论不动产登记簿公信力和不动产善意取得制度的区分

    三、制度的法律效力
    不动产登记簿公信力制度并不具有一成不变的模式，仅就在大陆法系具有重要影响的德国和瑞士的相关规定来看，不动产登记簿公信力的法律效力存在显著区别。在德国学者看来，受不动产登记簿公信力保护的物权变动过程包括了导致权利取得的处分行为和其他处分行为。这些处分行为的共同特征是，均为以法律行为方式产生的物权变动，并且这个物权变动包含对权利的处分。这些处分行为分别体现在《德国民法典》第892条和第893条的规定中。德国学者虽然也将这两个条款并称为善意取得的法律依据，但其所使用的善意取得，并非指善意取得制度，而是指善意取得效力。如鲍尔和施蒂尔纳认为，《德国民法典》第892条、第893条列明了可以进行善意取得（redlicher Erwerb）的物权变动过程，这里的善意取得包含的物权变动过程，不仅包括土地权利或土地之上的权利之取得（《德国民法典》第892条），也包括了对登记权利人为给付和与登记人所为的所有其他处分行为（《德国民法典》第893条）。由此看来，不动产登记簿公信力的善意效力（Gutglaubenwirkung）较之动产善意取得的效力范围更为广泛，适用依据也更为统一。[30]
    值得注意的是，德国学者对《德国民法典》第892条和第893条的规范功能也进行了区分。第892条的范围仅局限于能导致权利取得的处分行为，不适用于除此之外的其他处分行为；而第893条则适用于对不动产登记权利人所为的给付、其他包含对权利的处分但不属于第892条的法律行为，例如，预告登记、权利的废止（《德国民法典》第875条、第1183条）、权利内容的变更（《德国民法典》第877条、第1116条第2款）、顺位变更（《德国民法典》第880条）等。[31]《德国民法典》通过第893条的一般性规定，使基于不动产登记簿公信力的善意取得效力不仅适用于权利取得行为，也适用于权利取得以外的其他处分行为。通过这两个条款，不动产登记簿公信力制度成为对不动产进行善意保护的具有普遍适用意义的制度。
    较之德国法，瑞士法虽规定了不动产登记簿公信力制度，但未对不动产登记簿公信力的法律效力做出一般性规定。依《瑞士民法典》第973条，不动产登记簿的公信力只发生以权利取得为限的善意取得效果。就权利的范围来看，该效果包括取得不动产所有权和限制物权。由于缺乏像《德国民法典》第893条那样的一般条款，因此，《瑞士民法典》第973条的规定不能适用于向不动产登记权利人为给付的处分行为。对于不动产登记簿公信力的善意效力能否扩展到权利取得以外的其他处分行为，学者间存有争议。[32]较为一致的看法是，根据法律规定，不动产登记簿公信力可以扩展至债券债权（Schuldbrief）和定期金债权（Guelt）（《瑞士民法典》第865 -867条）。[33]虽然《瑞士民法典》第973条未明确将预告登记列入善意保护的效力范围之内，但是由于《瑞士债法典》第216条第2款、第216条a、第216条b第2款对不动产优先购买权、买回权和选择权进行了规定，而这些权利可以在不动产登记簿中进行登记，因此，对于这些权利的顺位可以适用不动产登记簿公信力进行善意取得。[34]
我国有些学者认为可以借鉴德国法的规定，对不动产预告登记适用善意取得的观点明显不符合善意保护的一般法理。预告登记既非一项物权，又非处分限制，因此，依据《德国民法典》第892条的规定，很难纳入善意保护的规则之中。因预告登记而引起的不动产登记簿不正确，德国法是依据第893条，将其视为权利取得之外的其它处分行为进行善意保护的。[35]《瑞士民法典》则通过特别条款有限制地承认了对预告登记的善意保护。我国既不像德国法那样对于不动产权利取得之外的其他处分行为设有一般性规定，又缺乏瑞士法中对于不动产优先购买权、买回权及选择权的制度基础，司法实践中也并没有关于不动产预告登记适用善意取得的案例，因此，这种对不动产善意取得制度法律效力的扩张解释缺乏必要的法律依据。
 
    四、结论
    通过对我国不动产善意取得制度和德国、瑞士不动产登记簿公信力制度的上述分析可知，这两种制度间存在显著差异。我国法律缺乏关于不动产登记簿完整性拟制的规定，因此难以将不动产登记簿不正确作为不动产善意取得制度的前提条件。如以无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，不仅不符合我国采取的实质主义的不动产登记模式和信赖保护的诱因原则，而且仅根据不动产登记簿的权利推定作用难以解决未登记的权利和权利限制的善意保护问题。德国、瑞士关于不动产登记簿公信力制度的法律效力范围并不相同，相比之下，我国不动产善意取得制度对善意保护的范围极为有限。总之，不动产登记簿公信力制度的前提条件、理论基础和法律效力不论从法律理论上，还是从法律技术上均是相互联系、密不可分的整体。
 
 
 
