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购买商品房过程中的风险与防范

来源：岁月联盟作者：曹新成时间：2010-07-06

内容摘要：《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布已近十年，我国的房地产业呈现出繁荣的景象，房地产业迅猛。人民群众的居住条件得到了改善和提高，同时房地产业的崛起也促进国民的增长。然而，由于规范房地产业的，法规很不健全，房地产开发凭借其经济实力和在商品房交易过程中的优势地位，侵害消费者权益的案件时有发生，消费者在商品房购买过程中的利益得不到充分的保护。并且消费者大都是普通的购买人群，对相关的商品房的法律、法规不了解且缺乏专业知识，其处于交易中的弱势地位，很难会主动保护自己的合法权益。笔者就消费者在购买商品房的过程中应注意的一般风险及其防范提出本人的肤浅认识，以便能给消费者提供一些帮助。

关键词：购买商品房风险防范

近年来，我国的房地产业突飞猛进地发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业不仅促进了国民经济的迅速增长，而且大大改善了人民群众的居住条件，为人民群众的安居乐业提供了基本的保障。但是由于我国房地产方面的法律、法规尚不完善，对消费者保护的法律亦不健全，商品房交易过程中房地产开发企业凭借其经济、技术等各方面的实力，往往处于主动地位；而购房者却总是处于弱势的地位，购房者缺乏对相关法律和专业知识的了解，在交易过程中其合法权益经常受到侵害。有的房地产开发企业为追求高额的利润，往往会凭借其优势的地位，在商品房的交易过程中通过各种手段和方式对购房者进行欺骗、隐瞒各种事实情况，达到其经济目的。房地产开发企业的这种行为，严重损害了购买者的合法权益和正常的社会经济秩序，造成社会矛盾的激化。所以，购房者在购房过程中一定要小心谨慎，以免自己的合法权益被侵害。

下面将就购买商品房的过程中可能遇到的一般风险进行论述，并提供相应的解决办法。

一、要认真审查商品房销售者的资格、条件，防患于未然

商品房的销售①包括商品房的预售和商品房的现售两种方式。商品房预售（俗成“卖楼花”）是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。现在的房地产开发企业为了融通资金，往往都进行商品房预售行为。依照《中华人民共和国城市房地产管理》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开发企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。该五证的取得是房地产开发企业进行房地产开发和预售应具有的条件。而房地产管理审批过程中仍存在一些问题，对该五证的审批非一个部门负责完成。各个部门在审批过程中不能有机地协调合作，致使有的房地产开发企业在未取得五证的情况下就进行商品房的预售，在以后无法取得五证和审批手续的情况下，最终导致购房人的合法权益受到侵害，购房人的合同目的也无法达到。作为购房者为了使自己的合法权益不受侵害，在与开发商签订预售合同前，应当审查开发商的手续是否齐全，并应查看所有的原件，将证件的编号记载于预售合同。以便产生纠纷后能得到妥善的解决，维护自己的合法权益。

购房者在预售商品房的过程中应尽可能了解房地产开发企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开发企业与其签订合同，由于预售商品房的标的是尚未现实存在的，这对购房者来说，面临的风险更大，如果房地产开发企业的资质不合格，无资金实力、无信誉，购房者预购的标的物可能就建不成，购房者购房的目的也就无法实现，所造成的损失可能就无法得到弥补。

商品房现售是指房地产开发企业将其开发竣工的房屋销售给购房人，购房人支付价款并取得房屋所有权的行为。在商品房的销售过程中，开发企业为了高价、快速出售房屋，其往往对购房人做出各种口头承诺，以便将房屋销售出去，购房者由于没有相关的法律专业知识，不认真进行审查开发企业的承诺就与其签订合同，结果是权益受到侵害也无法用法律的手段维护自己的利益，为避免该风险的发生，购房者应实地对要购买的房屋及相关的设施进行检查，对房地产开发企业承诺的对自己至关重要的事项要求写进合同中，以便在发生纠纷后有证据。同时在签订合同时应对合同的条款进行认真审查，最好是请法律人士为自己把关，以免掉进开发企业在合同中设置各种陷阱。

