关于解决物业服务收费问题的若干建议

　　统计资料显示，我国目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为物业服务企业提供的服务质量不高或者有瑕疵。其实，通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某几项服务不满，如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等，但是，由于具体服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主采取了类似“株连”的做法，因为对众多服务当中的某几项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。显然，这种做法虽然不妥，但也属无奈之举。鉴于上述原因，建议尽量细化明确物业服务费用，即确定每一个服务及支出项目的费用。这样，在出现由于个别项目服务质量有瑕疵而引发收费纠纷时．就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法一方面体现了公平合理、按质论价的原则，另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。
　　三、应尽快建立精确高效的物业服务质量考核体系
　　“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”的定价原则一致。但物业服务产品本质上是一种行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，大部分地区也都没有建立地方性的物业服务质量考核体系，这就使业主与物业服务方在服务质量上经常存在分歧，甚至业主之问对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法，各地在其指导下，根据当地的实际情况，进行落实细化，设计科学合理的质量考核指标体系．使其切实可行，精确高效，真正发挥标尺的作用。可以说，物业服务质量考核体系一旦建立．很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。
　　四、单独购买车位或车库的产权人应视情况确定是否缴纳物业服务费
　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，再由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上，可以单独将车位、车库(不属于公摊面积)的所有权让渡给业主之外的消费者。根据当前的普遍做法，物业服务企业对这些外卖的车位、车库消费者一般仅收取车辆管理费，用于车库车位的维修养护、停车管理人员的报酬和物业服务企业利润。显然．这部分车辆管理费仅是为获取车辆管理服务所支付的费用。现在问题是，对这些外卖车位和车库的消费者，能否在收取了车辆管理费外，再收取适当的物业服务费用呢?
　　就本质来说，这些单独购买车位、车库的消费者也是物业的产权人，是名副其实的业主，只不过他所持有的物业形式和其他业主不同而已。这部分特殊的业主，是否需要缴纳适当的物业服务费。关键看他们是否享受到了物业服务。笔者认为应该根据具体情况区别对待。如果车位、车库产权人在通往车位、车库的过程中．要穿越物业管理区域，那么他们自然要享受一系列的物业公共服务，比如清洁卫生、绿化、道路交通、公共秩序等等；如果车位、车库产权人可以直达车位、车库而无须穿越物业管理区域，那么他们就未享受到车辆管理服务之外的物业服务。
　　对于第一种情况。也许有人会反驳：这些外卖的车位、车库和必须通过的物业管理区域是一种相邻关系．全体业主理应提供通行的便利。这种说法也有一定道理。但也应该注意到，这些外卖车位、车库的使用寿命高达数十年，单就车辆对物业管理区域道路的毁损来说，这些产权人就没有理由不承担必需的道路养护费用。如果更较真的话，这些车辆占用了物业管理区域有限的道路资源．增加了安全隐患，而且污染了环境。对于这些负的外部效应。为什么不应该付出一定代价呢?
　　因此，按照“谁受益、谁付费”的原则，对这部分需要穿越物业管理区域的外卖车位、车库的产权人．收取一定的物业服务费是合理的，尤其是物业服务收费采取酬金制方式的，当然，具体标准可与其他业主区别对待。对于第二种情况，由于车位、车库的产权人只享受到了车辆管理服务．所以只需缴纳车辆管理费。而无须再缴纳任何性质的物业服务费。