美国次贷危机对中国房贷市场的启示
来源：岁月联盟
时间：2010-06-25
[关键词]次贷危机 房贷市场 启示
从2007年2月美国两大次级抵押贷款公司发布盈利预警、减少放贷开始，美国次级抵押贷款风险浮出水面。随着时间的推移，次贷危机所波及的范围越来越广，经济损失也越来越大。据国际货币基金组织预计，美国次贷危机的全球动荡将造成高达9450亿美元的损失。
在美国，根据信用质量，居民的按揭贷款分为“最优”(prime)贷款、次优或次级贷款(subprime mortgage)、超A贷款(Alt-A)等三类。在这三类贷款中，最优贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构(GSE)规定的严格标准，具有良好的信用品质，引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款，并很可能将波及到超A类贷款。次级贷款和超A贷款有两个共同特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录，并且，还款额与收入比(PTI)超过了55%，或者贷款总额与房产价值比(LTV)超过了85%。超A贷款的信用质量虽然好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，但借款人无法提供完整的收入证明。除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔。
911之后，美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
目前我国的房贷市场与美国次贷危机爆发前的某些特征十分相像：⑴ 随着央行连续多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力越来越大，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，特别是房地产价格在持续几年上涨后呈现出下降趋势，使得住房抵押贷款的风险也越来越大了。⑵ 按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。以国内目前的经济发展水平，居民住房消费支出超过家庭收入比重的30%就存在着过度负担。有关调查显示，目前约31%的购房者月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。⑶ 我国商业银行普遍认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧，因此将个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务。它们通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽个人住房按揭贷款者市场进入的条件，增大了房贷资产的风险。此外，我国房贷占比过高，截止到2007年底，中资银行房贷占比达32.2%，因此房贷市场的波动对整个银行业有巨大影响。与美国不同的是，我国尚未进行银行资产证券化进程，银行风险无法转移，一旦房贷市场风险暴露，银行的损失是无法估计的。
鉴于我国房贷市场的现状，为了避免危机的出现，必须吸取美国次贷危机的教训，从以下几点着手，未雨绸缪，防患于未然：
第一，加强贷款的审核管理，提高个人房贷的质量，从源头将风险控制到最小。我国目前的房贷市场没有根据信用等级进行划分，无法准确评估贷款人的信用质量，因此住房按揭贷款存在潜在的信用风险，需要加强对借款人的信用审查，提高按揭贷款的准入门槛。从长期来看，降低房贷市场的信用风险就要完善我国的信用评价体系，可以借鉴美国按揭抵押贷款中根据贷款人的信用质量划分不同的信用等级，并按照不同的信用等级制定不同的贷款政策。另外，为提高个人房贷的质量，对于房价上涨过快的地区，可以考虑提高按揭贷款的首付比例， 第二，转变贷款利率类型。目前我国房贷实行的主要是浮动利率贷款，加息不仅会影响新增贷款，也会加大原有贷款者的偿贷成本。美国次级贷款危机的一个重要原因就是在浮动利率下，美联储连续加息使得贷款人还款成本提高，从而导致贷款人的风险敞口扩大，遭遇债务危机，并最终导致贷款机构坏账的增加。利率是央行货币政策的一个重要手段，我国贷款的浮动利率特征要求央行在通过调整利率达到其他政策目标的同时，也不能忽视利率调整对于贷款者偿贷能力的影响。尝试从浮动利率按揭贷款向固定利率按揭贷款转变，不仅使贷款人在贷款初期就锁定风险，也使央行在制定货币政策时减少了牵制。
第三，稳定房地产市场，防止房价发生大幅波动。房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康的根本保证。美国房地产市场的持续低迷就是诱发次级抵押贷款危机爆发的一项重要原因。
第四，加强政府的房贷危机处理能力。政府相关监管机构应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，及时向放贷者和投资者发出危机警告，减少或停止发放新的危险住房抵押贷款。房贷市场发生危机后，政府应该及时采取相关措施，坚定市场信心，防止危机进一步扩散到其他领域。同时政府应该稳定借贷者，延缓其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及领域。
第五，重视商业银行风险的转移和分散，实行银行资产证券化。资产证券化是指发起人将可以产生稳定收入现金流的资产，通过结构设计、信用增级等技术手段转换为可在资本市场上流通的证券的过程。我国传统的信用模式，资金一旦被贷出，直到借贷人还款，贷款人很难将贷款转化为资金，因而导致银行面临流动性差的问题，尤其是大量的房地产抵押贷款，期限一般都比较长，面临的流动性风险就很大，更加需要提高流动性。资产证券化可以将银行风险分散、转移给数目众多、愿意和能够承担风险的社会个体，从而降低整体金融风险，避免由社会全体成员来承担无收益的风险，减少不公平。此外，资产证券化能够增加资产负债管理手段，缓解可能面临的流动性压力。除了为商业银行提供风险疏导渠道之外，资产证券化还能为商业银行带来多方面的收益，具体包括通过真实出售将信贷资产转移出资产负债表，从而释放风险资本金，提高资本充足率；通过将兑现的资金进行新的投资并担当资产管理人的角色，增加收益渠道等等。所有这些，都有助于商业银行风险的降低和收益的提高。面对此次次贷危机，美国房贷资产证券化的直接结果就是在全球分散次贷风险，在最大程度上降低了对本国的影响。
在世界经济一体化的前提下，美国的次贷危机已经蔓延到了许多国家，对世界经济秩序产生了极大的破坏作用，导致全球范围内的经济衰退、股市暴跌、金融机构破产等严重后果。我国的房贷市场已经出现了美国次级抵押贷款危机爆发之前的某些特征，如果任由其发展下去极有可能引发金融市场危机。因此我国的金融监管机构、银行体系、房地产开发商等应该理性的面对当前的形势，吸取美国次级抵押贷款危机中的经验教训，做好应对措施，确保我国的房贷市场能够稳定健康发展。
[1]王攀，美国次级房贷危机警示中国，当代金融家，2007-5-31
[2]美次贷危机对中国房贷市场有何启发，新华每日电讯，2007-8-26
[3]庄春，中国房贷市场危机显现，当代金融家，2007-7-5
[4]彭兴韵，中国的房贷市场也有美国次级债风险特征，中国金融网，2007-8-27
[5]王攀，美国政府应对次级抵押贷款危机策略，当代金融家，2007-5-31
