我国发展房地产投资信托基金的可行性分析

内容摘要:REITs需要一系列条件的支持:完善的社会信用体系,清晰的产权关系,完善宽松的环境,理性成熟的投资供求主体。从我国现状来看,我们在法律和政策、供求主体、和产业等方面具备了一定的可行性基础。如果将可行变为现实,我们还需要在发展REITs的选择对象上、法律制度上、完善机构和人才培养上以及风险控制上作出努力。
关键词:REITs 可行性 基础

从国际范围来看,房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了,而在我国还是一种新生事物,处于发展初级阶段。

发展房地产投资信托基金的必要条件

发展REITs(房地产投资信托基金)可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源,降低风险,为投资者提供多元化的融资渠道,繁荣房地产市场,但前提是必须具备一定的条件:
社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分,也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资,因此完善的信用体系非常重要,它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高,REITs的风险和收益匹配处于平衡状态,发展也顺畅。
清晰的产权关系。在国外的REITs发展中,由于大都实行的是私有制度,本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系,基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国,由于产权制度的不健全,清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件,是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。
完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的,以利益为目的的,难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题,产生风险,虽然一定的风险是必要的,但超出收益匹配的范围,就会损害市场的运行,如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的,通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时,REITs在很大程度上属于大众投资的范畴,法律环境需要完善,也需要宽松,才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的,否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。
理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体,如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者,他们是否成熟,是否理性对于REITs的发展和完善同样重要,尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备的风险意识。

我国发展REITs的可行性

法律和政策基础。在党的十六大三中全会上,我国第一次将信托提到一个高度,与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来,我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等,以及发布的政策文件,如一连串调整房地产融资的文件,这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。
供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似,一方面房地产的融资方式发生了变化,过去单一依赖银行的做法很难行的通了,据估测,很长一段时间里,银行贷款占开发投资的比重始终维持在50%-60%,大大高于发达国家的15%-20%,造成了大量的银行不良资产,给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置,因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道,尤其是REITs这样的融资工具。另一方面,个体投资者群体形成,房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产,个体投资者希望参与房地产收益的分配,但由于房地产的价值巨大,过去参与的方式就是购买或出租,渠道单一,对象仅限于价值较低的住宅,因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有,就是我国的机构投资者慢慢成熟,数量和质量都在不断提高,包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金;间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等,它们有着共同的特点就是:资金来源或者负债以长期资金为主,如人寿保险和退休基金,因此它们偏好于具有长期收益结构的投资;追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。
经济基础——城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来,人均GDP不断增长,1980年人均GDP为460元,而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时,无论是定期还是活期,居民储蓄额一直处于上升趋势,重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年-2005年,不管利率怎样下调,储蓄只升不降,从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元,九年增加了10亿元多。在1996年之前,年均增长速度在30%以上,而从1996年之后到2000年,年均增长速度不断下降,从1994年的41.5%,一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4%、11.6%、7.9%,同时,新增储蓄存款的增长速度开始出现负值,从2001年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大,也在努力寻找可靠的风险投资工具,例如在1996-2000年期间对证券市场股票和债券等的资本转移,我国证券市场的产品结构存在两大缺陷:风险结构不合理,风险结构倒置,高风险产品占主要地位,目前在我国证券市场上的可交易品种,大约80%为风险较高的股权类产品;低风险产品品种单一,不但是市场规模小,而且品种极为单调,只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债,不能满足广大投资者的投资理财需求。因此,有侧重地发展低风险市场产品,使我国证券市场的产品结构趋于合理,是证券市场发展的重点之一。在交易所发展REITs交易产品具有可靠的经济基础和相当的可行性。

产业基础。收益性房地产,REITs针对的对象是具有完全产权和持续收益能力的持有型商业地产或者称为出租型商用物业,即所谓成熟物业,如写字楼、房产、购物中心等。虽然我国的房地产比较落后,并且更加重视住宅房地产,但不可否认的是,商业房地产已经得到了长足的发展,并将在未来得到更大程度上的重视和完善,这将构成发展REITs的产业基础之一。房地产信托在我国已经初具规模。2003年9月,房地产信托计划的发行额30亿元,到了2003年底,猛增至60亿元,2004年底,房地产信托计划发行额达到了111.74亿元,比2003年几乎翻了一番。而2005年截至12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了27.78亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。

发展REITs的障碍和政策建议

(一) 选择对象方面
目前我国并没有REITs,按照国外的发展经验,REITs一般选择的对象是具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等商业物业。这样的商业物业必须具备几个条件:产权清晰并且完整,房地产的产权包括土地产权和房屋产权,但在这个问题上我国一直纠纷不断,很多的房地产项目在建成后也没有取得土地使用权,另外,获取稳定、持续的现金流意味着开发商是以持有产权为目的,现在的商业地产项目多为产权出售,将整个物业大产权分割成小产权出售给小业主。如果要做REITS,整合产权有一定的难度;优质性,只有优质的房地产才能在未来产生稳定、持续的现金流收入,吸引投资者的资金,但目前这样的项目不多,主要集中在一些大城市中。



针对于这样的情况,发展REITs,首先需要完善的产权制度,确保进入REITs的房地产项目的产权清晰,要求房地产的开发、建设、管理和交易必须遵循严格的规定。需要转变观念,鼓励投资。对于商业房地产,目前政府强调的政策是支持买房自用,而不是鼓励投资出租。因此今后应该更加强调房地产的投资属性,政府在政策上即使不鼓励房地产投资,至少也应该是引导投资,而不是限制投资。应该允许和鼓励出租,对于合理的租金要确立合理的税收政策。在今后的城市规划和房地产开发建设中,要遵循、合理的原则,提高房地产项目的、社会和环境效益,在将来能够产生持续、稳定的收益。
(二)法律制度方面
加快立法,目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》,必须将法律制定工作细化、完备化,首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定房地产投资信托基金的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外,我国这方面可参照美国税法的有关规定,对目前的税法进行改革,避免双重征税问题,为其发展创造良好的税收环境。建立严格的信息批露制度,从国外基金市场发展来看,信息越公开,基金市场越发达。因此,要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、证券信息及时、准确地传递给信息需求者,使大家在信息公开化情况下,从事REITS的运作,才能促进我国REITS的顺利发展。
(三)完善机构和人才培养
在美国REITS的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者,资金量大而且信息灵通,投资技术高,能够为REITS提供稳定的资金。我国目前真正意义上的机构投资者还很少,这对于REITS的长远发展是不利的。因为只有在一个机构投资者占主体的市场上,才能保证有一个稳定的市场供给方,保证REITS这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。另外,推动REITS的发展需要尽快建立起一支既精通基金业务,又了解房地产市场,并熟悉业务运作的专门管理人才队伍。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多,基金管理人员往往擅长单一的专业领域,很难适应大规模房产投资信托基金的经营运作,所以发展我国REITS迫切需要更多相关专业人才。
(四)风险控制方面
在REITS运行中,主要存在这样几种风险:道德风险,房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。项目风险,对项目的选择是REITS的首要工作,如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题,则投资产品无论怎么设计控制风险,项目本身的先天缺陷是无法避免的。行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风险,如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响REITS。
对于风险的控制,除了制度上的创新外,最关键的是在整个社会中塑造科学的风险意识,践行风险与收益相匹配的投资原则,避免因不理性、盲目的投资造成对REITS的伤害。

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