“以房养老”：论一种补充的养老保障模式

　　“以房养老”在我国目前还处于起步阶探索阶段。在几个大城市也正处于试验期。这个舶来品如何本土化?本土化的过程会遭遇哪些困难?能否适应我国的国情，还需要时间的考察，就目前来看，“以房养老”遭遇以下尴尬：
　　第一，制度层面的长期性。国外有较为成熟的“以房养老”，制度较为完善，能够顺利操作。我国政府如何定位“以房养老”，有多大的决心推行这一方式，目前很难说。即使试点的结果是有操作的空间，政府是否加以制度化，并制定相应的配套制度也有待时日。
　　“以房养老”应当由公益性机构还是私益性机构运作，或者说更多的以哪种机构来运作更合适，目前也处于摸索阶段。民政部给予“以房养老”的解释中指出，由公益性机构出面处置老年人的房产。但实际上北京“养老房屋银行”完全是企业性行为。在民政部给予的有关“以房养老”的解释中，“养老房屋银行”不属于其中任何一种形式。
　　什么样的形式适应我国实际情况，需要一段时间的验证，但在初期如何规范化初具成型的运作模式是当前需要考虑的问题。目前的法规明显滞后，如由政府背景的公益机构出面处置老年人的房产，是否会增加政府的运作成本，如果新增加一种养老模式就意味着政府财政支出的一次增加，那么政府的承受能力是不是过重。有些完全企业行为的养老产业的负责人认为，养老产业是个弱势产业，企业行为养老产业在追求企业平均利益时，应当由政府补贴，才能促使企业在保证平均利益的前提下全心投入这一产业。如完全是私益性的企业行为，是企业行为则会强调利益的诉求，谁来确保老年人的利益完全得到保障，这需要政府制度和法律的保障，制度化需要时间和实践的验证，而滞后的法律很多情况下并不能完全保障老年人的权益。
　　此外，我国的“以房养老”也没有明显的制度优势。美国的老年人采取“以房养老”，子女没有意见，一方面西方人的家庭观念不同于东方，父母的房子不一定非要交于子女继承；另一方面继承还牵涉到高额的遗产税。子女要缴纳高达60％一80％的遗产税才能继承遗产。而“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此老年人以这种方式处置房产可以避税。但在我国，并没有这些税收政策，如果老年人以房产养老，可以自己或由亲友通过市场化手段，出售或出租自己的房产，所以我国“以房养老”的制度优势并不明显。
　　第二，技术层面的多阻碍性。国外“以房养老”之所以能够顺利进行，一个最重要的原因是技术层面的可操作性。对于如何评价房产价值，根据老年人的健康状况推算老年人的预期寿命。根据不同老年人的实际情况找出最适合此老年人的养老模式。由专门的机构从事这样的工作，达到了专业化的水平，得到民众的信任。对于他们的推算结果能够得到普遍性的认同。但目前在我国这样的机构可以说是凤毛麟角。“倒按揭”涉及到利率变动房产价值变化，老年人预期寿命等众多不确定性因素的影响，导致银行也多有顾虑。且目前我国房产使用年限为70年，如果老年人在向有关机构申请“以房养老”时，房产使用期限将近，那又如何计算，而在农村宅基地是不能抵押的，诸多技术层面难题的出现使“以房养老”面临众多挑战。
　　第三，观念层面的难逾越性。中国人的传统观念是将自己的财产留给子孙，现在将房子处置用以养老，很多子女觉得难以理解，甚至有人认为这是用亲情换取舒适的晚年。传统的家庭养老模式在未来的“8421”型家庭中面临严峻的挑战。我们需要新的养老保障模式来应对这样的挑战。“子女奉养老人，老人将遗产留给子女”这种传统的惯用模式在城市高流动人口，城市化加快过程中逐渐势微，且我国的“投资养老”意识单薄，传统的做法是年轻时挣钱以防养老，将房子抵押出去替代子女养老对很多人来说显然是不合适的，因为害怕异常的眼光，更害怕亲情的破裂。在南京，有些老年人是偷偷来机构咨询，“以房养老”想要越过人情面子观念依旧困难重重。
　　从上面的分析可以看出，以房养老虽然不具有普遍性，但确实是有独立房产、且有更高经济需求或健康需求独居老人的一种选择。民政部副部长窦玉沛表示：“由于我国社会保障体系的建设有一个过程，养老的资金、服务保障等方面需求较大，有些家庭承受起来有困难，采取这种方式也是尝试，未来可能也是一种选择。”针对当前人口老龄化，中国未富先老的问题，“以房养老”的确是一个很有现实操作性的一种补充的养老保障模式，但需要政府完善相应的政策和法律法规，探索一条适合中国国情的道路，完善我国的社会保障体系。