北京房地产业的经济环境和地理文化因素分析
内容摘要：本文从商品房市场的需求和供给两个方面，分析影响市场的环境因素和地理文化因素，并得出相应的结论，以期对商品房的研究提供借鉴。
关键词：北京 商品房 地理文化因素
房地产行业是国民经济的主导产业之一，在社会经济生活中占有重要地位。本文试图通过分析目前在北京商品房市场存在的有利和不利因素，从而得出相应的结论。
北京房地产市场发展的有利因素
（一）经济环境因素
近些年来，北京经济发展迅速，连续九年的GDP增长水平保持在两位以上。据北京统计局、国家统计局北京调查队统计，2007年北京地区生产总值增长12.3%，GDP总量达到了9006.2亿元。在经济发展的带动下，人均收入水平也在不断增加。北京统计局的统计数据显示，2007年北京城镇居民的人均可支配收入为21989万元，同比增长13.9%；人均纯收入为9559元，同比增长10.9%。
与此同时，由于北京市常住人口数量的不断增加，市场规模不断扩大。据北京市统计局统计，2007年北京市常住人口数量增加了52万，达到了1367万；而到了2008年，北京的常住人口数量已超过1600万（详见表1所示）。人均收入的增长及市场规模的扩大增加了北京房地产市场的有效需求。
本文应用统计学研究方法对2002-2006年来北京常住人口、人均可支配收入和房产销售总额作相关性分析，得到如表2的数据。其中，S表示房地产销售总额，P表示人口数量，R表示人均可支配收入。
从表2这组数据中可以看出，北京房地产行业销售总额与北京地区人均可支配收入、常住人口数量存在很大的相关性。这充分表明了，北京房地产行业的发展与北京经济的整体发展水平、市场规模的大小息息相关。居民购买能力的增强及常住人口的增加扩大了北京房地产业的有效需求。
（二）地理文化因素
北京作为全国的、文化中心，地理位置优越，吸引了周边省份居民自住或投资购房，形成了北京房地产市场的又一有效需求。据北京房地产信息网《北京楼市2003年度统计报告》的统计数据显示，按销售面积，2003年北京本市城镇居民购买房屋的面积占总销售面积的74%，外省市个人购买比例占到了21%。2004年，外省市人口在京购买的房屋面积超过了北京房屋总销售面积的30%。
受传统文化思想安居乐业的影响，购买结婚用房是中国年轻夫妇的首要目标，这构成了北京房地产市场上的一股强大需求。假定每对新婚夫妇所需的住房平均面积是60平米，则近年来每年因结婚而带来的新增住房面积如表3所示。
（一）环境因素
我国的国民收入水平不平衡，贫富差距过大。根据世界银行的统计数据，2006年我国基尼尔系数是0.465，超过了0.4的国际警戒线。低收入人群有住房需求，但没有购买能力。高收入人群对房产的需求主要是为了提高现有的住房条件或为了投资保值，该部分人口大多已经有了自己的第一套或第二套房产。由于对未来房地产价格走势不确定性问题的存在，高收入人群的购房欲望会受到抑制。因此，贫富差距抑制了北京房地产市场的有效需求。
2005年以来，北京房价年平均增速接近或超过了10%（如图1）。在北京市部分区域，房价的增速甚至达到了年平均20%-30%的水平。3-4年的时间，部分区域的房价已经翻倍（如表4）。短期内房价快速上升的后果是，形成了房产投机和对房产的过度需求，并且这种需求在一定时期内得到了释放；可能的影响是，在今后一段时间内，房产价格上升趋缓或者下降，从而抑制了投资需求。
银行存款准备金率不断提高。2008年3月，准备金率创22年来新高，达到了15.5%。准备金率不断提高造成了房地产行业贷款投资的紧缩。如图2所示，2007年6月到2008年5月北京房地产投资额总体呈逐月下降趋势，未来一到两年的房地产供给也将呈现下降趋势。
（二）地理文化因素
1999年以来，北京房地产市场发展迅速。1999年北京新开发的楼盘项目主要位于西部和北部，以海淀及朝阳两区项目较为集中，朝阳区物业主要集中在望京、亚运村及东三环附近三个区域。从环线区来看，当时活跃的地区处于三、四环附近。
到2004年，北京市新开发的楼盘项目仍旧集中在朝阳区和海淀区这两个传统的热点区域，但方位上已经有了很大的变化。从新开项目所占比例来看，东部高于西部，南部高于北部，并按照环线由内向外逐层递增。2006年，新开发项目的布局仍然延续了这种变化，楼市放量最多的还是东部，聚集了近一半的新楼盘。西部项目较少，并且价格普遍较高。除了方位上东部明显多于西部外，在城市的四个方向上，向外扩张的趋势明显：东部向京沈板块和通州区扩展；西部的开发重点转移到房山和京石沿线一带；南部的热点区域发展到了南四环，主要有花乡板块、马家堡板块和大方庄板块；北部的热点拓展到亚北的立水桥区域。
由此可见，北京市中心城区内可供开发的土地面积正在逐渐减少，房产开发商逐渐向市郊寻找新的开发土地（见表5所示）。
结论
文化因素做了初步分析。虽然在北京房地产行业的发展过程中仍然有许多不确定因素，国家也相继颁布了许多诸如“国六条”、“国八条”、经济适用房、廉租房等政策对商品房市场造成了一定程度的影响，但是由于商品房市场的巨大需求，北京商品房市场仍然存在着巨大的发展机会。
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