怎样才能成功组织军地合作建房的公开竞价

　　摘要:军地合作建房目前发生情况多,适用范围广。本文就此论题做了全方位的探讨。对军地合作建房的基本步骤、竞价、招投标规范、难点、各种文本的编制、人员配置等方面做了全面论述。
　　关键词:军地合作 建房 竞价 规范
　　
　　军地合作建房,是指部队出地、地方出资金,双方联合建新房,按比例相对集中分房。这里合建的土地是土地上有固定设施和其它附着物,达不到“五通一平”的要求地块,不宜实行单纯土地出让竞价。军队在用的房地产绝大多数都是这种类型,所以合作建房比较适合军队在用房地产的开发利用,适用范围比较广。
　　军队拿出房地产开发利用,目的要产生最大的效益,解决部队的困难。合建的关键是竞价。怎样才能成功竞价?笔者经过初步实践、探索和论证,认识如下:
　　
　　一、分成比例是合作建房的竞价核心。分成比例,是合作双方得房的具体指标,利益攸关,也是双方合作的依据和基础。如何达到合理的分成比例,公开竞价是最有效,最公平、最有共信力的合法手段。因此,分成比例是竞价的核心内容。
　　
　　二、组织和实施竞价的基本步骤。
　　前期准备。主要以获取地方政府《规划要点》为核心的准备工作。根据规划要点,拟制建设方案、研究拆迁安置方案、测算建设工期和项目投资的成本等综合评估。
　　编制竞价文件。首先编写招标文件(基本情况、建设标准、竞价规则、设定分成比例的标底、招投标的时间、地点和相关要求)。其次编写招标通知书(项目通知、竞价及工程的基本要点和承诺书)。最后编制定标文件(组织领导、竞价纪律、竞价会议程序、评标和定标办法及实施细则)。
　　实施竞价。确定人员分工,按投标、验标、开标、评标的程序进行竞价。
　　
　　三、编制招投标文件的常规要求。
　　招标文件是竞价商做标的依据,在行文格式上,依据竞价的基本步骤书写,在内容上,按照由表及里的原则,层层表述,竞价书要做内容全面、数据准确。评、定标文件。评标条件要清晰,评分要合理,操作程序要简便,结果要经得起检查。评标文件要以招标文件条款为依托,服务于招标文件,招标文件要配合评标文件,有利评标。竞价前要反复模拟,及时修改,决不能仓促招投标,以免产生不良后果。
　　
　　四、竞价 “规范”,才有可能使竞价成功。
　　(一)、规范内容
　　1、制定切实可行的统一标准。
　　(1)准确了解用地的基本情况。土地:位置、等级、地形、地貌和地质;营房:质量、结构、高度、年限、用途和建筑面积;拆迁户:总户数、住户结构;环境:基础设施配套、道路、绿化、周边住邻结构及平时关系;规划:建筑高度、容积率、覆盖率、绿化率等。只有准确全面掌握上述情况,才有可能制定出切实可行的标准。
　　(2)六项标准。一是总建筑体量,二是项目总投资,三是施工工期,四是工程质量等级,五是住户的拆迁安置,六是其它标准(如建筑结构、外墙装饰、层高、主要设施和室内外基础配套等)。这六项内容都要设定具体的标准,其中,一至四项标准,可以公布作为最低控制线,也可以不公布,作为评标时内部的;第五项的标准必须明确,像拆迁安置方案、双方应承担的责任和一些可变因素的处置等;第六项的内容其标准必须在标书中逐一注明,让竞价商在统一而明确的标准下编标。
　　(3)地价评估。一是假设它符合“五通一平”的净地进行评估,掌握土地究竟有多少潜在的价值。二是实事求是的评估地上附着物的价值和拆迁安置所需的费用,掌握毛地的价值。评估结论的用途,一是可以证明这块土地的利用价值如何;二是为确定得房分成比例作为一项对比数据;三是成本对比核算,验证军产是否保值增值;四是为拆迁方案提供基础数据。
　　(4)正确设定分成比例。竞价最终目的,就是要使部队尽可能的多得新房,分成比例的高低,直接影响到部队得房率。应合理,且有其合理的竞价空间。
　　2、严格规范竞价程序。
　　第一阶段,向社会公开发布招标信息。信息中,主要明确开发商的资质、地块的位置及面积和报名的时间地点等情况。第二阶段,报名发放《竞价通知书》。愿意参加竞价的开发商携带《承诺书》,并附以开发商资质等资料,换取招标的全部文件。第三阶段,答疑看现场。由招标方集体答疑,统一标准和规定,实地考察拟利用的房地产情况。第四阶段,竞价,分四个步骤。首先要设置竞价资格。投标前竞价商必须按部队指定的账户,汇入竞价保证金,以获得竞价资格。投标要在评委的监督下,按投标签到时间的先后,集体当场依次将标书投入标箱,现场对标箱进行施封。第二步是竞标。现场启封标箱,当场开始验标、开标、唱标、记标和核标。第三步是评标。执行首长、监委和评委一道,在没有其它干扰的环境中,由评委进行逐项打分,评出的结果要经监委审查执行首长确认。第四步是宣布评标成果。由监委简介评标基本情况和合法性,最后由执行首长宣布评标成果(得分排序)。第五阶段,洽谈合同。根据排序,必须由高到低依次选择洽谈,谈定的竞价商便成为中标单位,其它单位即为未中标。
