简论我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制

摘要：物业管理引入我国20多年以来，正逐步完善，物业管理服务也不断改进创新。小区业主对物业服务企业的选择机制作为住宅小区综合管理的重要环节以及业主权利的体现，也越来越受到人们的重视，正不断加以完善和改进。本文针对当前我国住宅小区业主对物业服务企业的选择机制进行分析探究，在分析现行机制的优点和不足的基础上提出自己对如何将其完善的看法和建议。

关键词：住宅小区；业主；物业服务企业；利弊分析；选择机制

Abstract：The property management is under gradual development since the introduction of 20 years and those enterprises are innovating incessantly. The option system by which the proprietors choose the property management service, which is regarded as a vital step in integrated management for dwelling districts and a representation of the proprietors’ rights, has drawn more and more attention and is being developed and improved. In this dissertation, I focus on the analysis and research of the option system by which the proprietors choose the property management service in our nation, and demonstrate personal opinions and suggestions on the basis of the merits and shortcomings of the current system.

Key words: residence; proprietor of real estate; real estate management corporation;analysis of advantages and disadvantages;  the improvement of the option

目    录

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述 - 3 -
(一) 前期物业管理模式 - 3 -
1. 前期物业管理模式的概念 - 3 -
2. 前期物业管理模式的特殊性 - 3 -
3. 前期物业服务企业的选择方式 - 4 -
(二) 业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式 - 4 -
1. 业主大会简述 - 4 -
2. 业主大会成立后，对物业服务企业的选择 - 4 -
(三) 简要评价 - 4 -
二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析 - 5 -
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析 - 5 -
1. 前期物业管理机制的优点 - 5 -
2. 业主大会选择机制的优点 - 6 -
(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析 - 6 -
1. 前期物业管理机制的不足 - 6 -
2. 业主大会选择机制的不足 - 7 -
三、 对完善当前机制的建议 - 7 -
(一) 不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理 - 7 -
(二) 不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制 - 8 -
 - 10 -

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述
(一) 前期物业管理模式
1. 前期物业管理模式的概念
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理(1)。新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同(2)。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。
前期物业管理可以区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，称之为“前期物业管理服务”，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。
本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动，即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后，业主大会成立之前，由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务，待业主大会成立之后，再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。
2. 前期物业管理模式的特殊性
前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下：
第一，存续时间不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；
第二，选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理，由业主委员会行使选聘物业公司的职权。
物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益，物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同，只能在成立业主大会，业主大会选聘之后，由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说，物业管理的关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而，在房地产开发中，房地产项目的滚动开发，业主人住是一个渐进的过程，不可能同时入住。为搞好物业的后期管理，在物业建设的过程中，往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系，不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位（开发商）与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的；再之，前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容，物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此，前期物业的特殊性就在于此。
3. 前期物业服务企业的选择方式
根据我国《物业管理条例》的规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业(3)。可见，前期物业服务企业的选择方式，国家并没有给与强制性要求，在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求，通过公开招投标的方式选择物业服务企业，也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业，比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。

(二) 业主大会成立后，对物业服务企业的选择模式
1. 业主大会简述
业主顾名思义是指“物业的主人”，即房屋的所有权人(4)。当一个小区的入住率达50%以上时，在当地行政主管部门的指导下，由房地产开发商召集，召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主用人组成，是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益，维护他们的合法权益。当业主人数较多时，可按比例推选业主代表和非业主使用人代表，组成业主代表大会。
业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构，旨在维护业主和非业主使用人合法权益，支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一般每届任期2~3年。
由此，可以看出，住宅小区内最高权利机构是业主大会，业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构(5)，可以代表业主大会处理日常事物。
2. 业主大会成立后，对物业服务企业的选择
在住宅小区入住率未满50%，即业主大会未能成立之前，前期物业服务企业是由开发商选择的，业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%，业主大会成立之后，业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章，第十一条对业主大会职责的规定：业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构，通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下，选聘、续聘或解聘物业管理公司，与之签订、变更或解除《物业管理合同》（或《物业管理公约》）。
可见，在业主大会成立之后，物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣，来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可，业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》；若得不到大多数业主的肯定，业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式，重新择优选择合适的物业服务企业。
(三) 简要评价
通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析，可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制，就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。
前期物业管理期间，由于业主大会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，又不能没有物业管理和服务，便只能由开发商选聘物业服务企业，或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。
而业主大会成立之后，便可依法成立业主的自治职权机构，代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。
因此，我国当前的物业服务进驻机制，即可概括为：开发商前期代选，业主后期自择。这种机制固然有其长处，但在具体操作过程中也显示出一些弊端。

二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析
我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙，现分别对其优点和不足进行分析整理，以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知，我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制，就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制，因此，对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析，即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。
(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析
1. 前期物业管理机制的优点
前期物业管理服务阶段，是建设期的业主（建设单位）向最终业主（住户）过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段，也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点：
第一，前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主，拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会，相当于试用期，如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同，如果工作不尽人意，业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。
第二，前期物业管理能够完善小区物业的使用功能，减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内，就必须进行前期物业管理，从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决，减少后遗症。
第三，前期物业管理是为后期管理做好准备，便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意，继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后，如果前期物业服务已经工作到位的话，那么对后续的物业管理活动十分有利，可以更好地提高日后的工作效率。
第四，前期物业管理，不但能保证业主的长远利益，还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划，保证物业的施工质量，达到完善物业的使用功能，促进房产的销售。同时，加强了前期物业管理，有利于规范物业管理，可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪，减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理，有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础，是后期物业管理的前提。
积极而主动地开展前期物业管理介入活动，是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应，也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外，物业服务企业介入越早，对开发商越有利，许多不尽人意的设计只要稍为改动，就会达到满意的效果，而且在多数情况下，还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此，前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动，并且在相关法律条文中也做了详细规定，是物业服务过程中不可或缺的环节。
2. 业主大会选择机制的优点
在小区入住率超过50%后，既可组织召开业主大会，形成小区的最高权力机构，便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有：
第一，业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业，完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者，是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此，只有选择符合小区业主要求的物业服务企业，才可以使业主获得满意的物业服务。
第二，由业主大会选择物业服务企业，可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业，可以通过竞争选择收费最合理，服务最到位的物业服务企业，使小区业主获得真正满意的物业服务，使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。
第三，由业主大会选择物业服务企业，可以减少业主和物业服务企业的矛盾，有利于激发物业服务企业的服务意识，淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段，还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业，就可以使物业服务企业真正对业主负责，由业主视其工作质量决定其去留，从而提高物业服务企业的服务水平，减少其与业主之间的矛盾。