由于房地产开发企业在商品房交易过程中的优势地位，国家越来越注重对处于劣势地位购房者的保护，制订了许多保护购房者的法律、法规及解释，购房者在购房时最好先向专业的法律人士进行咨询、了解，以便从各个方面了解签订合同时应注意的问题。2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）虽对商品房销售过程中如何保护购房人的利益做出了规定，但这些规定仍很原则，很笼统，并不能全面地保护所有购房人的利益。如《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤消、解除的，买卖人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的手续或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁内补偿安置房屋的事实。”而对其中的“故意隐瞒②”这一规定，在诉讼过程中如何确定是非常困难的事。所以作为购房者在购买商品房的过程中应对前述的情况进行认真审查，将与开发企业所签订的合同中的各种权利、义务明确化，只有防患于未然，才能保护自己的利益不受侵害。

二、购房者应认真审查有关商品房买卖的广告

我国房地产产业的迅速发展，使房地产企业的竞争越来越激烈。房地产开发企业为了销售其开发的房屋，大都是以广告的形式向社会公开出售。虚假的广告宣传成为了商品房销售的热点问题。因此，购房者应认清商品房广告的性质，以便达到自己购买房屋的目的。《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的应但承担违约责任。”这说明商品房的销售广告一般是具有要约邀请的性质，只有当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的“具体确定”，并且说明和允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有“重大影响”时才具有要约的性质，然而，对于在干什么情况下构成“具体确定”，什么情况下构成对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有“重大影响”属于兜底性的规定，对于一般的购房者很难掌握其具体的标准，也很难对房地产开发企业销售商品房的虚假广告行为进行界定，在双方纠纷后受损害的还是购房者。

目前，房地产开发企业在商品房广告中说明和允诺的主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性质量的陈述；（3）对商品房环境性质量的陈述；（4）承诺“还本销售③”，提供房屋“售后包租④” 、“代租”等售后回报，等等。对于房地产开发企业在商品房销售广告中的各种说明和允诺，作为购房者应当了解其是属于要约还是要约邀请或要约引诱，如果是要约邀请或要约引诱，其意思是在邀请购房者提出要约，该广告的内容对房地产开发企业不具有拘束力，即使购房者是因该内容而购房，但购房后却不具有广告中的内容，其也无法要求房地产开发企业承担责任。

所以，对于购房者来说，购房过程中应当保存好房地产开发企业发布的比较重要的小册子，楼书等宣传资料，以便在产生纠纷后作为证据使用。特别是对开发商的某些重要的说明和允诺，在签订商品房购买合同时，应当落实到书面文字上来，并约定开发企业对其违约行为应承担的具体责任或损害赔偿的方法。只有这样，才能最大限度地保护购房人的合法权益，也才能制止开发企业在商品房销售广告中有意存在的虚假行为。

三、购房者应认真审查购买房屋的面积

房地产开发企业在商品房买卖过程中存在的面积欺诈问题，一直是购房者所关心的事。作为商品房的销售，可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。而商品房的建筑面积，有套内建筑面积和分摊的共有面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，且是最重要的利用空间，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。购房人对建筑面积问题都很关注，但具体如何计算却有一套复杂的程序，一般的购房人在短时间内并不能将其搞清楚。《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）第二十条规定：“按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同上载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，同时支付已付房价款利息，买受人不退房时产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款由买收人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业补足，产权归买收人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买收人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买收人。面积误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积*100%。

房地产开发企业在与购房者签订合同时往往只对商品房的建筑面积进行约定，而不具体约定套内建筑面积和房屋内各组成部分的面积数额。这样往往会给开发企业的面积欺诈提供机会，进而损害购房者利益。因为商品房建筑中的各部分成本存在差异，如果房地产开发企业在施工过程中改变原设计，利用相应增减商品房各组成部分建筑面积数额的方法，就能达到商品房建筑面积数额总值不变的目的。从而达到既不违反合同约定，又可大幅度降低投资成本。

作为购房者在签订合同时，应注意面积问题。在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理形式。此外，签订合同时将房地产开发企业设计变更时造成面积误差的处理方式也以书面文字进行表达。只有这样，购房者才能防止房地产开发企业在面积方面存在的欺诈，也才能真正达到签订合同的目的。

