共有人优先购买权若干问题探究

　　（二）共有人优先购买权的适用效力

　　优先购买权具有对抗其他一般约定的效力，出卖人如果与其他第三人签订了买卖合同，除非共有人放弃行使优先购买权的，这种约定对于共有人应当是无效的。其次优先购买权具有及于转让财产的权利，就是对于处分的动产和不动产份额，其效力及于特定财产的全部。

　　但也有的学者主张，优先购买权的效力除了上述的一般效力以外，还具有债权和物权的特殊效力，债权效力即优先购买权具有债的效力，不能影响出卖人和第三人的买卖合同的效力。物权的效力是指优先购买权具有对世性效力，可以对抗任何人，即使出卖人有和第三人买卖合同，对于共有人仍不具效力。

　　三、优先购买权竞合问题探析

　　（一）共有人优先购买权和债权优先购买权的竞合

　　民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权；而合同法第230条也规定了出租人租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形，在这种情况下，笔者认为处理的原则应该是，在同等的价格条件下，共有人优先于承租人的优先购买权，其理由有：其一，共有人本来就是共有财产的所有人，与共有财产的联系较为密切，有利于其他共有人对接受者的信任，其二，共有关系先于租赁关系的发生，即是先发生的物权相对于承租人的物权较先，根据国外立法的一般规则—物权优于债权的原则，共有关系的购买权属于物权范畴，而承租人的购买权属于债权范畴，可见共有人的优先购买权优于债权的优先购买权；其三，依“买卖不破租赁”的原则，承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响，其权利也不会受到影响和损害。

　　（二）对共有人的优先购买权立法上的检讨完善

　　我国对于共有的优先购买权的立法规定，只是在诸部法律的若干条文中规定了优先购买的权利，特别是物权法仅以一条法律条文规定了共有关系中按份共有的动产和不动产的优先购买权利，而物权法对于共同共有的优先购买权没有规定，因此物权法未能够形成一个统一完整的体系，如上面阐述的与承租人优先购买权的分歧问题，以及对于优先购买权的具体范围、效力和顺序以及行使权利的条件期限、违反这一制度的救济等没有详细的规定。这样会增加在实务操作中的实行的困难度，对于规范交易秩序没有强有力的作用。

　　针对于上述不足，笔者认为，在立法和实践之中应当进一步完善优先共有关系的优先购买权制度，特别是统一按份共有和共同共有的规定，尽量克服制度上的缺陷，避免法律条文之间的冲突，建立具体的优先购买权制度，通过对优先购买权制度的范围、效力、行使的条件，地点，期限、竞合的优先顺序、解决冲突的途径等方面制定优先购买权制度。

　　综上所述，共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。优先购买权和其他优先购买权竞合时具有较强的效力。虽然对于我国法律规定的优先购买权利不够完善，但是我国法律将来亦会制定优先购买权制度，使它有利于共有财产的管理，以实现物尽其用。

注释

○1杨立新：《共有权研究》，高等教育出版社2003年版，第405页.

○2王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第一册），中国政法大学出版社1998年版，第505页.

○3张新荣：《试论“优先购买权”及其法律保护》，法学1989年第9期.

○4江平：《中国物权法教程》，知识产权出版社2007年版，第224页.