浅谈新宏观形势下我国房地产企业融资困境及对策

    摘要：随着当前国家宏观调控力度的加大和经济政策的密集出台，房地产企业融资日趋困难。房地产企业如何适应新的形势变化，确保资金来源稳定发展是一个亟待解决的问题。本文结合当前宏观形势，对房地产企业面临的融资困境进行简要分析，并对房地产企业如何走出困境提出几点对策。
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　　为了应对金融危机和刺激经济发展，2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松货币政策，致使2009年的信贷规模超过预期30%，大量资金涌入房地产行业，市场强势回暖，引发了明显的通胀预期。2010年4月，“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资监管，国有资产和金融监管部门了加大查处力度。随后，银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调，要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台，宏观经济的主基调转向稳健和从紧，信贷政策日趋严格，房地产融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境，值得关注。
　　一、我国房地产企业融资现状及问题
　　目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等。根据表1- 1，2008年，房地产企业开发资金达30700亿元，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占比重分别为19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%。
　　表1- 12005- 2009年我国房地产开发投资的资金来源结构表
　　
　　数据来源：中国统计年鉴2009
　　从上表中可看出，对于银行的直接贷款近五年来平均水平在20%左右，而定金与预收款部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等方式取得，属于间接的银行贷款。粗略的估计，除房利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外，房地产企业的资金来源构成中对于银行的依赖占60%-70%，从而形成了我国房地产企业的融资结构比较单一，高度依赖银行的特征，在新形势下，融资凸显出以下问题：
　　1.银行贷款大量收缩
　　据统计，2010年以来，房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月获得银行授信的房企十分有限，且金额合计不超过500亿元。在2009年，银行提供授信额超过3300亿元。为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，2010年央行曾分别于1月、2月和5月三次上调存款准备金率0.5个百分点，后又于11月16日、29日两次上调0.5个百分点。
　　2010年12月10日，中国人民银行宣布自2010年12月20日起，年内第6次上调存款准备金率0.5个百分点，大型商业银行的存款准备金率达到18.5%，创下历史最高。据央行公布的12月份银行存款数据推算，此次上调预计可冻结资金3500亿元左右。在此背景下，房企的资金压力不言而喻。
　　2.上市融资门槛高
　　房企上市条件比较严格，截止2009年末，我国上市房企仅131家。2010年来，证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资，以抑制房价泡沫，至少有30家企业放弃了上市。直接上市受挫，使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”上市，或直接海外上市。而早在2007年末，中国证券监督管理委员会就开始限制房地产企业首次公开发行股票以及其他再融资方式，只放行优质的房企以借壳的方式上市。所以，上市融资对大多数房地产企业来说，短期内还是比较困难的。
　　3.信托融资受到限制
　　房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方式比较灵活以及满足广大投资者需求的特点。但融资规模受限，流动性差，近年门槛逐渐提高。2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定：信托公司应取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日，银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
　　2010年11月，银监会发又布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》（以下简称《通知》)，年内第三次针对房地产信托采取控制措施，要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查，各信托公司对房地产信托业务进行自查。较之前两轮压力测试偏重控制金融风险，这次则直接收紧融资渠道。银监会还规定禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，将投资附回购形式的变相融资视同贷款管理等。多家信托公司暂停了房地产信托业务。
　　4.加息压力增大
　　中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。随着存款准备金率连续上调，第二轮加息预期明显。出于对人民币升值带来的热钱涌入的不良后果的考虑，国家迟迟未第二轮加息，但已给房地产企业带来了巨大的预期压力。对于房产开发商，加息意味着开发投资成本上升，增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产企业带来压力，促使企业缩短开发周期，加快资金回笼。对于房地产行业股票而言，加息意味着房地产项目的折现价值降低，企业必要收益率标准提升，企业经济价值受损，股价估值面临下调。同时，对未来可能出现的销量下降、房价下跌的行业发展预期也会使投资者下调了房地产股票的估值。