广州地区农村房地产发展的思考

摘 要：农村房地产建设是社会主义新农村建设中集约使用农村住房用地，发展农村集中住房的规划。首先从宏观层面简要说明农村发展房地产的意义，然后从实践调研中分析了当前广州地区农村房地产开发的现状，并剖析了阻碍其快速发展的原因，最后给出了发展农村房地产的一些建议。
　　关键词：农村房地产；广州地区；阻碍因素；建议

　　三农问题即是农民、农村、农业问题。其中，农村问题集中表现为农村面貌落后，经济不发达。发展农村房地产有利于改变落后的村容村貌，改善村民生活质量，而且如果农村房地产开发规划合理，落实到位，随着集中住房的落成和小区化的管理模式的开展，三农问题便会迎刃而解。其次，发展农村房地产有利于加快农村城镇化，解决就业问题，振兴农村经济，加速城乡一体化进程及缩小城乡差距。最后，发展农村房地产有利于完成现阶段保障性住房的目标，稳定社会发展。根据房地产行业“十二五”规划，2011年-2012年两年保障性住房总量原定为1300万套。然而，目前已经公布的地方建设计划，与目标还相距甚远。以广东省为例，中央规划广东明年将建44.7万套保障房，而目前各市报上来的数字汇总只有10万套。广东省住建厅住房保障处表示，44.7万套的数字还要继续协商，我省土地压力、财政压力难以承受。而开发农村土地，发展农村房地产事业将大大缓解保障性住房的建设用地压力。但现阶段农村房地产的开发却发展缓慢，因此有必要研究阻碍农村房地产发展的原因以及其发展对策。
　　1 农村房地产开发现状分析
　　1.1 村民对农村房地产缺乏支持
　　笔者于2010年在广州市农村地区3000余份的调查问卷结果得出：45%的村民对于农村房地产发展模式并不了解，而55%的村民则道听途说，并没有深入认识。此外在当前劳动密集型企业多，外来人口多的经济背景下，广州地区的城郊或城中村的村子里面形成了较大的房屋出租市场，所以对大部分村民来说现在已经很少进行农务劳动了，租房收入是村民们主要的生活收入来源。因此村民都不希望房屋土地被征收来开发房地产项目，从而断其收入。另外，祖屋乡情的情结也是阻碍农村房地产发展的重要因素。
　　1.2 农村的建设规划不合理
　　由于政府相关部门及农村基层没有具体的规划，或者在规划中存在很大的主观随意性，致使农村的建设欠缺合理性。具体表现为村中道路基建杂乱，卫生环境差等，这会使房地产开发商的投资兴趣减弱。另外，村中功能性分区不明朗，村民房屋建设布局不合理，致使空心村大量遗留，造成土地资源的极大浪费。
　　1.3 不同农村发展不一，两极分化较明显
　　农村发展水平与离市中心距离成反比。据笔者对广州地区实地调查发现，临近市中心的猎德村、杨箕村等村已经完成改制，其房地产、商业地产、工业地产等规划完善。对比较偏远的郊区，如番禺的诜敦村等尚未有发展农村房地产意向。村子位置与其发展状况见图1：
　　2 阻碍农村房地产开发的原因剖析
　　2.1 村民受其教育程度的限制和传统观念的影响较大
　　笔者调查统计，约80%的村民初中毕业及以下。限于教育程度，农民对发展房地产的意义认识不足。另外，在农民的观念中，土地是他们的“传承之宝”，土地对他们来说是无比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知识水平阻碍着他们对农村改造的接受意愿。
　　2.2 征地补偿没有合理性的标准
　　补偿问题是农民关于征地问题最关心的问题之一。资金补偿是当今征地补偿的主要补偿方式。很多偏远郊区却把资金补偿作为唯一补偿方式，按照相关法律法规实行一次性赔偿，赔偿金额以土地“原产值”为基准。此方式没有考虑土地的市场价值以及失地农民往后的生活保障问题。然而，在城市中心的农村，补偿方式通常不单一，除了资金补偿外，通常还会考虑农民失地后的生活保障问题，如为农民购买社会保险等。但总的来说，征地补偿都无法满足农民永久失地造成的损失。另外，补偿制度缺乏透明与监督，农民无从得知补偿的标准以及相关措施的落实情况。在相关补偿落实的工作中，缺乏监督制度，农民几乎无法直接参与到相关措施的讨论与监督中，从而，很多农民的切身利益无法得到很好的保障。