现行房地产发展的思考

　　【摘要】房地产业是关系国计民生的重要产业。住房问题，不仅仅是一个经济问题，而且是一个事关社会和谐安定的社会和政治问题，所以，对于我国现行房地产来说，其发展是值得我们所思考的。
　　【关键词】房地产；发展；思考
　　
　　1 现行房地产的分析
　　随着，经济的发展，房地产发展是非常迅速的，在近几年的房地产发展中，政府不断强化了房地产市场的监管，相继采取了一系列宏观调控的重要举措，有效地调整和平衡房地产市场主体及参与各方利益；加大保障性住房建设力度，切实维护社会和谐安定；对维护房地产业市场的平稳健康发展发挥了积极的作用。所以房地产的发展迅速是必然的。房地产是土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。在我国的房地产的市场主要是：
　　1.1 房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投资中心也将集中在东部五省市上面。总的来说，中国东西部差距很大。这是与地区经济发展水平，以及地区经济体制改革的程度相适应的。房地产市场的区域发展的不平衡，也影响着全国房地产市场的发展，从而使房地产市场的发展处于一个较低的水平，或者说，处于一个较低的发展阶段。
　　1.2 房地产企业数量多，规模小。在发展的过程中，中国房地产开发企业已由从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。
　　1.3 房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为中国房地产业投资的重要力量。利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。
　　2 现行房地产发展易出现的问题
　　在目前的现行房地产发展过程中易出现一些问题，主要有：
　　2.1 房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。目前，有许多的开发商，在进行房屋建造的时候，许多的建房是经适房建造量的比重太低，分配混乱，经适房与普通商品房价差距不大，并存在向高层次看齐的倾向，住房分配缺乏管理，且出现高收入阶层购买多套经适房的现象，导致社会上有相当部分中低收入者既买不起普通商品房又买不起经适房，且还享受不到廉租房，住房保障制度严重缺位。
　　2.2 房地产价格上涨过快。房屋不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包含房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。中国储蓄利率非常低，考虑到通货膨胀的影响，单纯储蓄几乎没有收益，甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益，大批资本开端涌入房地产业。同时，受国民币升值预期的影响，许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场。这导致房地产投资需求的大批增长。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。然而如果没有消费需求大批增长的背景，投资房地产获得不了收益，投资炒作是无法进行的。
　　2.3 对住房的保障功能重视不够。我国住房制度改革从实施之初就在某种程度上担负了拉动经济增长的功能。“房地产是国民经济的支柱产业”被地方政府推至极致并演变成畸形的增长模式。许多是由于地方政府过于依赖土地收益，造成房屋的涨价。土地有偿使用特别是土地使用权有偿出让，使土地成为地方政府的“摇钱树”。在现行体制下，由土地产生的资产性收入和大部分税费主要归地方所有，造成地方政府高度依赖土地收益。经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。在现行体制下，由土地产生的资产（源）性收益和大部分税费基本上归地方所有，加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策，各地政府在财政收入不足的情况下，只有利用土地出让筹集地方建设资金，土地收益在一些地区已成为典型的财政收入的另一利润源。