浅谈郑州二手房市场管理现状分析及相关建议

   论文关键词：二手房市场 郑州 管理 建议
    论文摘要：本文研究的是郑州市二手房市场的特征，研究的目的主要是为了更好地了解郑州市的二手房市场。通过搜集大量的资料和文献，本文从国内外二手房市场的研究现状出发，来分析郑州市的二手房市场。 
　　引言 
　　当今房地产市场发展的炙手可热，全国各地都轰轰烈烈的搞起了房地产，房地产这一行业确实给开发商经营商带来了丰厚的利润。伴随着房地产这一产业的发展，二手房市场也在突飞猛进的发展。二手房的交易量在北京上海等地日益增长，甚至达到了火爆的程度。但是，2008年是不寻常的一年，全球金融危机的爆发给世界的经济蒙上了阴影，尤其是两房（房利美、房地美）被政府的收购，给房地产行业带来了沉重的打击。我国的房地产也不例外，也在遭遇着金融危机的打击，致使各大城市的交易量直线下滑，购房者更是小心谨慎都处在观望的状态，新房已如此的现状，二手房面对金融危机又该何去何从呢？ 
　　一、郑州二手房市场现状 
　　郑州是一座具有悠久历史的城市，处在中原腹地，随着经济的发展郑州在不断的成长着逐步成为国际化的大都市。中原崛起更是给郑州这座城市带来了发展的机遇，郑州人口是相对较多的，对住房的需求也自然而然的较高。房地产也不言而喻的成为经济发展的重中之重。 
　　郑州市二手房市场自2003 年以来, 一直保持快速发展的势头, 2005 年实现了突飞猛进的跨越。特别是下半年, 郑州二手房价迅速上涨, 在全国省会城市中排名居前。价格上升的同时, 交易量明显放大。2006 年, 郑州二手房市场跃度进一步增强。郑州二手房交易量在逐渐向新房交易量靠拢。虽然在过去的几年二手房的发展态势可观，但是在危机下的郑州二手房市场出现何种态势呢？郑州市二手房市场的前景会走向何方呢？在整个郑州房地产市场快速发展的同时, 一手住房与二手住房成交面积的比值呈现快速缩小的趋势，显示了郑州二手住房强劲的发展态势。二手房市场的重要性是显而易见的，随着政府出台的各种有关二手房的新政，国家宏观调控的实施，二手房市场势必进入暖冬。二手房市场的发展同时可以满足中低收入家庭对住房的需求。为经济、人民生活的持续稳定发展起着重要的作用。 
　　二、郑州二手房市场管理的不足之处 
　　郑州市还没有一个比较成熟的二级市场体制，对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个比较完整的认识和规范机制，主要表现在以下几个方面。 
　　1.供给和需求不平衡 
　　一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的5一7倍，但郑州目前还远远没有达到这个比例，这说明郑州市房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。 
　　2.产权不规范 
　　由于我国体制的特殊性，市场上的二手房存在着多种不同的产权状态，有已购公房、直管公房、自管公房、使用权房、经济适用房、商品房等产权方式，产权的确立情况十分复杂。现在郑州普遍存在着二手房交易完成以后，部分交易房产的产权纠纷问题。这一问题的产生是由于购房者相比售房者对交易二手房的产权信息了解少，双方交易信息不对称。这不可避免地影响了二手房的交易信誉，对二手房交易市场的发展不利。 
　　3.交易过程的信息不对称 
　　目前郑州市二手房信息的提供主要是二二手房的卖方通过委托中介机构或房地产网、地方性的期刊、杂志等提供的，但卖方从自身利益出发，往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒，并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制，使得获取信息的难度较大，获取信息的真实性不高。如果买方想更多地了解所购二手房的产权、建筑年限、建筑面积以及质量、物业管理等问题就只能通过二手房的卖方来了解。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突，所以买方要想从卖方那里获取全面、详实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息，就有可能导致交易后出现许多问题，影响二手房的正常交易。