浅谈烂尾楼及其防范

　　【摘要】 近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。各地需要对烂尾楼的产生和危害进行认真思考和研究，创造性地提出解决问题的方法。
　　【关键词】 烂尾楼 债权 债务 工程质量
　　
　　一、引言
　　
　　烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
　　
　　二、烂尾楼及其危害
　　
　　1、烂尾楼的危害
　　由于房地产是资金密集型行业，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，导致银行的不良资产。 烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源以及破坏投资者信心等危害。
　　2、实例
　　（1）世界最大的烂尾楼：柳京饭店。该饭店位于朝鲜平壤，这是一幢未完工的摩天大楼。整体结构成三角金字塔型，斜面角度为75度，共105层，高330米。据称，柳京饭店原计划成为拥有3000间客房的超级大厦，并成为全球最高的饭店之一，计划于1989年开始营业。然而自从1982年开始建设之后，1992年完成结构工程后便一直停工，成为世界上最大的“烂尾楼”。目前，这仅是一座混凝土空壳结构，未安装窗户以及外墙模板，更没有任何内部装置。其实这座饭店是冷战时期的产物，最初预算是7.5亿美元。
　　（2）哈尔滨烂尾楼——华风国际商城。据了解，华风国际商城位于南岗区湘江路—赣水路，毗邻会展中心、高尔夫球场、万达商贸广场，项目2003年开始建设，停工已经四年。由于项目搁浅，引发了开发商和承建商之间的一系列诉讼和仲裁纠纷。项目建设规模28余万平方米。本次拍卖其中的E栋1-25层，价格为1.948亿元。
　　（3）中诚广场：广州第一烂尾楼。中诚广场是广州当年的最大烂尾楼,高51层，分A、B两塔，总建筑面积达23万平方米，规划有600多个停车位。1992年动工，1993年开始卖楼花，当时每平方米售价达到3万港元左右的天价。中诚广场受亚洲风暴影响，在1998年停工烂尾。其时，外墙大概只完成了8成，部分外立面挂上了玻璃幕墙。据说中诚广场的债务纠纷错综复杂,涉及300多宗债务官司。2002年10月，广州中院为保护债权人的合法权益开始介入项目的盘活工作。北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元成功收购了中诚广场约16.5万平方米的面积。自此，这座烂尾多年、曾一度险遭拍卖命运的广州第一烂尾楼终于以“体面”的形式重获新生。10多年前耗资300万美元的设计在今天依然没有落伍。内部建筑宽敞大气，大堂高近20米，净层高为3.45米，此外大堂的采光井、环行车道、顶楼停机坪等设计都可以让中诚广场现在仍然能在广州高档写字楼中占据一席之地。
　　（4）温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼。1995年中旬，银行温州分行投资3500万元，开工建造中银大厦。1997年大楼封顶，但直到2004年仍然破败不堪地“站”在那里。期间，经国家有关质量检查部门的多次检测，认定大楼主体工程及地下基础工程均不合格。这是温州最出名的一栋烂尾楼，共22层，高93米，占地面积达5000多平方米。大楼主体工程现场一片萧条，在大楼的墙壁和立柱上，醒目的缝隙比比皆是，墙体外面，钢筋裸露；大楼的承重墙，出现了沉陷现象。据说该大厦的不合格程度达到75%。当然，人们对该楼记忆最深刻的还是它的“腐败楼”称号，由这栋楼带出了温州金融系统有史以来最大的一桩腐败案，涉案金额3000多万元，涉案人员43名。温州市政府根据专家组的建议，对该楼实施定向爆破拆除。2004年5月18日清晨，在5声震耳的闷响之后，温州中银大厦在几秒钟里灰飞烟灭。风传没有谁为这个存在严重质量问题的大楼承担责任，承建人、中介人、决策者不是保外就医就是取保候审。作为决策者的中行温州分行行长被判13年有期徒刑，但那是因为涉嫌受贿，似乎跟中银大厦没什么直接联系。　　三、烂尾楼的成因及防范
　　
　　1、烂尾楼形成主要有两种原因
　　一是这桩楼没有经过合法的审批流程，所以可能在选址、规划、建设方面是违规的。有些人有靠山有钱财，无视政府法规，硬要造楼，结果被判定为违章建筑，即使建筑物造好了，也没有水电气的配套，这样的楼就成为烂尾楼了。二是工程款不到位。任何工程都不是资金全部到位才开始动工的，而是资金到位一部分就开工了，结果，工程造到一定的程度，钱不够了，房子就不能完工。特别是现在建筑材料涨价厉害，工程建设超预算很多，业主方筹集不到资金，只好不再建造，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打，成为烂尾楼，最终拍卖。
