房地产项目优化技术管理

［摘 要］ 房地产项目优化管理就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。
　　［关键词］ 成本优化； 设计优化； 现场工程技术管理

　　为适应房地产市场竞争日益激烈和国家房地产政策变化的形势，国内房地产企业内部管理逐步呈现出从粗放型向技术型、专业化、精细化管理模式转变的发展趋势。近几年来，各地产公司在重视完善规划、建筑等专业设计管理的同时，加强了对结构等专业工程技术工作的管理，提高了设计管理工作的系统性，使设计技术管理更加全面、专业、精细，从整体上增强了房地产企业的竞争力。
　　
　　１指导思想
　　
　　工程技术管理的指导思想，就是紧紧围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”大原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，对社会技术资源进行沟通、整合、利用。在结构设计过程中，大力提倡和推广结构工作性能设计新理念，加深对现行国家及地方规范条文理解和消化，用活规范条款。做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的事前、事中、事后技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制，从结构专业角度对方案提出建议。
　　［例１］ 某项目十几栋高层建筑方案，在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定，必须首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果后才能确定结构设计上的非常技术措施，最后还要通过专家委员会的评审。这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出上述意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对规划、建筑方案进行修改，项目开发时间和工程设计成本得到控制。
　　［例２］ 某项目５万平方米地下室设计，由于规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，设计院结构工程师为了建筑师日后随意布置消防通道而将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室结构和基础设计（每平方米２吨消防车荷载），此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再重新进行地下室和基础结构设计，避免了多花冤枉钱。另外一个项目正好相反，也是５万平方米地下室，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上，结构专业看图后，提出完全可以结合社区外市政道路而不必在社区地下室顶板上设置消防车通道，建筑专业接受此建议，减少了地下室结构和基础设计工程成本。
　　
　　２桩基础与地下室设计研究与优化
　　
　　２．１桩基础承载力取值
　　目前，国内设计单位对桩基础承载力取值是参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。多数情况下，设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，普遍存在桩基承载力强度没有得到充分利用、桩基础工程设计成本偏高现象。近两年来，在地产公司项目的桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值，从结果来看，这种设计值普遍比以理论计算确定的设计值高出２０％以上，相应减少桩基础工程成本支出２０％以上。如苏州某地产公司湖滨一号项目二期１４栋高层建筑桩基础设计中，以试桩方法确定桩承载力设计值为２５０吨，比一期以理论计算确定设计值１７０吨提高了４７％，取得了较好的经济效益；长春某公司水岸春城项目，２００３、２００４年桩基设计取值以理论计算来确定为４５吨，２００５、２００６年采用以试桩来确定桩基设计值方法，设计取值提高到５５吨，桩基承载力设计值提高了２２％；宁波某公司东湖观邸一期桩基原设计值为４０吨，后经过试桩将设计提高到５５吨，提高了３７％；西安某公司项目通过试桩修改原设计，使桩基工程成本降低２００多万元。
　　２．２地下室
　　由于地下室面积较大、工程成本较高，对地下室设计进行了重点技术管理跟踪。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。如广州某地产公司地下室采用扁柱形式，合理利用空间；佛山某公司５．２万平方米地下室，公司对设计院设计成果进行优化调整，工程设计成本每平方米减少５９元，工程成本少支出３００多万元；南京某公司２．５万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得１７０千克／平方米用钢量的好成效。
　　社区地下室顶板上普遍放置１～１．５米厚覆土以便绿化。对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值，经过受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用，消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在１～１．５倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用。由于消防车荷载比较大，对此折减后可取得比较好经济效益，以上项目地下室均采用了此建议。
　　２．３抗浮（拔）基础设计研究与优化
　　抗浮（拔）基础作用是抵抗水浮力，目前国内抗浮（拔）基础根据具体情况，常用抗浮桩基础和锚杆（ｍｉｎｉｐｉｌｅ）抗浮基础。广州某公司4个项目均有较大地下室，其中Ｄ７－６项目地下3层地板水浮力达１２吨／平方米，均采用锚杆抗浮基础。由于锚杆抗浮基础工程量极大，工程成本较高，公司对4个项目的锚杆抗浮基础设计方案进行了重点技术管理和研究，主要从锚杆入岩长度、锚杆平面布置、锚杆中钢材选取设计3个方面入手，打破常规设计方法，使锚杆抗浮基础设计方案更加经济合理，取得了非常可观的经济效益。
　　锚杆入岩长度常规设计方法是以理论计算来确定，以试验方法来确定锚杆入岩长度的创新得到设计单位认可，应用于上述4个项目。如Ｋ２项目原设计为入岩８米长，公司通过试验确定为６米，比原设计降低２米（１８０元／米）。
　　锚杆中钢材设计常规做法是将理论计算结果乘以２倍安全系数。公司认为钢材本身性能稳定、离散性较小，锚杆中钢材安全系数不应取２，而应取结构设计中１．２５倍安全系数，这样，锚杆中钢材可以节省３７％。此项建议在上述4个项目中得到应用。
　　锚杆平面布置常规设计方法是将锚杆布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通过底板传递给梁，再由梁传递给柱下承台与锚杆相平衡。经研究，常规锚杆布置设计方法存在两个传力路线，需要在底板和梁中配置大量钢筋去承受和传递水浮力荷载，设计成本较大。由此，产生了对常规设计方法进行改良的想法，即通过减少传力路线来降低工程设计成本思路。结合地下室锚杆抗浮基础设计，对锚杆3种布置方案进行设计和分析：方案一，锚杆均匀布置于底板；方案二，锚杆均匀布置于梁下；方案三，锚杆集中布置于柱下。对上述3个设计方案进行了定量经济比较，可以看出不同锚杆布置技术方案对工程成本有较大影响，方案一比常规设计方法方案三工程成本支出少５４％。鉴于此，项目地下室锚杆布置均采用方案一，即锚杆均匀布置在底板下；Ｋ２一期锚杆布置采用梁下布置，即方案二。
３上部建筑结构设计技术管理