浅谈夫妻共有财产中福利房的归属认定

　　论文摘要 本文结合我国城镇住房制度和福利房的概念，将现有福利房分为经济适用住房、单位集资建房、政策性限价商品房三种类型。根据每种福利房的特点，分类分析在认定夫妻共有财产范围时该房屋的归属问题，并提出了现行立法的不足和有待改进之处。

　　论文关键词 夫妻共有 福利房 经济适用住房 单位集资建房
　
　　一、福利房概念和种类

　　福利，包括由政府出于社会保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇佣者为其所属职工提供的“员工福利”。福利房即非市场化配置的住房。根据我国城镇住房政策 ，我国目前城镇住房供应来源于两大方面，即经济适用住房供应体系和商品房供应体系。参考目前城镇住房制度改革的实施进度，本文中所指福利房，包括由政府提供的经济适用住房（以下简称“经适房”）、单位集资合作建房（以下简称“集资房”）以及政策性限价商品住房（以下简称“两限房”）三种类型。这三类福利房的共同之处在于须符合一定的法定条件才能取得房屋，且购房人均没有取得完全的房屋产权。故此，在认定这类房屋是否属于夫妻共同财产时，应该特别注意这一特点。
　　由于我国农村基本住房保障主要是以建房补贴和危房改造补贴的形式，不涉及实际住房实物分配的问题，换言之，我国农村没有非市场配置的住房。所以本文暂不讨论农村福利房。

　　二、经适房归属的认定

　　根据建设部等七部门颁发的《经济适用住房管理办法》第30条的规定，经适房购房人拥有有限产权。在城乡建设部公示的《基本住房保障条例》征求意见稿中，更明确将上述有限产权由政府与购房人按份共有。因此，认定经适房是否属于夫妻共同财产也就是认定购房人范围。因为申购经适房须符合一定的家庭收入标准和住房困难标准，因此，购买经适房只可能是婚前一方申请购买，或者婚后双方申请购买这两种情况。
　　（一）婚前一方出资购买的经适房
　　如果婚前一方出资购买，并取得房产证，该经适房自然是出资方的个人财产，毫无争议。然而，实践中大量存在婚前一方出资购买，婚后才取得房产证的情况。如果严格按照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）对不动产物权变动的规定，以完成登记为取得不动产物权的时间，则应当认定该经适房为夫妻共同财产。但是这样认定将极大损害出资方的权益。首先，出资方于婚前已完全履行房屋买卖合同的全部义务，由于买卖合同相对人或者登记机关的原因，而改变房屋产权人，显然有违合同法理论。其次，夫妻另一方无论直接或间接都未参与履行房屋买卖合同的相关义务，也不是合同当事人或者第三方。若其享有房屋买卖合同权利，成为经适房共有人之一，不符合民法中基本的公平原则，即民事行为应当是等价有偿的。再者，政府配售经适房时，未审查夫妻另一方购房资格。再退一步讲，婚姻法规定夫妻财产范围是以财产取得时间作为划分夫妻共同财产的标准。出资方在婚前完全履行房屋买卖合同的全部义务，取得了房产的全部债权，甚至有的房屋早已交付，已经在婚前实际占有、使用、收益，也就是取得了事实物权，婚后取得房产证，只是通过登记机关对财产权利的确认和公示，是权利的自然转化。根据《物权法》第33条的规定，房产证并不是认定房屋权利归属的绝对证据，取得权利的时间不应一概根据产权证上记载的时间。认定产权归属应当基于实际出资情况，以取得事实物权的时间为财产权利的取得时间，即婚前完全履行房屋买卖合同后就取得了财产权利。综上，笔者认为，婚前一方出资购买，婚后取得房产证的经适房，应为出资方的个人财产。
　　（二）婚后购买的经适房
　　婚后夫妻双方共同出资购买的经适房，若登记在双方名下，则属于夫妻共有财产，没有争议；若登记于全体家庭成员名下，则属于家庭共有财产，也没有争议；但若以个人财产出资，登记于一方名下，或者以家庭财产出资，登记在家庭其他成员名下，则可能存在争议。笔者认为，鉴于经适房配售的特殊性和福利房政策的目的，应当根据申请购买经适房时的家庭状况认定房屋归属。在申请经适房时，须考察家庭的收入和住房状况；在配售时，亦是旨在解决整个家庭的住房问题。换言之，经适房是对于家庭全体成员的“福利”。根据《经济适用住房管理办法》 的规定，经适房的有限产权限制了每个家庭成员的购房资格，可见全体家庭成员都是经适房产权关系中的权利主体。因此，笔者认为，申请经适房的全体家庭成员均应为产权共有人，即婚后购买的经适房，无论登记在哪方名下，该房屋均为夫妻共同财产。