物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条

      (二)业主行使抗辩权的限制
      为了减少业主行使抗辩权的危害，笔者认为，除《解释》第6条规定的有关业主行使抗辩权的限制外，有必要适当强化对业主行使抗辩权的限制。具体来说，包括以下内容：
      第一，关于合同主体的抗辩。无论是由开发商依法与物业公司订立的前期物业服务合同，还是业委员会与由业主大会决定选聘的物业公司订立的普通物业服务合同，均对全体业主产生约束力，业主不得以其未参加合同订立或没有投票选择该物业公司为由，主张自己并非物业服务合同的主体而行使抗辩权。在实践中，少数业主以没有参加合同签订、不是合同主体为由而拒交物业费，也有一些业主以未参加会议、没有投票选择物业公司，或投票选择了非最终确定的物业公司为由主张自己并非合同的主体而拒交物业费。实际上，这些做法是错误的。根据《物权法》第76条、第78条的规定，选聘物业公司应当由业主共同决定，即必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占全部人数过半数的业主同意；业主大会或业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。《解释》第1条对合同主体的抗辩予以了限制：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
      第二，关于个别、少数业主的抗辩。《解释》第5条并未对业主是否可以“单个”地行使抗辩权作出明确规定。如果单纯从解释论的角度来看，应当允许业主单个地行使抗辩权。但问题在于，小区业主人数众多，若不对业主单个地行使抗辩权加以限制，极容易损害其他业主的合法权益。笔者认为，当已届约定支付物业费期限时，物业公司要求业主按约履行的，业主若要行使抗辩权拒交物业费，必须得到一定数量业主的同意。换言之，只有当业主达到“一定数量”时才能行使抗辩权，较为合理的建议是将业主数量控制1/10或1/5以上。即只有经1/10或1/5以上业主同意，业主才能行使抗辩权。第三，关于业主委员会的抗辩。业主委员会是业主大会的执行机构、代表机构[5]。对此，《物业管理条例》第15条明确规定：业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同，并监督和协助物业公司履行物业服务合同。业主委员会作为业主团体的代表订立物业服务合同，其目的在于维护业主团体的共同利益。从业主、业主大会、业主委员会、物业公司之间的物业服务与收费关系来看，业主基于团体与团体成员间的关系而将物业费交给业主团体，业主团体基于与物业公司间的物业服务合同关系将收到的物业费支付给物业公司，业主委员会则是代表业主团体督促业主交费，并将收取的物业费支付给物业公司的业主团体执行机构[5]35。因此，笔者认为，当物业公司未按照约定履行物业服务合同义务时，最为恰当的途径是通过业主委员会来行使合同履行抗辩权，即当达到一定数量(如前述的1/10或1/5)的业主主张行使抗辩的，应首先通过业主委员来行使；当业主委员会拒绝行使时，才可以由业主直接行使。为了进一步限制业主抗辩权的行使，笔者认为，可以考虑将业主行使抗辩权的行为作为业主团体共同决定的事项来对待，即应当经过1/2业主同意方能由业主委员会行使[6]。
      (三)物业公司行使抗辩权的限制物业公司对未缴纳物业费的部分业主行使抗辩权，停止部分物业服务项目时，必须确保已按约支付物业费的业主能够享受到合同约定标准的全部服务项目。之所以应作出这种限制，是因为物业服务合同包含公共服务和专属服务两部分内容，通过对物业公司行使抗辩权的限制，目的是避免因对部分业主行使抗辩权而殃及已支付物业费的业主。同时，基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。
      四、完善物业服务费收缴制度的思考
      业主拒交物业费是各国或地区都会面临的问题，为此，各国或地区也都通过立法采取了相应的措施。例如在日本，对于届期未缴纳物业费的，依顺序先后以口头、书面形式催收；对拖欠6个月物业费和1年以上的滞纳金，如果采取上述形式催收仍不能回收时，则可以向法院申请“支付令”，通过督促程序来催收。在新加坡，则是由管理团体以书面形式通知业主缴纳物业费，如果业主超过30日仍未支付的，则将依管理团体所决定的利率加收利息并请求简易法院予以收取；同时，法院得以业主违反义务为由处1万新加坡元以下的罚金[7]。在美国，如果某一房屋单元的业主欠缴物业费，从到期之日起，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权；若欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿[8]。德国、奥地利等国家对业主长期拖欠物业费、违反管理规约禁止性规定等行为，也从以前的“温情主义”转而实行令其强制迁离、强制出让或者强制拍卖其房屋单元的所谓“严格惩罚主义”。如依德国《住宅所有权法》第18条的规定，住宅所有权人迟延履行费用义务，其数额超过其住宅所有权总价值3%，且迟延期间逾3个月的，得剥夺住宅所有权人的住宅所有权[9]。
