政府调控楼市困难原因探讨

　　信贷过度增加通过供给与需求两个方面影响房价。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少大型开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。土地的供给同样受到信贷政策的影响。在宽松的信贷政策刺激下，商业银行与地方政府形成融资默契：将各种国有资产组装成融资平台，从资产总量看，这些融资平台数量巨大，从财务指标看基本符合商业银行的贷款条件，加上各地方财政的隐性担保，商业银行愿意将巨额的资金贷给这些融资平台，根据有关部门的统计，在去年新增加的9万亿贷款中，有5万多亿贷给了地方政府的融资平台。地方政府由于有融资的便利，地方财政对土地出让金的依赖程度降低。于是，我们看到一个反常的现象，在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20%多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50%左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升，各地都出现了所谓的“地王”现象。而土地价格的上升必然助涨房价的上升。

　　从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，还款负担的降低进一步促进了众多购房者的购房欲望。

　　五、贫富差距过大。

　　房价高的一个直接原因就是少数有钱人太有钱，可以承受超高的房价，而大量普通收入的人只能望房兴叹。中国目前的收入分配格局就是向政府（权力）倾斜、向资本倾斜、向资源倾斜。拥有权力、资本、资源的人切走了GDP大蛋糕的绝大部分，而普通民众所得甚少。垄断企业收入高、福利好，但能分享其利益的只是不足10%的人口。而90%的劳动者就业在普通企业，收入低，保障少，多数无购房能力。市场经济有个基本的规律就是资源向优势一端集中，富人越富，穷人越穷。而解决的办法是通过财政的二次分配进行转移支付。而我国财政在社保、医保、教育、保障房等方面投入不足，未起到有效的调节作用。税制不合理，甚至有富人少交税、穷人多交税的情况发生，进一步拉大贫富差距。

　　另外，腐败收入，进入房市；最近连续爆出贪官购买几十套住房的事件。官员利用手中权力低价购房，炒卖赚钱已不是什么新闻。房产成为隐蔽非法所得，以及寻租的重要工具。至今没有一个对国内住房及购房者信息的准确统计，阴阳合同大行其道，保障房小区停奔驰、宝马。这些都是行政效率低下，管理不到位的表现。由于执行不到位，使很多可以简单控制房地产市场投机或过度炒作的措施无法实施。药只有越下越猛，副作用也难免越来越大。

　　六、政府定位失当。

　　目前，中国房地产市场的根本性问题在于政府定位失当。这集中表现在两个方面：一是政府深度介入房地产市场，其表现是政府垄断土地供应。二是政府对中低收入者的住房问题解决不力。从土地供应来看，土地交易在某种程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市场成为政府筹措资金的主要渠道，有的地方甚至财政来源的百分之八九十是靠土地。地方政府对土地供应的垄断和对土地财政的依赖，决定了其不可能做到超脱自身的利益诉求去执行中央政府的宏观调控政策，这种既当运动员又当裁判员的身份，使地方政府进退维谷，其调控效果可想而知。

　　从政府职能者，地方政府有责任解决中低收入者的住房制度保障问题，但在当前的体制下，地方政府并没有动力去推进。无论房价如何降，低收入阶层都是无力购房，这部分民众的住房问题只能靠政府解决。香港、新加坡都提供了良好的经验。我国保障房供应严重不足，其中主要原因是资金问题。现在国家正强力推进保障房建设，希望未来几年能看到效果。

　　总结：以上造成房价上涨的原因，很多都属于体制上、深层次的原因。最近30年经济领域改革突飞猛进，而政治体制改革停滞不前，局部还出现倒退的现象。造成政治、经济体制之间不协调的矛盾越来越突出，所产生的问题也越来越难解决，房地产即是其中一例。如果不从体制上加快改革，房地产问题就难以得到根本性的解决。限购等搬石头压住火山口的政策，迟早会带来更严重危机。

　　参考文献：

　　[1]孟晓晨。西方城市经济学———理论与方法[M].北京：北京大学出版社，1992.

　　[2]周天勇：城市化决定中国未来的发展。

　　[3]潘石屹：一套首付五成房价会应声而落。