市场垄断是引起高房价的根本原因

　　摘要：我国房价在已经大大超出普通居民购买能力的情况下房价仍然持续高涨，我国政府在土地供应量、房屋销售环节、供应结构以及税收、银行利率等方面进行了宏观调控，但大多城市的房价仍然逆势上涨。自从停止集资建房后房地产开发的权利就逐渐集中于房地产开发商；同时我国的土地出让政策和加强银行贷款管理政策淘汰了中小房地产开发公司，形成了我国房地产开发的市场垄断，从而使得房地产价格越来越高。
 
　　关键词：市场垄断；住宅房价；供给弹性；土地出让；房地产开发
　　
　　自从1998年我国实行住房分配货币化以来，在需求冲击、政策冲击、宏观的冲击下，房地产价格一路上涨，从最初的一平米几百元到现在的几千元，甚至十几万元每平米的房价。房价已远远超出了普通居民的购买力，虽然我国政府在土地供应量、房屋销售环节、供应结构、税收及银行利率等方面进行了宏观调控，但大多城市的房价仍然逆势上涨。造成房价上涨更多的原因是深层的制度因素，即房地产开发的市场垄断。
　　土地出让和房地产开发相关政策是对房地产开发市场的规范，或者是为住房建设提供一个专业的房地产开发队伍。但是这种政策已经成为房地产市场垄断的根本原因。这种政策把房地产开发的权利就集中到少数大的房地产开发商手里，垄断的商品房供应方式减少了供应弹性，从而使价格越涨越高。
　　
　　一、停止集资建房政策
　　
　　建设部、监察部、国土资源部三部委2006年联合发出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止审批党政机关集资合作建房项目。
　　严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义任何方式搞集资合作建房。政府出台该政策是为了公平合理的配置资源，但其把住宅房地产开发的权利集中了少数开发商的手里，而没有出台相关政策防范房地产市场垄断。我国的城市人口由于城市化在大量增加，城镇人口比重从1995年的29.04%提高到2007年的44.94%，加之生活水平的提高，人均住房面积在增大，总的住宅的需求量很大。由此，这种垄断的供应方式减少了供应弹性，从而使商品住房价格越涨越高。
　　
　　二、收紧房地产贷款阀门
　　
　　2007年9月，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，收紧房地产企业贷款阀门。房地产开发企业贷款收紧之后小的开发公司想要必须有大量的自有资金用于开发建设，而小的开发公司的资金有限，势必会被淘汰，房地产开发权集中到少数房地产开发商手里。 　　三、土地出让政策
　　
　　（一）土地出让的垄断和受让的半垄断
　　我国的土地所有权是国家所有和全民所有，而作为城市的土地归国家所有。一方面各级地方政府在受国务院委托垄断的出让土地所有权，垄断出让所带来的巨额收益为地方政府所热衷。另一方面在地方政府有计划的供应土地时，批租土地的单位宗地面积越来越大，少数资金雄厚的垄断了出让的土地，致使客观上排挤了中小房地产企业和其他市场主体介入土地的取得，从而把房地产开发权集中到少数开发商手里。开发商非常热衷于大面积拥有土地：开发商能获得很多的利润；开发商能够在大规模的土地开发中形成区域性的垄断。在一个中等城市的房地产开发可能是由几个开发商控制，他们完全控制价格。虽然开发商早期建的房子价格比较低，但价格会逐渐地上升，这种半垄断状态使得房价越来越高。
　　（二）土地出让金一次付清政策
　　2007年11月1日正式实施的国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中首次明确受让人必须付清全部土地出让金后方能领取土地使用权证书。未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。同样导致了自有资金有限的小开发公司被淘汰。
　　（三）土地出让方式
　　我国土地供应2004年面实行招标、拍卖，取消了协议出让的土地出让方式。这一垄断的土地出让方式使得土地价格越卖越高。
　　2007年6月28日，深圳福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元的天价，该楼面地价为1.0375万元/平方米，如此高的地价房价不会低。
　　目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。再加上大宗土地进入具有垄断地位的有限的房地产开发企业，企业就能够按照自己对价格和利润的预期安排房屋供应，从而利用市场的支配地位控制房屋供给量，操纵房地产市场市场价格。
　　
　　：
　　1、陈劲超.对症下药是宏观调控的关键[J].城市开发,2006(12).
　　2、王洪卫.房地产学[M].上海财经大学出版社,2003.
　　3、慎言.房地产[J].供应如何决定需求,2006(5).
　　4、方明.借鉴国际经验结合中国特色促进我国房地产市场健康[J].住宅与房地产,2005(4).
　　5、蒙志红.遏制房价：全民动员[J].住宅与房地产,2004(8).