法流转给真正“有需要”且能“有效”利用它们的人。
　　3 农村房地产开发的相关建议
　　3.1 提高村民及基层干部的认识水平
　　政府和村委对村民应做好有关农村房地产开发政策的宣传及教育，可针对村内每户的青年劳力，让他们明白农村房地产开发的意义，使其带动家中其他成员的理解；对基层干部进行必要的相关知识培训，提高其行政意识，增强法律观念，加强措施落实力度。
　　3.2 开创多元的赔偿方式
　　如何补偿失地农民的损失，令其不至于失去土地后生活水平下降，则是发展农村房地产事业的重要前提。目前我国存在的征地补偿方式比较单一，导致失地农民利益没有得到应有的补偿和保障。此外，失地农民安置意愿与政府征地政策之间存在较大差距，现存补偿方式也加深农民群众与相关政府的矛盾。因此，笔者认为若在政府征地转制的过程中，应发展多元化的补偿方式，除货币赔偿外，还应加入培训其技能，安置再就业，或为其购置合理的社会保险等方式。
　　3.3 完善相关法律制度
　　根据现阶段的《土地管理法》与《物权法》规定，农村集体所有的土地不得进入市场，特别是宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或者村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房而农村集体土地只有被改制，征为国有后才能进入市场。如此一来大大减少了土地的利用率和农村房地产项目的效率。因此，应改善和健全立法制度，允许村集体在一定程度上自由交易土地资源，尽量减少地方政府对农村土地的自由流转进行过多的行政干预，而更多的是起到监管的作用，如村集体与开发商的交易中政府应加以监管，从而保证农民的合法权益不受侵害。
　　3.4 建设农村房地产项目的金融体系
　　资金问题是发展农村房地产最为核心的问题，因此需进一步健全金融体系。首先，对从事农村房地产项目，改造农村环境的企业，政府可作出政策性支持，如赋税优惠，简化融资手续，甚至放宽其融资方式如发行债券等。其次，积极引导大金融机构进入农村金融市场，同时鼓励并支持中小型金融机构形成新的农村金融组织，如民间私营机构，有地方政府参股的当地大企业等为农村房地产开发提供融资平台。
　　4 结语
　　虽然农村房地产的建设面临着很多难题，如社会人文的矛盾，土地流转制度与现实市场要求的不同步等，但只要在实践工作中不断总结经验和勇于创新，相信我国农村房地产事业的进程必定会上一个新的台阶，农村面貌会焕然一新，农民总体的生活环境和生活质量也会得以提高。