浅析小区停车位的权属问题
我国《物权法》74条及2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二条、第三条对小区车位权属进行了补充和说明。但是，《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统，在明确性和操作性上都存在缺陷。
其中第一款中的“首先满足业主的需要”就比较笼统，这个“首先满足”没有一个具体的评判标准，假如开发商任意抬高停车位的价格，导致小区业主无力购买停车位而放弃优先购买的权利，这样是否算首先满足业主的需要呢？
第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该条款中可以看出，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，如果开发商在合同中作出保留了车库的所有权的约定，那么他就获得了车库的所有权，而在其未作约定的情况下才推定为业主所有。那么假如在权属约定不明的情况下，停车位的所有权又该属于哪一方呢？
因此，很多关键性问题没有解释清楚，从某种意义上说笼统模糊的《物权法》及其相关司法解释对小区停车位的权属争议起到了积极的作用。
五、解决停车位权属问题的几点建议
停车位权属问题是一个非常复杂的问题，期待一个法条就解决停车位的权属问题也是不现实的，笔者从多角度考虑分析，提出以下几点建议：
（一）提高小区停车位保有量比例
停车难的现象从本质上还是因为小区建造时规划设计时小区停车位不足造成的，针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状，建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视，通过小区面向的客户群作出科学的停车位配比率，而不是盲目的“一刀切”。
（二）针对《物权法》第七十四条的完善
《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“首先满足业主的需要”就比较笼统，需要进一步细化，所以笔者认为“首先满足业主需要”应当理解为业主在同等条件下的优先购买权，而且即使业主以外的第三人出价更高，小区业主应当拥有绝对优先租赁权。
《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该规定实际上导致了车位的所有权属于开发商，业主并不享有所有权，造就了房开商的优势地位，因为业主如果想使用停车位，那么只能向开发商购买使用权或者进行租赁。在该种规定下，开发商具有明显的优势地位，所以笔者认为当开发商与业主之间没有约定或者约定不明的情况下，应当视开发商放弃主张停车位的权利，而法律应当保护处于弱势地位的买房一方，以保障业主的合法权益。
（三）增设专有停车位
政府引导鼓励开发商增设小区停车位，笔者认为可以参考我国台湾地区关于小区停车位的相关规定，在开发商完成小区应当配有的停车位的同时，再自行增设停车位，将增设的停车位出售给有需求且有经济能力购买专有停车位的业主。通过对市场经济的调节和商业利益动机的引导，促使开发商基于利益去积极建造更多的停车位实现开发商和业主的双赢共赢。
设立奖励停车位制度，政府可以在建筑物之楼层数、高度、楼地板面积之核计标准或其他限制事项上做出比较宽松的限制或奖励措施，来鼓励开发商释出建物空间提供给公众使用。
（四）完善停车位销售以及出租的规章制度
在停车位的出售和出租环节中，开发商占据明显的优势地位，政府应该适当介入对停车位的出售和出租进行引导，不得使开发商任意哄抬停车位的价格，损害到业主的合法利益。另外政府机构应当告知小区的业主哪些停车位已算入业主的公摊面积，防止开发商将业主共有的公共停车位“二次出手”，售予业主专有使用。在出售的环节中，笔者认为可以参照美国的法律法定，禁止小区外的用户获得小区停车位的所有权，这样可以充分保证小区居民的正常生活不受外界的干扰，也可保证小区内业主对小区所有土地的使用权不受侵犯。
六、结论
小区停车位的权属问题是一个极具现实意义的问题，随着改革开放的不断深入，经济水平的日益发展，私家车的保有量势必会进一步提高。涉及到该问题的利益群体也会越来越壮大，所以希望该问题应当引起有关部门的重视，总结各个学者的相关建议，结合国外及台湾地区的先进经验，制定出符合中国国情的停车位制度，不要出现“买车易，停车难”的尴尬情况。切实有效地解决小区停车位的权属问题，为小区业主提供更加和谐的生活环境。