房地产税收政策和房地产市场走势
来源：岁月联盟
时间：2013-02-14
从国际经验来看，对所有的房产都征收房产税是一个必然的趋势，目前，全世界有130 多个国家征收房地产税，房地产税已经成为很多国家主要的税源，特别是地方政府税收主要来源，有些国家房地产税已经占整个地方政府税收一半以上，甚至全部。见表2和表3。
这样，会有更多的城市会加入试点，试点方案会从增量扩大到存量，措施会越来越严。最后从个别城市试点到扩大试点范围，然后推向全国将是一个必然趋势，并且从增量到存量也是一个必然的趋势。当所有的存量房都征收了房地产税以后，住房的持有成本就很高，就会出现买得起房，住不起房，养不起房。对于自住房也很难转嫁持有成本。这样房价投机的时代就一去不复返了。从日本、韩国和美国的经验来看，房产税的实施会导致房价持续下跌。1989年日本房地产泡沫严重，政府开始调整房地产税收，扩大征税的范围，提高征税税率，并于1991年开征土地价值税。结果当年住房价格下降近四成，地价下降近六成，房地产泡沫破灭。20世纪80年代后期，韩国的土地投机现象日益严重，地价高涨，为抑制土地投机行为，政府于1991年开征土地增值税，使得土地价格随之下降。2004年以来，韩国的房地产价格又开始不断走高，出现泡沫迹象，为了抑制房地产价格的过快上涨，2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，调整房产税和地产税，征收综合不动产税。2006年，韩国房地产市场出现了明显的降温。美国在2008年以后房地产价格一直处于下跌的趋势。但是房产税并不是灵丹妙药，在实施房产税之后，2007年韩国房地产价格出现了报复性快速上涨。美国2004年至2008年也出现严重的房地产泡沫。
2、对房地产消费结构的影响
房产税实施以后，房地产消费会短期增长，长期减少的走势。
从短期来看，大面积住宅会有一波价升量增的反弹行情。这可从供求两方面分析。从供给方面看，征收房地产税以后，大面积房型市场供应量会大幅减少。一方面源于超过标准存量大面积住户的惜售，特别是2套房以上的住户来说，一旦售出就不可能买进。因为新买进要受新政的影响，要交房产税。另一方面开发商会适当调整新房供给的房型结构，减少大面积房型的市场供应量，增加小房型的市场供应量，以吸引那些资金并不雄厚的首次置业者。据统计，上海2月份预计开盘的14个项目中，70平方米以下小户型房源仅占11%,70至90平方米的中小户型房源占26%,合计37%;90至120平方米户型占16%,120至180平方米户型占26%,180平方米以上户型占21%,合计63%。大户型虽然依然占据重头，不过90平方米以下的小户型占比已经较1月份有所上升。从需求方面看，按照上海试点的政策，符合条件的购买首套房是免征房产税的，而且对于购买首套房面积没有具体的规定，但至少会按照上海居民的人均60平方米的标准计算。这样新购房人员首次置业必定会用足标准，一步到位，大面积房型自然是首要选择房型，况且目前大面积户型的平均均价较小户型要低。这样一来，大户型市场供应较少，需求增加，价格必定有一个报复性的反弹。
从长期来看，房地产税对住房需求结构也会产生重要的影响，小户型将来还是住房消费的主流。由于存在住房持有成本，面积越大成本越大，当大多数普通收入家庭都住不起大房的时候，住房的结构必然发生根本性的变化，未雨绸缪，开发商自然也会意识到这个变化趋势，降价和改变户型结构将是下一步应对市场变化趋势的手段。
3、对房地产租赁市场的影响
对于住房租赁市场来说，房租必然会提高，对于房屋持有者来说，住房投资者持有的成本必然上升，必然想方设法转嫁出去，而增加房租自然是一个比较合适的办法。当然，现在只是试点方案，将来正式的方案会在试点方案的基础上总结经验，但引导住房消费的目的不会改变，居民生活的底线不能动摇，因此，新的方案会有紧有松，也会有比较大的调整。值得警惕的是房产税如果作为调控房地产市场的重要手段和工具，应该在房地产市场出现回落时暂停，否则房地产税会成为制约经济发展的瓶颈，甚至影响居民生活。但当其一旦成为地方政府的主要的财源时，地方政府就会有加强征收的动力。(责任编辑：李综艺）
参考文献：
［１］夏县明.国外相关国家房产税征收情况[EB/OL].BNET商业英才网,2011-5-29.
［2］国八条房产税叠加效应如何影响楼市[N].解放日报,201-1-30.
［3］房产税等待全国实施,专家称未来存量房必然征税[EB/OL].东方网,2011-1-31.
［4］国八条刺激二手房市,细则未出购房应该谨慎[EB/OL].中国广播网,2011-1-30.
［5］常红.重庆每年房产税预计2亿,专家称对房价影响不大[EB/OL].人民网,2011-1-28