　　2、解决烂尾楼问题
　　近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮越来越高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。
　　政府采取措施对新的房地产项目的投资进行监管和支持。根据《城市商品房预售管理办法》继续对商品房预售进行监管，以保证建房资金的充足，同时保证房产项目有足够的需求人群，防止产生新的“烂尾楼”。建立或修订相关法规，加强建设用地的审批力度（查看地图），对申请用地单位的投资项目可行性分析进行详细的审查，以保障宝贵的土地资源的合理利用，达到最大的效用。引入新的工具对新房产项目的融资进行支持。根据我国民间资金相对较为充足的情况，政府可以通过自己的力量，促使新的金融工具的使用，引导民间投资对房地产项目进行投资。
　　引入的金融工具包括资产证券化和金融信托。这两种金融工具都可以促进民间资本的流动，使稀缺的资源得到充分的利用。前者是指通过将在建的项目或完成项目抵押而获得资金支持的融资方式；而后者是通过金融机构经办，代理他人运用资金、筹集资金、买卖有价证券等。政府在促进这两种金融工具的时应起的作用是加强良好的社会信用体制的建立，并尽快出台有关法规政策来规范参与者的行为，同时建立良好的审计体系。利用这些金融工具，可以防止一些优秀项目的“流产”。
　　对于已经出现的“烂尾楼”，采取“一楼一策”的措施来处理。在“烂尾楼”现象比较严重的城市，当地政府出台有关优惠政策引导有能力的主体投资“烂尾楼”的建设。比如允许新的开发商对投资项目原来的规划进行调整，特别是对于那些经济前景不好的“烂尾楼”。虽然这样可能会在短时间之内令政府的利益受损，但是随着“烂尾楼”问题的解决，将会使政府获得更多的经济利益，同时带来很好的社会利益。
　　物业的价值更多地取决于地块的价值。对于那些目前已经有3年以上“烂尾年龄”的“烂尾楼”，虽然最初开发时周边环境尚不够好，但是由于经济的发展，周边地带得到了普遍的开发，因此使项目所在的土地价格也水涨船高，同时由于当时的地价比现在要低，而且长期搁置，当开发商的心理预期不是很高的情况下，投资商往往可以用较低的资金拿下“烂尾”项目，从而预期可以获得较高的利润，这种类型的“烂尾楼”对于大多数的投资者无疑是一个巨大的吸引，因此这类“烂尾楼”可以由开发商通过自身的市场行为获取资金支持。比如，开发商由于看到该项目的良好前景，通过合理的投资计划获得银行等部门的资金支持，或者将项目转让给其他开发商，或者找到新的合作者共同投资开发，又或者寻求信托资金的支持，或者采取资产证券化的方式，从而为工程注入新的血液，解决“烂尾楼”问题。
　　对于那些存在着经济纠纷的“烂尾楼”，债权债务关系比较复杂，应该通过法院组织拍卖，以求在公平、公正的环境下使“烂尾楼”所存在的问题明朗化，从而促进问题的解决。这也是比较行之有效的方法。成都的假日大厦曾经被称为成都的一号“烂尾楼”。该项目于2003年6月18日被上海东渡集团高价拍得，并成功地改造为小户型商业住宅时代凯悦，并于不久前开始发售。
　　对于一些长期闲置、没有开发商投资、难以竣工的房产项目，政府或者通过市场方式收购该项目，或者根据有关法规将该项目所占的土地依法收回，然后由政府决定如何处置这类“烂尾楼”。政府可以在此基础上修建办公楼或公用设施（这样可以弥补政府收购的部分损失），也可以将该项目拆除，在原地上修建绿地或广场，改善城市环境；还有人认为可以将有些“烂尾楼”作为大型的仓库，用来演戏、搞画展或者做成艺术博览中心，这种建议也不无可行性，最起码为艺术家提供了一个交流的平台，不仅可以促进文化事业的发展，还可以普遍提高市民的文化修养。
　　对于那些涉嫌经济犯罪的项目，公安机关应该尽早介入调查，以保护有关经济参与者的权益。比如广州中诚广场，在2003年对其收购的过程中，由于某家公司蓄意诈骗，使得包括民生银行、深圳发展银行、天津农信社等多家金融机构数以亿计的巨额资金被洗劫而去，给社会带来极坏的影响，严重影响该项目的收购建设。
　　“烂尾楼”是一个由来已久而又影响极坏的现象，成功解决这一现象对于我国实现和谐社会的目标、建设全面的小康社会都有重要的意义，应该引起充分的重视。
　　
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　　[1] http：//baike.baidu.com/view/266113.htm[EB/OL].
　　[2] http：//www.cnki.com.cn/Article/CJFDTotal-ZFDJ200410010.htm[EB/OL].
　　[3] http：//house.focus.cn/news/2007-06-28/329760.html[EB/OL]