浅议建立军队住房贷款制度

　　 【摘要】 军队住房补贴制度对于提高军人住房水平起到了一定的保障作用，但现行政策规定军人只有在退出现役时才能支取。本文从商业贷款的角度试论建立军队住房贷款制度，建立军队与银行之间的合作机制，军队向银行提供军人信用和贷款担保降低银行贷款风险，银行则向军人提供一定的优惠政策，实现双方的共赢，并建立完善的配套措施确保贷款制度的正常运行。
　　 【关键词】 军队住房 贷款制度 住房
　　
　　 军队实行住房补贴制度，结束了我军福利分房的，住房保障方式逐步向货币化分配制度转变，这有利地维护了官兵的切身利益，提高了军队人员住房保障水平。但是我们也要看到，住房补贴制度目前还只是在解决转业复员人员住房问题上发挥了作用，而在职人员的住房困难仍得不到有效解决。为了推进军队人员住房保障社会化，应当借助社会力量多渠道解决住房问题，本文建议通过建立军队住房贷款制度，使军队人员住房经济补偿更加普及化、化。
　　
　　 一、建立军队住房贷款制度的必要性
　　
　　 从现阶段军队人员实际住房情况看，供需矛盾较为突出，尤其在省会以上的大中城市，在职人员不能及时按职级住用相应建筑面积标准的公寓房，有的单位部分干部根本没房住。分析其原因，主要有以下几点。一是1999年以前转业复员的人员未享受到住房补贴，到地方后，既分不到住房又没钱购买住房，这就造成安置在驻地的转业复员人员不能及时腾退军产住房。二是在大部分地区租住军队公寓住房和在地方相比，不仅价格比较低，而且生活条件和安全性都比地方要好，因此造成转业复员人员离队后，能买起住房的也不愿购买，仍然住用军队公寓住房。三是在职干部退休后，不能及时得到妥善安置，仍住用公寓房。
　　 军队实行住房补贴制度后，提高了转业复员人员的个人购房经济实力，尤其是转业复员到中小城市的人员基本能用自己的住房补贴购买到一套合适的住房，这样就有效地促进了军产住房的腾退工作，为缓解军队住房矛盾起到了一定的促进作用。就在职人员住房问题而言，要进一步打开“出口”，促进军队住房制度改革，就应当寻求其他途径，通过建立军队个人住房贷款制度来解决问题。
　　
　　二、建立军队住房贷款制度的可行性
　　
　　1、外军成功的经验做法
　　外军在建立军队住房贷款制度方面已经有了成功的做法。美国有专门为退伍军人提供住房抵押担保的退伍军人管理局。退伍军人管理局对达到规定服役时间的退伍军人提供住房抵押贷款担保，担保金额可达60%。退伍军人不需支付担保费用，政府承担全部担保费用，该项贷款不仅使许多中低收入军人家庭有能力获得住房抵押贷款，而且解除了机构发放住房抵押贷款的不安全感。法国军官退休前，绝大多数都有一套私人住房，他们的住房主要靠个人修建、购买或租赁，确有困难的可向政府申请优惠贷款。
　　2、我军住房贷款制度的建设构想
　　我军住房贷款如果由国家或军队为军人提供担保，既可以吸引众多金融机构加入军人住房抵押贷款市场，又可以充分利用社会资金，减轻军队负担。我国目前的金融行业正在日益完善，军人通过向地方金融机构融资来解决自身住房问题，不仅可以刺激我国的住房消费，而且可以推进我国市场经济的快速。军队应与国家有关部门和银行协商，为军队在职人员建立个人购房抵押贷款制度。在保证银行利润收益的前提下，要充分考虑到军人职业的特殊性，给予特殊的优惠照顾，争取做到花最少的钱住最合意的房子。 　　（1）银行要给予优惠贷款政策。在贷款利率上相比地方商业住房贷款利率要相应调低；首次付款额要依据房价而定，就目前来看，军队在职人员的首次付款额可定在房价的20%～30%之间；每月还款额确定要保证军队人员在扣除之后能维持基本的生活水平，最高不超过军队在职人员月工资的60%。
