试论房贷新政对房地产市场的影响分析

　　摘要：文章通过分析推动房贷新政的原因，引申出新政推出后对购房者及开发商带来的影响。笔者认为新政推出后房价不会大幅变化来分析房贷新政对房地产市场的影响。
　　关键词：房贷新政；房产泡沫；房价。
　　2010年4月15日，国务院常务会议推出房产新政。新政要求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对购买别墅等高档住宅的首付款比例不得低于40%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套（含）以上房贷申请。这一房贷新政的出台将会给房地产市场带来一系列的影响。
　　一、推动房贷新政的原因。
　　第一，2009年我国GDP增长保“八”
　　目标完成。2009年我国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比2008年增长8.7%，实现年初制定的“保八”的经济增长目标。为了实现这一目标，中央政府制定了扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策，人民银行取消了商业银行对新增贷款的限制，还推出了一系列房地产救市政策。但现在政府对2010年的宏观经济又持比较乐观的态度，国际经济形势也在向好的方向发展，所以调整我国的经济产业结构又成了比较迫切的任务。
　　第二，房地产泡沫严重。近年来我国的房价不断地大幅度上涨，导致了房价与收入的比重增高。在上海这一个比重高达16%，远远高于日本和韩国的房价收入比，这一数据说明房地产泡沫存在的可能性。但是房价的上涨并没有带来房租的大幅上涨，购房的平均资金和月供甚至高于每个月的房租，这个房价和房租的不平衡发展是经济出现泡沫的信号。无论是作为投资品还是消费品，当前的房价与其基本价值都大相径庭，所以近年来房地产存在泡沫的说法越演越烈，甚至把我国的房地产泡沫与1990年日本的房地产泡沫、1997年香港的房地产泡沫、2007年美国的房地产次贷危机、2009年迪拜的房地产泡沫。
　　第三，投机性和投资性购房者居多。
　　国际上投资性需求占购房目标比重的警戒线为20%，而在我国这一指标高达30%，在大中城市则更加明显。2009年房价的大涨，让大家都觉得投资房地产有利可图，商业银行对房贷的宽松政策则变相支持了这一行为。投机性行为又会导致房价的进一步上涨，这就使我国的房地产市场走向了一个恶性循环。
　　第四，商业银行经营风险增大。大部分的商业银行在盈利、指标和竞争的压力之下，形成了较宽松的放贷政策。这一门槛低、竞争大的政策导致了各商业银行的放贷的不良率上升。不良资产的存在，可能会危害商业银行的利益，危害金融市场的稳定，危害消费者的信心，给存款者带来巨大的损失。一旦房价和利率出现波动，就会导致居民还贷困难，银行的流动性就会受到影响，银行发放贷款的资金主要来自存款，贷款不能收回或不能按期收回都会导致无法支付到期存款，发生存款支付危机的可能，进而导致银行经营的高风险。
　　二、房贷新政推出后的影响。
　　（一）对购房者的影响。
　　1、导致购房者心态的变化。一般的购房者都有一种买涨不买跌的心理，看到推出了房贷新政，都觉得楼市进入了调整期，下半年的房价肯定会下降，都想在房价降到最低的时候再进行购买，但是什么时候房价低，大家都在观望，个别的楼盘甚至出现客户退房的现象。转售为租和转租为买的趋势趋于明显，新政实行后租赁的成交量节节攀升，同时，租赁的房源也有所增加，其中主要的原因就是随着这次新政政府调控的力度增大，很多人都推迟了购房计划，导致租房需求量增大。
　　2、投机及投资购房者减少。新政推出的主要目的就是减少投机及投资购房者，面对前所未有严厉的房地产新政后，对首付及贷款利率都有所上调。各商业银行对贷款的检查力度也有所加大，住房贷款的收紧导致炒房者面对投资成本的增加，炒房利润大幅压缩，甚至出现资金困难。资金是炒房者的生命，高首付及高贷款利率导致炒房者的流动资金的减少，大部分的炒房者都是利用租房的租金来偿还房贷，现在租金与房价不平衡的发展导致投机及投资购房者的进一步减少。