浅谈夫妻共有财产中福利房的归属认定

　　三、单位集资建房的归属认定

　　根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，集资房的产权关系按照经适房的规定执行。但由于历史原因，集资房存在一些过渡时期的特殊情况。一是集资房的分配方式不仅仅是出售，还有大量出租给单位职工的情况。国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》后，这些出租给职工的住房逐步出售给了职工。二是在单位分配集资房时，很多住房是集体产权或者未办理产权登记。近年来，随着住房制度改革的推进，这部分住房的产权登记手续才逐步正规化。针对集资房的这些特殊情况，结合现行立法，本文分类讨论在立法空白的情况下，该集资房归属的认定问题，分析如下：

　　（一）婚前夫妻一方承租，婚后购买，登记于一方名下
　　根据《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》（以下简称“《婚解二》”）第19条的规定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以个人财产购买的房屋，登记在一方名下，是否可以认定为个人财产呢？笔者认为，鉴于集资房配售发生在婚后，且不是市场化配置住房，房屋产权的归属不能单纯依据出资情况。集资房配售价格通常与职工及其家属的工龄、职称存在直接联系。婚后购买集资房时，夫妻另一方以工龄、职称扣减房屋价款。即使夫妻一方以个人财产购买，另一方完全没有出资，也应认定集资房为夫妻共同财产。
　　（二）婚姻期间单位分配的集资房，离婚后取得产权证
　　分配集资房后，因历史原因，未办理产权证或者房屋登记为集体产权，之后夫妻离婚，应当认定该集资房为离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，可适用《婚解二》第21条规定 或者通过离婚协议，确定该集资房的使用权。也就是说，《婚解二》中已可确定离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋属于夫妻共同财产，即在婚内取得了集资房的事实产权。房改后取得集资房房产证，可以按照夫妻共同财产进行分配。

　　四、两限房的归属认定

　　两限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府对其户型和房价进行了限制，并采取先资格审查后配售的方式分配。不同于经适房和集资房，两限房购房人取得的是受限产权，而非有限产权。以《北京市限价商品住房管理办法》（试行）的相关规定为例，两限房购房人可以取得完整的房屋所有权，政府只对其一定期限内行使处分权加以限制。因此，在认定两限房归属时，应当充分考虑两限房管理的特殊性。首先，购买两限房后，并不限制家庭成员再购买其他住房，所以，不宜将两限房作为申购家庭共有财产。其次，两限房的价格不因家庭成员的个人原因进行抵扣或者减免，故而两限房的归属应当依据实际出资情况来认定。由于两限房资格审查是以家庭为单位，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻购买两限房的情况只有两种，一方婚前购买，或者夫妻双方婚后购买。
　　（一）婚前一方购买的两限房
　　如果婚前一方购买两限房，并在婚前取得房产证，登记于一方名下，则属于个人财产，没有争议。如果是婚前一方购买，婚后取得房产证呢？此处，若登记于双方名下，笔者认为可视为购房一方对另一方的赠与，两限房为夫妻共同财产。若登记于购房一方名下，笔者认为，同理于前文中婚前一方购买经适房，婚后取得房产证的情况，也应当认定两限房为出资一方的个人财产。
　　（二）婚后双方购买的两限房
　　婚后双方以共同财产出资购买的两限房，无论登记于一方或者双方名下，根据《物权法》以实际出资情况认定所有权人的规定，都应当将两限房认定为夫妻共有财产。但若婚后夫妻一方以个人财产出资购买，并登记于一方名下，两限房是否为一方的个人财产了呢？从婚姻法的角度来说，夫妻一方处分个人财产后所得财产，是在婚姻存续期间内取得的财产，是夫妻共同财产。根据《婚解二》第11条的规定，应当将两限房作为出资方以个人财产投资所得收益，认定为夫妻共同财产。

　　五、结语

　　在认定福利房是否为夫妻共同财产时，不仅要依照婚姻法的相关规定，同时还应当结合适用物权法、合同法。在实践中，房屋买卖合同的履行和房屋产权登记往往需要一个较长的时间过程，单纯适用物权法、合同法或单纯适用婚姻法认定具有一定人身属性的福利房的产权归属，都是不适宜的。须特别说明的是，根据合同的相对性，前文中房屋买卖合同履行完毕，是指购房人向卖房人履行完全部合同义务，不包括购房人履行贷款合同中的还款义务。我国现行法律法规中没有规定在房屋买卖合同履行完毕后，完成产权登记前，发生结婚或者离婚事实时，合同所确立的债权人可否在房产登记后当然成为产权人。这确为目前立法之不足，有待填补空白。