(二) 我国当前住宅小区对物业选择机制的缺点分析
1. 前期物业管理机制的不足
前期物业管理机制虽然有很多优点，但是在实施过程中也存在着许多不足，其缺点可以归纳为以下五个方面：
第一，前期物业服务合同不规范，建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上，有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时，没有按规范的合同办理，使合同的核心内容（即双方的权利义务及违约责任），没有明确写进合同中，造成了双方的矛盾和分歧，影响了物业管理，殃及到业主的利益。
第二，物业承接验收制度不完善，移交不完整。在前期物业管理中，由于建管不分，依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定，进行严格的物业承接验收工作，在物业承接验收时敷衍了事，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎，被之后的业主大会所解聘，其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理，若移交不完整，很多隐蔽问题无法发现，那么责任认定就存在困难。
第三，业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”
可是，有的开发商在销售过程中，片面追求房屋的销售量，忽视了业主临时公约的制定和建立；有的开发商即使制定了业主临时公约，但条款简单，文本不规范，双方的责权利未在书面上进行认真的约定，这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护，也为前期物业管理留下了许多后遗症。
第四，前期物业管理招投标不规范，开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前，由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识，导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系，多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定；有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标，使招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中标；物业管理招

投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。
第五，物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是，由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立，尤其是在前期物业管理活动中，一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权，采取了不正当的竞争，相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量，片面追求最低价格，使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”，违背了物业服务收费的基本原则。
2. 业主大会选择机制的不足
业主大会成立后，业主对物业服务企业的选择就有了自主性，但是这一机制也存在着一些不足。
第一，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善，导致业主大会的成立存在一定的困难，我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了，物业管理区域内全体业主组成业主大会(6)。但是在执行过程中却很难成行。
第二，容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同，对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样，业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业，也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见，在没有解决旧有问题的情况下，很容易引发业主之间，业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。

三、 对完善当前机制的建议
当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足，其优点应该进一步得到发扬，继续贯彻前期物业管理机制，并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作，那么此种机制是可以得到肯定的。但是，在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方，需要不断地改进和完善。因此，为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制，特提出以下建议：
(一) 不断完善前期物业管理机制，加强前期物业管理
1. 规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则，对于规范物业管理招投标活动，保护招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段，也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。

所以，规范前期物业管理招投标，提出以下建议：
1) 加强前期物业管理招投标制度的学习，使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识；
2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；
3) 建立健全招投标备案制度；
4) 培育和招投标中介服务机制；
5) 建立和完善物业管理的仲裁机构；
6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。
2. 制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定：“建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时，业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此，为完善这一模式，提出以下建议：
1) 建设单位在制定前期物业临时公约时，必须按《物业管理条例》规定，使业主临时公约尽量规范化，并不得侵犯物业买受人的合法权益；
2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定；
3) 业主应自觉遵守业主临时公约，并予以书面承诺。
3. 规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出：“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以， 规范前期物业管理服务合同 ， 不但有利于建管衔接 ，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议：
1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神，建设单位与选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业管理服务合同；
2) 双方在前期物业管理服务合同中，重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚；
3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益，尽量做到条款的合理合法；
4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化，并针对合同违约责任做出明确的约定。
综上所述，由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题，要使前期物业管理活动健康有序发展，就必须加强前期物业管理，它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理，就会使整个物业管理活动有个好的开端，也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理，可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾，为物业管理的后期发展铺平了道路。

(二) 不断发挥业主大会的作用，完善业主大会选择机制
1. 业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定，尽管可能出发点是为了大家的利益，但往往会好心办成坏事，得不到业主的认同和理解，反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会，业主委员会在执行业主大会决定时，更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来，规定需要及时向业主公告的内容，应当及时公告，做到整个过程透明化，积极听取、采纳业主的意见和建议。
2. 应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记录。
3. 保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数，以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是，少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话，业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系，真正做到所有业主的利益最大化。

注释:
(1)《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一章，第二条，2003年6月26日起实施。
(2)《天津市物业管理条例》第35条，2008年12月1日起实施。
(3)《中华人民共和国物业管理条例》第三章，第二十四条，2007年10月1日实施
(4)《中华人民共和国物业管理条例》第二章，第六条，2007年10月1日实施
(5)《中华人民共和国物业管理条例》第二章，第十五条，2007年10月1日实施
(6)《中华人民共和国物业管理条例》第二章，第八条，2007年10月1日实施

[1]. 朱爱华、张彦、陈佩华：《物业管理》，社会文献出版社，2002
[2]. 谢凯：《小区物业管理》，广东人民出版社，2002
[3]. 方芳、吕萍：《物业管理》，上海财经大学出版社，2003
[4]. 蔡耀忠：《物权与物业管理》，中信出版社，2004
[5]. 揭明,唐先锋：物业管理若干法律问题研究[J].与法律,2007,(1)，35-37.