关于解决物业服务收费问题的若干建议

来源:岁月联盟 作者:崔永亮 时间:2013-02-15
  【论文关键词】物业服务 计费依据 物业服务质量
  【论文摘要】物业服务收费问题,已影响到物业管理行业的健康发展,其根源包括体制上的缺陷、一些外在因素的影响。解决这一问题的关键就是要改革物业服务收费依据、收费方式,制定质量考核体系,从源头上进行纠偏和规范。
  物业服务收费一直是困扰物业管理行业发展的难题,大多数物业管理争议和纠纷都直接或间接与其相关。它本来是一种简单的商品交易行为.为什么会引发如此多的矛盾呢,究其根源,主要包括3个方面:(1)政府对物业服务收费在政策设计上存在一些先天缺陷,比如公平合理性欠缺,从而引发种种争议;(2)缺乏精确、高效的物业服务质量考核体系,导致费用与服务水平相适应的收费原则难以贯彻;(3)在物业管理实践中,新事物、新情况层出不穷,不断地创造出一些法律及政策上的空白,使现行的法律及政策规定无以应对。显然,第一、二个原因属于体制上的缺陷,第三个则属于外在因素的影响。透过纷繁复杂的问题表象,认识其本质,从源头上进行纠偏、规范,是解决物业服务收费问题的关键。
  一、物业服务收费的计费依据需要修改
  《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》对物业服务收费的原则、要求等进行了指导性的规定,但是把具体的管理权限下放给了省、自治区和直辖市政府价格与房地产主管部门.各地根据当地实际情况也出台了一些物业服务收费的管理办法。虽然这些管理办法不尽相同,但是收费依据较为一致,一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)来确定。这种收费依据的可操作性毋庸置疑,因为每个业主的建筑面积固定.只要收费标准不变,每个业主应交纳的物业服务费就固定不变。但是,这一收费依据也有明显弊端,即公平合理性考虑不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素,未考虑到人的因素,而真正享受物业服务的是人,并不是物,虽然物业面积和使用人数存在一定的正相关关系,但绝非严格意义上的一一对应,而且人口因素是动态变化的,当前收费依据无法体现这一特点。以住宅物业为例,在一个物业管理区域中,同样面积的房子,有些业主是单身阶层,有些是两口之家,也有些是三世同堂,另外,还有一些房子是闲置未用。可见,面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说,它一视同仁地提供给每个物业使用者无差异的公共服务.如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用设备设施的维修养护等等。这意味着同样面积的房子,如果使用者人数多,那么享受的公共服务总量也将随之增加。但是根据现在的物业服务收费计费依据,其物业服务费却没有任何增加。显然,这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。建议物业服务费计费依据可以建筑面积为基准,综合考虑人口因素进行调整.房屋空置不用可作为计费的起点,然后根据实际使用人数进行调整,房子使用人数发生了变化,物业服务费用也随之变动。这是一种灵活、动态的计费方式,当然,它的可操作性和效率不如现行计费方式,因为物业使用人数在不断发生变化.这就需要经常性地进行统计核实,无疑将大大增加物业服务企业的工作量,而且准确统计在技术上也存在一定难度,但它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这个涉及千家万户切身利益的问题来说,公平合理性似乎比效率更为重要。如何提高这种计费方式的可操作性和效率,有待进一步思考和探讨。
  二、物业服务费用应按项目细化明确
  根据《物业服务收费管理办法》,现行的物业服务收费采取两种方式,即包干制和酬金制:包干制收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分;酬金制收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用组成中,构成最复杂且争议也最多的就是物业服务成本(支出),它主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用:物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用;物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等等。可见,物业服务成本(支出)是物业服务企业为全体业主提供公共服务的成本支出。是物业服务费的主体构成部分。在我国目前的物业管理实践中,大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价,而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种计费方式有着明显的弊端。

图片内容