浅谈中国房地产业如何面对新经济挑战

　　其三是房地产建材业。作为新经济的一大标志，新材料的大突破彻底打破了房地产建材业原有的发展进程，利用高新技术把材料、配件的作坊式生产转变为工业化、规模化、标准化生产，依靠提高建材产品的技术含量和附加值取胜已成为建材业的发展方向。对比我国建材业产品，墙体材料采用的实心粘土砖、给水用的热镀锌钢管、15升冲水量的便器仍在大量使用，政府有关部门曾联合发文淘汰这些破坏耕地和浪费水源的落后产品，但是效果不明显。究其原因：1由于过多行政干预和地方保护，市场淘汰落后产品的功能无法发挥出来；2产业政策的调控力度尚显不足3．新材料科研、开发、推广、规模生产等环节不能有机结合，新材料、新工艺无法迅速形成新的生产力。

　　二、中国房地产业直面新经济的对策
　　在新经济潮流的推动下，发达国家房地产业技术创新步伐正在加快，其对中国房地产业的冲击力将伴随中国人世而更强、更直接和更广泛．因此，探讨和制定行之有效的对策是一项十分紧迫和重要的课题．
　　第一，培育房地产金融市场，构建符合中国实际的住房金融支持体系。伴随住房体制改革的深化和人行的积极住房信贷政策的出台，商业银行个人住房贷款余额于2000年9月末达到2700亿元，开展此项业务较早地区的一些银行的此项贷款余额占全部贷款余额的比重已经接近30％使得资产负债期限不匹配问题浮出水面且严重影响了银行资产的流动性，制约此项业务的进一步开展。
　　显然，房地产金融业的客观实践要求住房金融体制创新。具体设想：1建立全国性的住房抵押二级市场。由人民银行负责组建全国性的二级抵押机构，其职能是收购一级抵押机构的抵押物并据此在证券市场上发行抵押债券，同时向有关一级抵押机构提供现金支持以缓解其存贷款期限不匹配所引发的流动性困难．应指出的是，上述二级抵押机构初始资金可以由政府承担，但在平稳运行一段时期后政府应出售该机构的部分股权，以求通过产权多元化实现内部治理权力的合理制衡，弥补国有企业所有者缺位的制度缺陷。2．建立全国性的住房抵押担保机构．由人民银行负责组建该机构，其职能是按职业向不同人群提供抵押贷款担保，如专门以军人、大学生、医务人员、管理人员、城镇居民为对象的担保服务，以降低商业银行的贷款风险．尤其是当前应加快《住房置业担保管理试行办法》在全国范围内的实施，以尽快建立起全国性的置业担保体系．3组建全国性的住房储蓄银行．从发达国家银行业务构成看，住房信贷所占比重曰趋上升，已成为银行信贷业务的重头戏，而我国银行此项业务的拓展严重滞后，若不迅速赶上，势必被随人世而来的外资银行所抢占，但我国现有的各家区域性储蓄银行因实力较弱而无力与国外同行抗衡，尚不能提供与对手同等的优厚贷款条件．只有组建全国性的房住储蓄银行，才有实力将现有贷款期间由l5年延长至30年以上，并相应降低贷款保证金比．而实现这一目标将极大地激活我国房地产金融市场，带动房地产业的大发展．
　　第二，以住房产品为突破口，培育中国房地产业的真正知名企业．房地产建筑业由商业房产、写字楼、工业房产、居民住宅等子市场构成．定位于住宅产品，是因为从发展经济学角度讲，人均收入在1000美元至4000美元之间是住宅购房高潮期，我国城镇居民人均GDP已达到1000美元水平。新的住房消费热点伴随收入的进一步上升必然会迅速生成且潜力巨大。另外，住房产品与其他三类产品相比，投资周期短、投资金额少的优势十分明显，有利于在较短的时间内将企业做强做大．
　　就国有企业而言。培育大型房地产企业：一是要加快建立现代企业制度．从全国城建系统看。虽然多数大中型国企已基本改制完毕。但翻牌形式居多。现代企业制度建设尚未到位．其中亟待完善的方面包括：产权多元化。特别是不同所有制之间的产权结合；董事长不应兼任总经理。以形成权力之间的制衡；外部董事应占全部董事的半数，以利于外部力量对企业经营活动的有效监督．二是注重树立企业的品牌形象．这是由中国住宅产品市场供大于求、空置面积居高不下，卖方之间竞争白热化、消费主体人格化等因素所决定的．诚然。品牌的创立是一个漫长而艰辛的过程，它是企业综合实力的集中体现．品牌的战略意义在于：向买方提供一种无形的保证。既节省了买方在购买过程中的精力投入又降低了购买风险；显示出本企业产品的独特优势，这种优势可表现为价格优势、质量优势，环境优势和功能优势．万科花园新城之所以在“2000天津典型住宅价格指数”中走势最强，是因为万科品牌已在消费者心目中树立起良好形象，人们将其与一流质量、优美环境、天人合一、新型生活方式、人性化设计划等号．三是借助资本市场之力，搞好资本运作．作为新经济主要特征之一，虚拟资本的超常发展正在对实体经济运行模式产生深远影响，合理引导和利用虚拟资本可大大加快企业的扩大，否则，就会被流动性和冲击力极强的虚拟资本逼入被动挨打的困境．我国房地产业南北两大知名企业万科、华远与香港的华润集团三强联手，借助香港和内地的资本市场筹措巨额的低成本资金来实现跨越式发展，就是充分利用资本市场的成功范例．
　　第三，构建统一规范的全国性房地产业监管体系．国外大型房地产企业依仗自身在高新技术方面的优势。必定趁中国人世而大举抢摊中国市场，这场残酷的竞争迫在眉睫，而开放带来的压力为促进房地产体制改革和创新的动力则是赢得竞争的唯一选择．具体的思路和对策措施有：l建立由国家建设部直接领导的跨省区房产地产合一的垂直领导体系．建设部可参照人民银行现行的跨省区监管体系的模式，根据房地产业的独特性来划分区域．应指出的是这种垂直管理体系仅仅拥有业务指导权是不够的，还必须握有人事使用权，否则难于真正做到政令统一．2，依靠体制创新实现真正意义上的政企分开．建设部仅保留裁判员职能，按照市场发展的要求，及时推出相应的房地产政策法规，并在日后的实践中不断加以完善，营造出一流的投资环境．另外，应成立专门的房地产国有资产公司，承担建设部及各地房管部门的运动员职能。负责国有资产的保值增值工作．3．提升住房产品其技术含量和附加值，加快住房产品的产业化进程．其实，国外大型房地产企业并不能将其本国的不动产打入我国市场，我们抢占中国市场靠的是住宅产品的高附加值、标准化生产、低能耗、高优良品率以及高劳动生产率．因此，我国住宅产品的技术创新和产业化具有十分重要的战略意义，但房地产主管部门应主要依靠法律法规、制度、政策的力量来引导有关企业实现这一目标．例如。建立落后产品和工艺的淘汰制，促进新材料、新技术、新工艺的应用．又如。实行住宅产品认证制度以提高住宅产品质量．再如，建立住宅产品的全国性标准体系。涵盖产品尺寸、性能、检验方法、运输等方面。并定期公布审核结果，以促进优良产品的成长．4规范中介组织以营造公平高效的中介市场环境．目前隶属或挂靠在各级主管部门的中介机构须与原主管部门彻底脱钩。并按照现代企业制度的要求进行彻底改造和重组．另外。应加快制定和实施中介服务市场的准入制度和中介职业资格考试制度。提高中介服务的计算机信息化水平。进而提升中介组织的信誉度和市场竞争力。