关于建设具有中国特色的房地产市场的设想

　　问题的提出:在每一轮房价高涨来临时,政府有关部门都想方设法出台一些措施,希图帮助低收入城镇居民解决住房问题,但实效甚少。买不起房者仍然买不起房,在商品房价的影响下,即便是经济适用房、限价房、廉租房,对他们来说也只能是望房兴叹!进入虎年,房价涨势依然未减,有的城市还出现了天价房,真所谓虎年楼市猛如虎。
    难道就没有办法可以让普通老百姓,尤其是广大的中低收入家庭,都能逐渐住上自己劳动所得之钱购买的房子吗?不,办法肯定是有的,那便是要使商品住房的价格和购房的困难群体的收入基本相适应,是一种理性的,合理的价格。以这种价格为主构成的房地产市场,就叫做具有中国特色的房地产市场。
    一、中国商品住房的产生
回顾一下历史,上世纪八十年代前参加工作的人都知道,在实行住房改革之前,凡拿工资吃饭的人,无论是政府官员,还是工矿企事业单位职工,都是住公家房子的,单身的住集体宿舍,成家后给分配住房,如何分配,国家有统一的规定:只是各单位情况不同而有所差异,但模式是一样的,这便是通常说的实物分房制。究其原因,可能是因为那年月工资低,而且是几十年、十几年不涨工资,所以谁都没有钱买房。大约在房改之前十年,国家已进行过工资调整和工资改革。理顺建立了政府、事业单位和各行各业的工资制度。十年生聚,工薪阶层多少已积挣了一点钱,所以住房改革的时候,对将原房作价卖给住房人的房改政策是可行的,受到欢迎的。笔者原工作单位是某央企,是房改试点单位,很顺利的就完成了房改。单位按规定将原分配的公房以成本价卖给原住户,房价每平米为150元左右,而且分七年交清,所以买到房的职工都很高兴,终于有自己的房子了。住房改革结束了实物分房制度,取而代之的是商品住房,从此无论是谁要住房就得自己花钱购买。
    二、中国房地产市场的兴起和商品住房的变异
    房改结束了实物分房制,取而代之的是商品房(单指商品住房,下同)。制度变了,但目的不能变,实物分房和商品房都是为了无房的城镇居民都有房子住。因为住是人类生存四大要素之一。住有所居,安居才能乐业,这是很简单的道理。所以商品房的价格应当和城镇居民的收入基本相适应,事实上在实行商品房制度的初期房价确实较低,房市平稳,涨价幅度年均只有百分之几。即便是大城市及其郊区,花几万、十几万就可以买到一套七八十平方米的住房。然而,随着开发公司的逐渐增多,房市的发展,有钱的人,从开始的多买几套房逐渐迈入投资买房、炒房。商品房不再是只为了满足无房、少房的住户的需求的消费品。而是成了富人经营获利的投资品。由于投资房产利益丰厚,炒房的人越来越多,类似“温州太太炒房团”的炒房团队,到处抢购房产。
    据有关报道,一些大城市炒房的比例约占30-40%。这还不包括那些有闲钱也买几套房的散户。炒房引发房价节节上升。红火的房市吸引了各行各业的央企、国企、民企纷纷涌向房产开发。一些财大气粗的开发商,开始捂房、抬价、进而囤地,高价抢地。还有一些投机商借开发之名行炒地之实。从而进一步推动房价一次次上升,以致疯涨到非理性的,几乎是殃民的程度。例如某特大城市2009年4季度普通住房均价已达2-3万元/平方米,和五年前相比,翻了两番,和十年前相比涨了十倍有余。在这相应的时间段内,城镇居民的收入又涨了多少倍和翻了几番呢?该市2008年城镇居民人均可支配收入还不足25000元,这说明广大的城镇居民,尤其是中、低工资收入者,苦干一辈子也买不起一套住房。
    普通商品房如此之高的价格,已经失去了当初取消实物分房,取而代之的那个商品房的本质,它已等同于黄金、珠宝、股票,属于理财,投资产品。笔者姑且称其为异化了的商品房,或者叫做商品房的变异。
    三、房价与地价
土地是商品房的根基,地价不仅是房价的组成部分,而且是很重要的部分。因此,房价的上升、疯涨和地价的提升是分不开的,它们是相互影响的。商品房产生的初期,为什么房价很低,主要是地价低,当房价不断上升时,很自然的在利益的驱动下,地价也就随之轮番上升了。而地价的升高,又反过来促使房价上涨。特别明显的是,近年来在土地竞拍中频频出现的地王,对房价的影响更大。它不仅仅是本地块的房价要大大提高,还将带动周边地区房价上升。
    地价节节上升,直至地王频现,是和土地配置出让方式分不开的。土地采用公开拍卖方式出让,开发商在拍卖市场上,要经过一轮轮的报价竞争,直至最高价才能拿到地块。例如北京市顺义区某地块,经过190轮竞价,最后以60.5亿元高价被大龙地产拍得。这种地价的确定,偶然性很大,所以地价是房价中变化最大的因素,地价上涨的频率和幅度远远超过房价。以杭州地区为例,在房价上涨8倍的同一时期,地价却上涨了20多倍。地价在房价中所占比重已由当初的百分之几上升到现在的70-80%。
    有人认为地王的产生是因为土地供给少了。其实不然,据有关部门调查,目前全国闲置的房产开发用地,约有一万公顷。很多开发商所囤之地够干几十年的,有的甚至百多年都干不完。手中有地的开发商不愁地价暴涨。也许很有可能,地王就是他们在拍卖市场上一次又一次的竞价中产生的。