浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响

　　关键词：次贷危机；房地产业市场；美国

　　论文摘要：美国次贷危机给处于高位运行的敲响了警钟。研究美国次级债市场现状，分析其对我国传统房地产宏观调控理论挑战和造成国际短期资本从中国房地产市场撤离等影响，经验和教训，提出我国政府应该从信用监管、实现商业银行资产证券化、稳定房价等方面进行改进，这对于保障我国市场及房地产市场的健康大有裨益。 
　　 
　　
　　 
　　在北京2008年奥运会成功落下帷幕20多天后，美国房贷两巨头——房利美、房地美被政府接管，随之，雷曼兄弟公司破产，美林、美国国际集团(AIG)、高盛、摩根士丹利等大投资银行被收购、政府接管或转为银行控股公司。从当前形势看。由2007年开始爆发的美国次贷危机引发的全球性经济危机已经开始蔓延，从发达国家传导到发展中国家，从金融领域扩散到实体经济，“蝴蝶效应”令各国政府的神经高度紧张。这给处于经济高位运行的中国敲响了警钟，诸如流动性过剩，房地产价格虚高，信贷投放过度等一系列美国经济运行中出现的问题，在中国同样也不同程度地存在。因此，研究美国次级债市场现状，分析其对我们的影响，总结经验和教训，对于保障我国金融市场及房地产市场的健康发展将大有裨益。 
　　 
　　一、美国当前次贷危机概述 
　　 
　　美国次级债曾经是一种金融创新，就是由美国房屋抵押公司给信用级别比较差、没有充分的收人证明的负债比较重的人贷款。过去美国银行采取比较谨慎的运行状态，所以次级债规模并不是很大，到1994年．根据美联储的估计总量不过是350亿美元，但是后来一直膨胀到15000亿美元左右。次级债大幅度发展，究其原因是2000年之后美国饱沫破裂．美国经济出现衰退，迫使美联储采取利率低等货币政策鼓励进行大规模投资。在货币宽松的条件下，2001—2004年出现了许多推动抵押贷款的各种各样的金融创新出来。没有收人的人都可以贷款。2004年6月以后，美国经济开始发展，房价大幅度上涨，美联储开始改变货币政策，利率上调。经过连续17次上调利率，到2006年6月9日，利率从不到1％调到5.25％。这对房地产业产生了压力。2006年和2007年，房价开始走低，全美各主要城市平均房价下降了16％～30％。但2007年，仍然新增了1500万个房屋抵押人，这时，绝大多数房价已经低于未付抵押贷款的总量，问题开始出现，现在美国有800万个家庭马上就要破产。 
　　 
　　二、美国次贷危机对我国房地产市场的影响分析 
　　 
　　美国次贷危机未已引起了我国政府部门的警觉，我国相继出台了房地产抵押贷款的新政策，比如商业银行对申请抵押贷款购买第二套住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等等。可以说，美国次贷危机对我国房地产市场产生了一定的影响，为我国政府部门宏观调控政策提供了警示。具体而言，可以从两个方面进行探讨。 
　　 
　　(一)次贷危机对我国传统房地产宏观调控理论提出挑战 
　　传统理论将居民购房活动主要区分为住房消费与住房投资两大类。认为前者购买的住房用于自己家庭居住，后者购买的住房是为了出租或者等待房价上涨将其出售以获利。2005年以来，相继出台“旧国八条”、“新国八条”和“国六条”等一系列影响重大的房地产业宏观调控政策，国家高度重视住房消费与住房投资。“鼓励消费，抑制投资”成为我国房地产业宏观调控的基本原则之一。同样是居民购房行为，住房消费不仅受到政策的支持，而且在道德层面上也得到鼓励；相反，住房投资不仅受到政策的抑制，在道德层面上也往往受到谴责。究其原因，主要是在我国传统房地产宏观调控理论看来，住房投资(或投机)与经济危机有着某种必然联系，而住房消费引起经济危机的概率和风险很小。 
