试析房产借名登记

　　论文摘要 随着近些年房地产市场的大热，房产价值的不断攀升，关于房子的纠纷也越来越多。虽然《物权法》明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定，但是在现实生活中存在着大量的房产登记名义人与实际权利人不一致的情形。而由于国家政策的调整，借名买房的现象开始频频发生，由此引发的房产纠纷也逐渐开始被各界所关注。本文旨在通过分析房产借名登记中所涉及的一些法律问题，对借名登记购房协议的效力、风险防范及特殊情况加以梳理。

　　论文关键词 房产 借名登记 协议效力

　　近年来，房价的不断上涨使国家不得不出台一些政策进行适当的调控，其中包括经济适用房政策以及房产限购政策等，因此很多人为了享受房价优惠或者获得购房许可而借他人的名字登记购房，但是由于这种购房方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此引发了很多纠纷，其中主要纠纷存在于名义购房人想要实际占有房屋而不给实际出资人办理过户的情形中。由于法律尚未对借名登记问题给予明确的规定，因此在实践中，关于借名登记的房产纠纷案件的审理一直是法官所头疼的问题。笔者认为，虽然不动产登记是具有公信力的，但是现实生活的纷繁复杂不是法律所能预见的，由于各种原因都可能导致出现登记人与实际所有人不一致的情形，因此，不能一概认定登记名义人就是所有权人，应当根据客观情况进行具体的分析。

　　一、房产借名登记中的法律行为分析

　　房产借名登记是指实际出资购房人借用他人的名字购买房屋并将房屋登记在被借用的名字之下的行为。其应该具有以下几个特征：（1）实际出资购房人与出名人达成借名购房协议；（2）实际出资购房人出资购房，出名人未出资；（3）实际出资购房人将房屋登记在出名人的名字之下。因此，在房产借名登记中，涉及的主体包括实际出资人和出名人，涉及的法律行为包括两个主体的合意达成以及实施购房行为并进行登记，而这两种法律行为又具有不同的权利属性，即债权属性和物权属性：其中，实际出资人和出名人的借名购房行为的基础是双方当事人意思表示一致，达成借名购房协议，此种法律行为应当具有合同的属性，即债权属性；而购房并登记的行为涉及到不动产的产权归属问题，因此具有物权属性。
　　根据台湾学者对借名登记合同的论述可知，借名登记合同是指当事人约定一方（借名人）经他方（出名人）同意，就属于一方现在或将来的财产，以他方的名义，登记为所有人或者其他权利人的合同。 所以房产借名登记实际上也是在双方当事人达成的也是一种借名登记合同的基础上进行的，即由实际出资人出资购买房屋，而出名人协助实际出资人办理相应的购房手续的一项协议。但这项协议使房产产权在归属上有了表面和实质的区分，即本应归属于实际出资人的产权在表面上看是属于出名人的，但这样的错位是当事人意思自治的结果，体现为私法自治与国家强制力干预的对抗。因此房产借名登记行为的物权属性具有几个特征：（1）实际出资人在法律上不享有产权，但是通过协议能够证明自己属于实质意义上的产权人；（2）出名人在法律上被视为产权所有人，但是其受合同的约束，不能行使产权。（3）产权的实名分离是当事人意思自治的结果。
　　显然房产借名登记一方面在实际出资人和出名人之间产生了债权债务关系，实际出资人据此约束和限制出名人的行为，另一方面在当事人内部对产权归属进行了重新的配置，产权呈现出实名分离的状态。在实践中，为了防止出名人擅自处分房屋的法律风险，实际出资人往往会占有和控制权利凭证，而出名人只是徒有其名，当事人通过私法意思确定了物权支配力的归属，使物权支配秩序最终建立在意思自治的基础之上。

　　二、房产借名登记中的权利分析

　　房产借名登记使房屋的产权归属出现名义所有权与实际所有权相分离的现象，在法律中为对此进行相关规定，因此在此类纠纷的处理上也颇为困难。据笔者了解，在审理借名登记纠纷的案件时，有的法院判决实际出资人享有长期居住权，有的法院判决出名人享有房产所有权，也有的法院判决实际出资人向出名人支付风险补偿费后可以办理过户，取得房屋的所有权，总之各个法院对房产借名登记没有统一的判决，其主要原因也是法律对这个问题无视。但是到底如何看待房产借名登记中的权利归属问题呢？在理论界，孙宪忠教授提出了“事实物权”的概念，区分了物权中的“法律物权”和“事实物权”，这为房产借名登记中的房屋产权归属提供了借鉴价值。
　　孙宪忠教授认为：“所谓法律无权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权，包括不动产登记簿上记载的不动产物权和占有表现的动产物权。其中，前者也称为登记物权，登记物权的主体一般称为登记名义人。” 可见，法律物权就是权利经过法定公示方式予以推定、法律认可、受法律保护的物权，而对不动产而言，就是在不动产登记簿上登记过的登记物权。而事实物权是与法律物权相分离的真正物权，是指在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权，事实物权的权利主体也被称为真正权利人。在房产借名登记中，实际出资人完成了与房屋买卖交易中的主要义务，即支付对价的义务，而出名人没有再房屋买卖的法律关系中承担任何义务，只是在其与实际出资人的合意之下达成借名协议，将实际出资人购买的房产登记在其名下，由此可以看出实际出资人完成了房屋买卖交易的义务，其应当取得房屋的所有权，但是由于房屋登记在了出名人的名下，其获得的是法律上的认可，因此，实际出资人应当享有“事实物权”，而出名人享有的是“法律物权”。