　　3、规范人员结构。投标方:一般限在3人以内,法人代表要参会。招标方:上级指派的执行首长、上级业务主管部门和建设单位。评委:要有审计、纪检、干部、营房、建设单位领导。监委:由上级竞价办派专人参加。竞价人员结构,竖向做到上下监督、责任明确、层次分明,横向做到,代表广泛,公正、透明。 　　(二)、如何规范
　　1、三公开。一是公开开标、评标的纪律,明确违规及处罚条款;二是公开竞价的程序和评标定标办法及实施细则;三是公开运作,投标、开标唱标、记标都要在公共视线内,评标、确定排序、合同洽谈以及最后定标,必须坚持集体运作。整个竞价过程,必须经监委在场监督。
　　2、三个必须。报名时,必须让竞价商进行书面承诺,承认各项指标及要求,遵守竞价中的各项规则;必须交纳竞价保证金,以获得竞价资格;必须交纳足够的履约保证金,违者,作为自动放弃中标资格论处。
　　3、三不准。不准建设单位单独与竞价商洽谈合同,防止变相降低标准;不准绕开顾问审查,直接与竞价商签署合同;不准恶意设置难题刁难,故意排除竞价商。
　　4、三防止。防止竞价商联合,串标保一家中标或集体压标;防止恶意竞标,目的是为了先拿到项目,洽谈时再想办法的错误做法;防止由中介机构操控的开发商参加竞标。
　　(三)、解决难点保证竞价规范
　　1、解决拆迁安置的难点,用排除法让竞价规范。由于拆迁市场变数很大,军队土地上拆迁户的成分也比较特殊,成本核算较困难,低了拆不下来,高了,增加总投资的成本。为了便于竞价,可采取两种办法解决,如果项目不是建住宅,先设定一般情况下的拆迁安置费用作为定值,记入竞价指标,待今后拆迁安置中按实结算;如果项目建的是住宅,以拆迁户数确定拆迁过渡费用,记入竞价指标,住宅建好后返迁新房,然后按照军队适用住房的房改政策,将新房出售给拆迁户。这样就排除了可变成本而不利于竞价的因素。
　　2、解决项目测算不易准确的难点,控制竞价幅度。主要难点:首先是城市规划要求存在不确定性,即使拿到规划要点,军队报批的时间也不确定,往往是批复到手规划要点已过期作废;其次是项目本身也存在不少不确定的因素,如拆迁安置,各种规费以及不可预见的配套设施等;最后是新房未来的市场销售价格不确定性;这些都给测算的准确性带来困难。解决办法:在测算上,要做认真细致的规划和市场调查,针对可预见的情况,测算几套方案进行综合分析对比论证提高准确的概率。在时间上,尽量压缩论证和上报的时间,以求时间短、变化小,相应保证测算的准确率。
　　3、解决评标定标细则中分值设定的难点,保证评标定标的合理性。合作建房评标定标细则的核心是分成比例,因此评标实施细则必须围绕这一核心展开,设置配套的评分项目。一般情况,在分成比例之外还必须设立:工程总建筑体量、项目总投资和项目工期三项竞价内容,以确保竞价后的分成比例切实可行;另外再设立工程质量等级、建筑材料禁用劣质假冒产品和其它承诺三项竞价内容,以确保军队得房的质量。为了能竞价,就必须为这些项目配备加分或减分的分值,这就是难点。要防止建房多的单位得不到高分,因此要配备适当的分值,就不容易。在配置分值时,既要搞清项目之间关系及相互影响,又要分清项目的主次;既要考虑基础分值的作用,又要顾及到加减分的幅度。即使这样,配置的分值,还必须进行模拟测评。最终目的,既要让建房量大、投入资金多的单位得高分,又要保证公正、公平、合理。
　　(四)、设立质疑制度,促进竞价的规范
　　为了更充分的显示竞价公正,允许竞价商对评分提出质疑。可让竞价商当场公开提出质疑申请,由评委集体释疑。这样不仅更能增强评委公正评标、合理打分的力度,也能及时纠正误评,还能防止个别竞价商肆意歪曲事实的不正确做法。促使招投标能始终处在公正、合理、廉明的环境中进行。
　　
　　五、建议。军队房地产开发利用的效益是否好,竞价是否成功,在某种程度上是看所在城市所批的规划要点。随着改革开发的深入,城市建设日新月异,对城市规划的要求也越来越高,对规划要求、调整充实的周期越来越短,因此建议地方政府能设立一个开发项目预批件,专门用于领取《规划要点》,以利项目的准确测算和良性运作,也降低项目前期的运作成本。