　　美国次级债危机是一起典型的由住房消费引起的信贷危机和经济危机。在美国住房抵押贷款市场上，信用低的人只能在次级市场上寻求贷款。由于次级抵押贷款利率通常比优惠级抵押贷款利率高，加上美联储实施的低利率政策，引起美国购房热不断升温。据统计，1994～2006年。美国的住房自有率从64％上升到69％，超过900万个家庭在这一期间拥有了自己的住房，这很大部分归功于次级住房抵押贷款。通过次级抵押贷款购买住房的居民主要是为了自己家庭居住，而非为了投资牟利。然而，2004年6月到2006年6月，为了避免经济过热，美联储连续17次加息，将联邦基金利率从1％提升至5.25％，致使次级住房抵押贷款的还款利率越来越高，借款者的还贷压力越来越大，而且直接导致美国房价下挫。债务负担的增加与住房价格的下跌交相作用，便引起了越来越严重的信贷危机，这就是美国次级债危机的根源。 
　　通过反思美国次贷危机可以发现，次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者，他们恰恰是住房消费，而不是住房投资。因此．美国次贷危机从现实层面对我国传统理论中关于住房消费、住房投资与经济危机关系的认识产生了重大冲击。 
　　(二)次级债危机造成国际短期资本从房地产市场撤离 
　　通过近来全球情况看，美国次级债危机引起了全球对冲基金调整自身资产组合，增加流动性资金的比例。这必然造成国际短期资本从中国股市和房地产市场撤离，导致中国股市和房地产市场的下跌。进入2008年，我国证券市场一路低迷，股票价格连续下跌，市场低迷和悲观情绪浓重。我国股市中银行、钢铁、水泥等的股票价格也是受到全球经济危机的影响．不断下跌，从而又影响到了我国的房地产行业。值得一提的是2009年1月5日，在开市不久，美国银行大手笔抛售和减持中国工商银行股份54亿美元股份，香港首富李嘉诚所属的公司也开市大量减持我国国有商业银行的股份，致使我国股市在新年第一天爬上1900点关口的股市开门红又一次跌到1900点下方。股市的低迷，必然引起房地产业的低迷走势。在2008年下半年，我国房地产价格开始走低，首当其冲的就是全球性经济危机引起房地产商对于市场前景的担忧，以及居民为规避风险而采取观望的态度。此外．国家宏观调控力度的不断加大，国际市场钢铁和煤炭价格的走低也加速我国房地产市场的低迷。尽管房地产商在各个节假日前夕纷纷打出让利促销的活动，以及民间团体自发组织的团购队伍进行团购，甚至是相关政府部门进行集体采购，但这些动作并不能扭转我国房地产业的持续低迷趋势。资本市场全面下跌引致的财富效应可能抑制国内总消费，从而影响经济增长。 
　　 
　　三、美国次贷危机对我国房地产业的启示 
　　 
　　面对美国次贷危机引起的全球经济危机的出现，综合考虑我国产能过剩和即将面临的出口缩减，国内流动性泛滥危机因素，可以说中国经济和体系已经潜藏着巨大的风险。因此，必须慎重对待我国房地产业的发展规划。 
　　 
　　(一)加强信用监管，提高个人房贷资产质量 
　　建立和完善我国个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，对个人住房抵押贷款的信用风险分层次管理。完善个人信贷，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。 
　　 
　　(二)实现商业银行资产证券化，通过证券化分散风险 
　　目前，我国的各大商业银行还没有实现资产证券化，所有按揭贷款都存放在商业银行，也意味着所有风险都集中于商业银行。一旦银行遭遇风险，将对金融业、房地产业以及相关上下游产业带来致命打击。对此，加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，避免所有风险都集中在商业银行。并减少风险积聚，把风险分担给其他投资者，从根本上改变传统银行的盈利模式，帮助融机构突破资本的瓶颈。当然，在推动住房抵押贷款证券化的过程中，也要加强监管．注意规避由此产生的风险。 
　　 
　　(三)切实稳定房价和研究防范危机的措施 
　　我国政府应该切实采取措施稳定房价，研究如何应对可能出现的住房信贷危机。政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告，减少或停止新的危险住房抵押贷款。在市场危机爆发初期，政府应该挺身而出，坚定市场信心，防止市场过度反应，导致危机扩散到金融市场其他领域。政府应该稳定借贷者，减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及领域。