试论小产权房的成因及对策

　　论文摘要　日前国务院下令停建停售小产权房，此消息一经发出即刻引起了社会各界的广泛关注。在正规商品房高房价过高的环境下，小产权房大量滋生，并凭借其低廉的价格获得了大批消费者的青睐。小产权房屡禁不止的现象不仅关系到房地产交易市场的秩序，更是牵扯到国计民生。小产权房成因由来已久，因此在治理小产权房的同时应当均衡各方利益，综合考虑妥善处理。

　　论文关键词　小产权房　成因　治理途径

　　一、何为小产权房

　　在我国，房屋产权也被称为房屋所有权，是指房屋所有权人对其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权力。国家依法保护公民享有的房屋所有权，房屋产权的确认以在国家房地产管理局的登记为准。在现实生活中人们通常所说的“小产权房”法律上并没有明确的界定，是人们在实际生活中约定俗称的一种称谓。现阶段的小产权房的房产证不是由国家颁发的而是由乡镇政府颁发的。与“小产权房”这一概念相对应的是“大产权房”，是指在合法建设用地上建设的房屋，购房者购买房屋的时候不仅拥有房屋所有权证，还拥有土地使用权证。大产权房可以进入房屋交易市场进行正常的交易流通并且在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权房从性质上可以分为三类：（1）违反原有的规划目的和用途，在政府划拨或出让的土地建造房屋，并将此类房屋出售给他人，形成具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（2）违反法律规定，在农民集体所有的土地上建设商品住宅投入市场流通。（3）在军用土地上非法建造商品住宅，出卖给非军人使用。可以看出，依据我国现行法律，小产权房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用权不得随意出让、转让、出租、抵押作价。小产权房在销售时没有取得国家所发的产权证，也没有国家所发的土地使用权证和预售许可证，依照我国法律规定不得向非集体成员的第三人转让或出卖。

　　二、小产权房热卖的原因

　　尽管小产权房的存在一直没有合法的依据，但各地小产权房的建设仍是屡禁不止，每年仍有大批的购房者青睐小产权房。据国土部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。按每套房90平方米计，66亿平方米相当于7333万套房。按每套住3人计算，可以住2.2亿人。而全国工商联的数据显示，1995年-2010年，全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。尤其是在“北上广深”等房价居高不下的一线城市，小产权房屡禁不止的现象尤为严重。小产权房之所以如此热销的原因归结起来可以分为以下几点：
　　1.低廉的价格是小产权房热卖的首要原因。2012年诺贝尔文学奖授予了中国作家莫言，这是长期以来中国籍作家首次获得此项殊荣。然而在随后的采访中莫言在回应750万元的巨额奖金怎么花时笑称：“我准备在北京买套房子，大房子，后来有人提醒我说也买不了多大的房子，5万多一平方米，750万也就是120多平方米。”因而有不少网民感慨，“莫言写作很有魔幻风格，但买房还是要回归现实。”去年中国人民银行公布的一项针对全国50个城市2万户城镇储户的调查结果显示，74.3%的居民认为房价“过高，难以接受”。但对于绝大多数国人来说，无论出于实际居住生活的需要还是理财所需，购买房屋仍被视为投资的首要选择。因为大多数人抱有如果此时不购买，随着不断攀升的房价将来更将买不起房的心态。而对于不少即将步入婚姻殿堂的年轻人来说，女方往往将房屋视为结婚的先行条件，许多买不起房屋的年轻人谈”婚”色变，过高的房价则成为他们生命中不可承受之重。以广州市为例，截止2012年4月，在广州市白云区南湖同和路段，这里小产权房的售价约为2500-3000元，但在同一路段上的万科蓝山和桐语山庄等商品房，二手楼均价达到12000-13000元，小产权房价格仅为周边商品房的1/4，甚至低至1/5。调查显示，购买小产权房的往往是城市中的中低收入者，如外来务工人员、刚刚毕业工作的大学生等。他们往往没有较为稳定的收入来源，并且家庭生活负担较重，微薄的工资在高额的房价面前显得微不足道。因而在与普通商品房的巨大差价的诱惑下，不少人转将目光投放在小产权房上，用及其低廉的价格购买一间属于自己的安身之所。
　　2.现有土地制度存在的不合理性导致小产权房的滋生。在我国农村建设用地的流转通常是指农民集体所有的土地依照法律规定的方式采用出让、转让、出租、抵押、作价出资、作价入股等方式进行流转，此处的流转一般是指土地使用权的主体发生变化。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第63条明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此可以看出，农村集体所有土地只能按照法律的规定被用作农业建设、兴办乡镇企业、建造村民自有住宅、乡（镇）村公共设施或公益事业。因此，从法律上说，小产权房不具有合法交易的资格，是不能进行市场交易的。而与之相对应的商品房是具有相关资质的房地产开发商依照法律规定支付土地出让金后在其取得的国有建设用地上建造的房屋。而城市中的国有建设用地是可以进入拍卖市场进行拍卖，并有正式的土地使用权证，可以进行抵押质押，具有资产功能。农村集体建设用地则不能直接投放市场进行拍卖，其使用者也没有土地使用权证。农村建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，造成现实生活中相同的地段出现不同的价格。农民直接在集体所有的土地上建造房屋无需缴纳土地出让金，其建造房屋的成本也远远低于同地段缴纳了土地出让金的商品房。较之政府征收土地时给予的补偿金，农民通过出售小产权房获得的收益要高得多，追逐更高的利益的动机决定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。

　　3.政府执法不到位，监管不严间接纵容了小产权房的迅速扩张。尽管早在2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部就已经针对小产权房的明确表态：“对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。”并且此后的每年都会有法令出台喊出治理小产权房的口号，但是小产权房的治理问题始终是“雷声大雨点小”，政府对于小产权房的打击力度不够使开发商和和购买者始终抱有“法不责众”的侥幸心理，市场上小产权房的买卖依旧进行得如火如荼。2012年2月28日，北京市国土局怀柔分局执法监察大队干部因查处小产权房违法占地不力，被以“玩忽职守罪”追究刑事责任。这一案件在全国引起了巨大的反响，从侧面反映出监管部门的缺位。可见，若想全面清理小产权问题就应当从政府部门工作人员未严格依法行使职权的行为着手，才能从根源上抑制小产权房的滋生。