　　（2）军队有关部门要给予贷款担保。在进行贷款担保前，各部门要做好前期准备工作，如干部或军务部门要对贷款人员进行资格审查，主要面向那些工作稳定，愿意在驻地长期服役的人员。财务部门要向银行说明军队现行的住房补贴制度及贷款人员的个人住房资金账户累积情况；营房部门要对其住房状况进行全面跟踪调查；最终要各部门共同出具书面担保，使银行向军队在职人员贷款时无后顾之忧。
　　（3）军队财务部门要与银行达成还款协议。军队人员有时由于工作原因，不能按月定期还款，军队财务部门应与银行方面达成书面还款协议，在每月发工资时直接扣除，统一缴纳。有什么问题时由军队财务部门出面交涉，这样省去了军队贷款人员的很多麻烦，使他们能够有更多时间投入到部队的建设。
　　（4）军队贷款人员要和银行签订住房还款抵押协议，对确实不能按时还款的人员，经军队相关部门核实后，银行有权利收回住房并拍卖处理。
　　
　　三、建立军人住房贷款制度的配套措施
　　
　　1、建立军队住房贷款的法规
　　依靠行政手段难以实现对军人合法权益的有效保障，要更好地保障军人权益，就必须建立军人住房贷款法规，明确军人在住房消费方面应该享有的权利，通过的手段从制度上保护军人住房消费权利，特别要使住房贷款人员的“贷款消费”建立在法律保护之下，防止发生司法纠纷，以保持军队的稳定，增强部队的凝聚力和战斗力。
　　2、完善军队住房贷款的机构
　　通过合理设置和完善军人住房贷款的机构，为军人购房打开方便之门。保障方面，国有商业银行可下设专门负责军人住房贷款管理的部门，负责执行住房贷款审核、发放、管理工作，落实各项优惠政策。购房保障方面，积极参与规范的房地产交易市场，简化军人在地方购房手续，成立相应的代办机构，尽量满足军人的购房愿望，同时加强对房地产经营的监督，切实保证军人在地方购房的公平和公正。房地产流通方面，依托一定的中介机构，可通过有偿服务等形式为军队人员提供住房出售和对换服务，为解决已购房人员因岗位变动等需要进行调整的拓宽渠道。住房保险方面，实行住房货币后，住房消费的主体家庭化，住房风险成了家庭主要风险之一，如果遭受地震、火灾等损失，个人和家庭都难以承担，因此应鼓励军人在商业保险机构积极参加住房保险，提高军人及其家庭的心理承受能力，使军人住房消费权益切实得到保障。
　　3、建立军队人员住房贷款信息档案
　　住房档案是记载军人享受住房补贴信息的重要依据，可形象地比喻为“源头”。对军队人员的住房贷款情况我们也要在“源头”把关，在军队人员住房档案中相应地加上有关住房贷款信息内容的记录，包括首付金额、月供金额、贷款年限、还款进度、享受的优惠等，方便贷款人员和军队财务部门了解查询，并且定期和银行部门就贷款信息进行核对。
　　4、加大宣传力度，提高思想认识
　　 要真正从解决问题入手，做好住房贷款制度的宣传工作。一是要使广大官兵了解住房贷款制度的具体操作规范和管理要求，让他们知道申请贷款、审批发放、按揭还款要经过哪些手续，金额怎么。自己享受的优惠政策做到人人皆知，人人会算，以便使他们真正地参与到住房贷款制度管理中来。二是要重视实施过程中的信息反馈。重视广大官兵对住房贷款制度实施过程中的好建议、意见，以及解决问题的一些想法，让他们能够畅所欲言，以维护官兵利益为己任，真正从他们的生活实际出发，切实解决好官兵住房贷款过程中的难题。
　　
　　【】
　　[1] 黄瑞新等：西方防务理论[M].北京：海潮出版社，2001．
　　[2] 沈阳军区推出军人住房贷款办法[N].载于解放军报，2001-11-13．