浅论物业维修基金的管理模式

　　[关键词]物业维修基金业主委员会 物业公司 
　　[论文摘要]物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括适用房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。由于物业维修基金使用和管理上出现的问题越来越多，深深刺痛了开发商和业主的心。本文对物业维修基金管理模式进行探讨，以期促进物业维修基金良性运转。 
　　 
　　人们购房时最担心的是物业不好，交完物业管理费后就觉得物业出现问题都可以同物业公司理论。但在小区物业上不断出现新问题物业却难以解决的情况下，业主才注意到物业维修基金的存在，业主对公共维修基金知知甚少。公共维修基金是由业主向住宅小区办交纳，待业主委员会成立后，转交业主委员会，在房屋公共区域进行维修时使用，属全体业主共同所有。当开发商或者物业公司动了业主的钱，是应该追究开发商或者物业公司的民事责任，要求返还，或者要求它们履行交钱的义务。 但是，许多小区没有业委会，并且业委会没有经费，根本无法承担巨额诉讼费，要以业委会名义打官司非常困难。有关物业维修基金如何管理有效，就成为目前迫切探讨的热点问题之一。 
　　 
　　一、业主委员会自主管理物业维修基金 
　　 
　　（一）成立业主委员会 
　　业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。 
　　1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中 ：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 
　　2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。 
　　3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。 
　　4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。 
　　尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。 
　　 
　　二、独立的物业维修基金管理部门 
　　 
　　目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。 
　　（一）物业维修资金管理中心基本职能 
　　1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。
　　（二）基金一般使用程序如下 
　　1．由物业管理将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后 ,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后 ,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。 
　　（三）针对社会认知度不强的举措 
　　1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。 
　　2．对外加强宣传力度。 针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。 
　　3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的性、可操作性。 
　　4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种： 股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。 
　　 
　　三、附属有关职能部门进行物业基金的监管 
　　 
　　物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。 
　　（一）监管现状 
　　1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。 
　　（二）措施 
　　1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确 1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。 
　　 
　　 
　　[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴 《城市管理》2002，4 
　　[2]《建筑物区分所有制研究》陈华彬 
　　[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12