房地产项目优化技术管理
来源：岁月联盟
时间：2014-05-28
近几年来，地产公司加强上部建筑结构设计技术管理工作，取得了一定成效，下面举几个案例。
［例３］ 广州某公司项目在国内开发的第一个超高层住宅项目（近１５０米高），原预计上部结构标准层土建工程成本为１ ０００元／平方米。公司加强该项目结构设计管理工作，在结构设计中密切与设计单位沟通交流，通过调整结构体系、减低荷载、设计技术等，最后达到结构工程土建设计成本仅为９００元／平方米，与普通高层建筑上部结构标准层工程成本基本一样。
［例４］ 苏州某公司湖滨一号项目二期开发１４栋高层建筑方案，均为适合市场需要的南北通透的板楼结构，建筑高度与宽度比最大达９．６，远远超过结构设计《规范》所规定的６的限值，通过努力，苏州市政府审图中心领导同意将建筑高宽比只能放宽到８。若按高宽比８来设计，项目二期将有８ ０００平方米面积无处放置，必须对二期重新进行规划和建筑设计，而二期地块和时间限制又给重新规划设计带来了极大难度，最好还是在结构设计方案上加以解决。首先，公司要求和指导设计单位以结构工作性能设计理念进行结构方案设计，通过加多剪力墙、调整计算荷载、加宽基础宽度等技术措施使结构方案达到可行。之后，该公司对苏州市政府审图中心领导进行技术上的说服工作，经过一段技术交流后审图中心领导终于同意上会。由于方案准备充分，专家在评审会议上没有提出原则意见，结构设计方案获得顺利通过，由此保证了该项目营销定位、原规划方案得以实施，保证了项目开发进度。
上海某大厦项目为超高层写字楼项目（近１５０米高，总建筑面积９万平方米）。设计单位结构施工图设计中，标准层用钢量为８５千克／平方米，在技术管理参与下，设计单位对原结构设计方案进行调整后使标准层用钢量降至７０千克／平方米以下，取得比较满意结果（４．５元／千克工程造价）。
４现场工程技术管理
长春某公司两栋楼位于１０米深回填土上，每栋建筑面积为４ ０００平方米。桩基承载力设计值为４５吨，扣除１０米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值３６吨后，单桩承载力仅剩下９吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为２ ０５２根，公司独自对此方案进行优化，碎石桩数目减至３３２根，仅为设计公司的１６％，工程成本减少８４％，同时保证了工程进度。
南京某公司为配合销售先建会所，环绕会所三面地下室工程是在会所竣工后才开工的。会所三面离地下室距离在２米左右，地下室开挖前对会所支护就显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径８００毫米联排灌注桩，入土坎固６米，悬挑６米，共计１２米，灌注桩作为悬臂梁工作。公司考虑由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作，同时在会所3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案由灌注桩平面悬臂结构转变成受力性能更好的空间刚架结构。施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保会所在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。
佛山某公司项目含有４栋高层、１２栋小高层，建筑地仅5 000平方米。在这5 000平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在８～３５米间变化无规律。目前，１６栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计４种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，在开发中史无前例，技术管理难度可想而知。
某项目一期有８栋１００米高层建筑，基础采用桩基础。１ ７００多根桩施工完成后，在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值８０％。设计公司采用补桩方案进行处理，第一轮补桩设计方案每栋楼需补近９０根桩，公司对此提出不同意见，经过技术交流沟通，设计公司对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼４５根左右，８栋楼补桩总数减少３２０根。
总体来说，节能降耗是我国的一项国策，而在房地产开发过程中，大量的能源消耗了。正因为如此，企业加强了对结构等专业工程技术管理工作，提高了设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了竞争力，减少了浪费。
主要参考文献
［１］ 姜涌，王金庆． 浅谈房地产项目结构成本的优化控制［Ｊ］． 城市建设与商业网点，２００９（３）．
［２］ 苏泉． 房地产项目优化设计探讨［Ｊ］． 中国新技术新产品，２０１０（１１）．
［３］ 姚学群，杜葵． 房地产开发项目投资优化组合决策的应用研究［Ｊ］． 昆明大学学报，２００７（４）．
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