注释:
[1]参见王利明、郭明瑞、方流芳：《民法新论》（下），中国政法大学出版社1988年版，第71页以下；彭万林主编：《民法学》，中国政法大学出版社1999年版，第300页。
[2]参见梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第75 - 77页；江平主编：《民法学》，中国政法大学出版社2000年版，第340-342页。
[3]“基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。”
[4]参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第68页；朱广新：《不动产适用善意取得制度的限度》，《法学研究》2009年第7期，第59页。
[5]参见王利明：《物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第437页以下；程啸：《论不动产善意取得之构成要件——＜中华人民共和国物权法＞第106条释义》，《法商研究》2010年第5期，第83页。
[6]参见崔建远主编：《物权法》，清华大学出版社2008年版，第55页。
[7]参见前引[5]，程啸文，第75页以下。
[8]参见梁慧星：《对物权法草案（第四次审议稿）的修改意见》，《中国民事立法评说—民法典、物权法、侵权责任法》，法律出版社2010年版，第208 -211页；孙宪忠：《我国物权法中物权变动规则的法理评述》，《法学研究》2008年第3期，第42-51页。
[9]参见全国人大常委会办公厅秘书局编：《中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议文件汇编》，中国民主法制出版社2007年版，第177页；全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《＜中华人民共和国物权法＞条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第193页。
[10]前引[7]，第76页。
[11]同上文，第76页。
[12]Heinz Rey， Die Grundlagen des Sachenrechts und das Eigentum， Bern： Staempfli Verlag AG， 2007，S. 388.
[13]参见Juergen F. Baur， Rolf Stuerner， Sachenrecht， Muenchen： Verlag C.  H.  Beck， 2009， S. 294； Karl-Heinz Gursky（Bearb.），J. von Staudingers Kommentar zum Buergerlichen Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz und Nebengesetzen， Band 3，Berlin：Seiller de-Gruyter， 2008，S. 441.
[14]参见前引[13]，S. 438； W. Siebert， Juergen F. Baur， Soergel Kommentar， 13. Aufl.，Stuttgart：Kohlhammer， 1999，S. 506.
[15]Marc Amstutz， Handkommentar zum Schweizer Privatrecht， Zurich， Basel， Genf：Schulthess， 2007，S. 1146.
[16]参见前引[4]，崔建远书，第49页以下。
[17]同上书。
[18]参见Walter Erman（Hrsg），Erman Buergerliches Gesetzbuch， Band II， Koeln： Verlag Dr. Otto Schmidt， 2008， S. 3648；Josef Alpmann（Bearb.），Juris-Praxnskommentar BGB， Band 3，Sachenrecht， Saarbruecken： Juris GmbH， 2009，S.  162.
[19]Manfred Eberhard Rinne， Muenchener. Kommentar zum Buergerlichen Gesetzbuch Band 6， Muenchen： C.  H.  Beck Verlag，2004，S. 293.
[20]同上书。
[21]参见Harry Westermann， Die Grundlagen des Gutglaubensschutzes， JuS， 1963，S. 2； Heinrich Honsell（Hrsg.），Basler Kommentar Zivilgesetzbuch， Band I， Basel： Helbing＆Lichtenhahn， 2006， S. 67.
[22]Enneccerus， Nipperdey， Allgemeiner Teil des Buergerlichen Rechts， Tuebingen： J. C. B. Mohr， 1959， S. 470.
[23]Westermann， Gursky， Eickmann， Westermann Sachenrecht， Heidelberg： C. F. Mueller Verlag， 1998，S， 647.
[24]参见前引[22]，Harry Westermann文，S. 6.
[25]Franz Jenny， Der Oeffentliche Glaube des Grundbuches nach dem schweizerischen ZGB， Bern： Druck von Staempfli＆Cie，1926，S.9.
[26]Peter Bassenge， Palandt Buergerliches Gesetzbuch， Muenchen： Verlag C. H. Beck， 2010， S. 1498.
[27]参见前引[8]，梁慧星文，第208-209页。
[28]Hermann Eichler， Die Rechtslehre vom Vertrauen， Pnvatrechtliche Untersuchungen ueber den Schutz des Vertrauens， Tuebingen：J. C. B. Mohr (Paul Siebeck)，1950， S. 97-98.
[29]参见前引[4]，崔建远书，第50页。
[30]参见[德]鲍尔／施蒂尔纳：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第494 - 495页。
[31]Michael Martinek. Juris-Praxiskommentar BGB Sachenrecht[M]．Saarbruecken ： Juris GmbH， 2009，S. 174.
[32]Henri Deschenaux， SPR V/3 II Das Grundbuch， Basel und Frankfurt am Main： Helbing＆Lichtenhahn Verlag， 1989. S.799.
[33]同上，S. 774； Heinrich Honsell（Hrsg）， Basler Kommentar Zivilgesetzhuch， Band 2， Basel： Helbing＆Lichtenhahn，2007，S. 2366， 2368.
[34]Dieter Zobl， Grundbuchrecht， Zuerich， Basel， Genf： Schulthess， 2004，S. 77.
[35]参见前引[14]，Baur书，S. 294， 259.