      我国《物权法》、《物业管理条例》及司法解释对业主拒交物业费的催收也作了规定。根据《物权法》第83条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。《物业管理条例》第67条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《解释》第6条亦规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业可以向法院起诉业主，请求支付物业费。结合上述规定，笔者认为，可以通过以下举措来进一步解决业主拒交物业费的问题。
      第一，完善物业费收取的公示制度。国家发改委和建设部制定并于2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》对物业服务收费公示有明确要求。根据该《办法》第8条规定，物业收费应当实行明码标价，并且在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况向业主进行公示。为此，物业公司可以从以下方面完善物业费公示制度：一是通过告示牌、宣传栏，以及为业主提供或发放收费手册等方式将有关收费内容进行公示，增加物业收费的透明度；二是每月按照楼栋和单元号编制业主应缴物业费清单，将应缴费清单张贴在楼栋或单元内的告示栏；三是将每月应缴费清单提交业主委员会备案。
      第二，建立完善欠费催缴程序。遇有业主应交而未交物业费时，物业公司首先应通过主动上门服务、短信提示的方式进行催缴，并告知业主缴纳费用的宽限日期(一般以15天为宜)。业主拖欠物业费1个月以上的，可以通过书面函来催缴；拖欠2个月以上的，可以向业主寄送律师函；拖欠3个月以上的，可以向法院提出起诉。
      第三，发挥业主委员会的催缴作用。根据《物业管理条例》第67条的规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当履行催缴的职责。可以从以下方面来发挥业主委员会的催缴作用：一是由业主委员会公示欠费业主名单。从实践来看，可以考虑由业主委员会和物业公司共同公布欠费业主名单；二是业主委员会有权根据业主大会的决定或业主规约的规定向欠费业主收取利息及滞纳金；三是当1/10或1/5以上的业主要求行使或请求业主委员会行使合同履行抗辩权而拒交物业费时，业主委员会应当启动物业服务质量评价程序并告知业主暂停支付物业费。经过评价，如果物业公司的服务符合合同约定的，应当公告并书面通知业主缴纳；如果服务确实存在瑕疵的，应通过与物业公司的协商与谈判降低物业费，物业公司不同意降低的，告知业主按照物业公司已提供服务部分的相应标准缴纳费用。
      第四，引入督促程序。对于无正当理由拒交、特别是长期拖欠物业费的业主，笔者认为，可以借鉴日本的做法，即由债权人通过督促程序向法院申请“支付令”。基于业主与物业公司之间利益平衡及构建和谐关系的要求，物业公司在向法院申请支付令前应当履行必要的催缴程序，如公示、书面通知、律师函、业主委员会督促与催缴等。
 
 
 
注释:
  [1]陈美秋.北京半数业主拒交物业费明码标价能否根治顽疾[N].北京日报，(2004－08－24)[2010－01－03]，http://dev.villa.focus.cn/newshtml/74678.html.
  [2]谢罗群.无奈撤离凸现企业发展困局———上海物业服务公司撤离小区现象调查[J].中国物业管理，2008，(4):20.
  [3]崔建远，韩世远.债权保障法律制度研究[M].北京:清华大学出版社，2004:191.
  [4]杜万华.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用[J]，民商法学，2009，(10):16.
  [5]刘保玉，孙超.论业主委员会的法律地位[J].政治与法律，2009，(2):33.
  [6]邹凡.物业服务合同的抗辩权研究———兼论物业服务纠纷产生的原因及对策[D].江西财经大学法律硕士学位论文，2009－12:31.
  [7]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社，1995:284－285.
  [8]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社，2005:76.
  [9]梁慧星.中国物权法草案建议稿———条文、说明、理由与参考立法例[M].北京:社会科学文献出版社，2000:298.