四、房屋质量问题应引起购房人的注意

我国住房建设和房地产业的迅猛，城镇商品住宅的质量存在诸多问题，商品房质量纠纷问题已成为社会关注的焦点。房屋质量的安全问题关系千家万户的安全。有的房地产开发为了节约成本，在施工过程中往往会偷工减料，给商品房带来极大的隐患。购房者在签订合同时应对房地产开发企业的信誉，开发的商品房进行了解，并要求房地产开发企业提供经法定检验部门验收合格，符合居住条件的手续；同时要求房地产开发企业将列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书及住宅使用说明书交付。这样在房屋出现质量问题时购房者就可依据约定要求房地产开发企业承担相应的责任。

五、应注意购房过程中的定金问题

定金是指合同双方当事人约定的，为保证合同的推行，由一方预先向对方给付发一定数量的货币或其他代替物。定金在商品房的购买过程中是合同的一种担保方式，其作为是通过定金罚则督促合同当事人履行合同义务，依据《解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果同当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，以及《中华人民共和国担保法》和最高人民法院有关担保法解释的相关规定，房地产开发企业与购房者如约定以交付定金作为订立合同的担保，给付定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金。但《解释》中所规定的“不可归责于当事人双方的事由”，比较笼统，在实践中作为一般的购房很难正确理解不可归责于双方的事由的范围或标准。而多数房地产开发企业在购房者交纳定金时要与其签订意向书、允诺书或认购书等预备性契约⑤，房地产开发企业在签订这些预备性契约时大都只规定购房者承担的义务，在购房者违约的情况下就不予退还定金，房地产开发企业根本就没有双倍返还定金的风险。

所以购房者在签订意向书、允诺书等预备性契约交纳定金时应特别注意，最好是将“不可归责于当事人双方的事由”进行约定，因为这种事由的范围特别广。如当事人不能就商品房买卖合同协商一致；签订认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，灾害导致开发项目灭失，贷款银行无法贷款等，这都不应该算是当事人哪一方的过错。在这些情况中，购房人定金不应该被扣留，房地产开发企业也不承担双倍返还定金的责任。

六、购房者应当及时办理权属登记

购房者购买一套房屋大都用尽毕生的积蓄，只有拿到房地产权证他们才会踏实，然而在办理权属登记过程中可能出现许多无法预料的情形，有的房产开发企业为了进行融资，尽快收回资金，降低风险，他们往往将商品房出卖，在尚未转移房屋所有权与购房者之前，又将该房屋抵押给第三人，获取建设资金。在房地产开发企业无法还抵押贷款的情况下，就会使购房者无法取得房屋、合同的目的不能实现，严重损害购房者的合法权益。还有房地产开发企业实行一房数卖，就同一房屋订立了数个买卖合同，分别出售数个购房者，在此情况下，最先办理权属登记手续的购房者取得房屋的所有权，其他购房者的合同目的就无法实现。

购房者在购买房屋后应当让房地产开发企业提供办理权属登记手续的所有材料，最好是将办证的期限以书面形式进行约定。只有这样购房者才能及时发现房地产开发企业是否存在欺诈的行为；也才能在发生纠纷后及时向房地产开发企业进行索赔，维护自己的合法权益不受侵犯。

以上是对商品房买卖过程中可能出现的风险进行的浅薄的分析，在房地产交易市场仍存在许多值得注意的地方，购房者在购买房屋时应当全面了解可能出现的问题，并找到相应的解决措施。只有这样才能用法律武器保护自己的合法权益。

注释：

①商品房的销售：是指房地产开发企业将其开发的房屋或在建的房屋销售给购房者的行为。

②故意隐瞒：是指将相关的事实故意不告知对方，使对方陷入错误认识。

③还本销售：是指房地产开发企业承诺在一定期限内将购房者的房款返还给购房者的行为，这是一种违法行为。

④售后包租：是指房地产开发企业向购房者承诺购房后，房地产开发企业租用该房屋并支付租金，这是房地产开发企业为了促销而为的一种售房方式。

⑤预备性契约：是指为正式订立合同而事先由当事人达成的一种有关合同内容的简单约定。

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[1]宋宗宇黄锡生房地产法学重庆大学出版社 2003。

[2]王利明合同法研究，人民大学出版社 2003

[3]最高人民法院民事审判第一庭最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件引法解释的理解与适用。人民法院出版社 2003。