房地产项目质量管理体系思考

　　3 项目设计阶段的质量管理
　　项目的设计阶段主要有两项工作，一项是项目规划，一项是施工图的设计，做好这两项工作的质量管理对日后的施工来说非常重要。房地产开发是个复杂的工作，涉及的面广，人多，需要协调和合作的单位也多。所以设计之初，要和市政园林、邮电、通讯、供水、供电、供气等部门，密切搞好关系，做好项目建设中的协调工作，保证规划质量。房地产项目质量管理的第一步是设计的管理，设计不合理必将带来日后的不尽麻烦。所以这一时期的质量控制主要放在选好设计方案上，认真策划住宅的套型、结构体系，最大限度地开发利用内部功能、空间、节能、节地等，应用新理念和新技术及新工艺，在保证结构可靠的前提下，达到合理开间；建筑造型和风格有艺术感。合理安排单元内的居住、使用、卫生等面积，做到人性化和以人为本，达到居住舒适；对墙体、屋盖、地面处理要灵活得当，具有艺术性和美感，即注意实用又注意观瞻性3。
　　施工图设计是项目进入实施阶段的标志，在开发项目的规划方案审查通过后，就是施工图的设计阶段。所以施工图是建立在规划方案基础上的，规划方案是设计的依据。项目工程设计首先是初步设计，然后是施工图设计。规模大、技术要求高的超大项目，一般是按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。在我国工程设计行业，通常情况下是执行二阶段设计和三阶段设计的基本工作模式，在这个过程完成项目的设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，这样分布进行便于控制保证设计质量。
　　4 施工阶段质量管理
　　施工过程中的质量管理，是提高房产质量的重点，而且这也是项目建设的实施阶段。在这个阶段的质量管理有两个内容，一个是辅助施工的质量管理和直接施工的质量管理。前者包括对施工队伍的选择，这是保证质量的前提，其次是施工材料的选择，这是施工的物质基础，也是质量的重要影响因素，最后是配件和设备的采办以及动力供应和后勤服务等，这是正常施工的基本因素，关乎到施工的顺利进行。为了提高房产质量，必须要选择一支资质等级高、重管理、人员素质高、技术力量强的建筑企业。按照合同及设计文件选购材料及各种构件的性能、规格、品种、色泽等要求进行材料和设配的准备，必须有出厂合格证。在进入工地前，由工地实验室进行严格检验。直接施工的技术质量管理是核心工作，这是质量问题发生的实质阶段，这一阶段的质量管理首先就要强化人员的质量意识，树立 “百年大计、质量第一”的观念，在施工现场，严格执行质量管理计划，层层落实质量责任制，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。加强施工队伍的技术力量，做好参加施工人员的技术培训，强化技能提高。
　　由于房地产业的产品造价高、寿命期较长，对质量要求特别高，而且建筑质量直接关系到房地产企业的经济效益和业主的利益，影响着人们的生活环境和社会环境，因此如何加强房地产的质量管理，不仅仅是房地产企业所关注的，也是造福社会的表现。
　　
　　参考文献
　　[1]王清海; 论房地产开发项目管理的质量控制[J]. 建材与装饰(中旬刊) 2008年01期
　　[2]彭德琦; 浅谈房地产开发项目的质量管理[J]. 中国科技财富 2008年07期
　　[3]李江宏;房地产项目质量管理优化对策研究[J]. 广西质量监督导报 2008年07期