房地产企业社会信用评价指标体系的完善与应用

　　[摘 要] 立足于行业特点,建立起一套规范、、合理、实用的房地产开发信用评价体系,是当务之急。本指标体系全面、可操作性强。不仅考虑了企业的财务状况,而且着重考察了企业对社会各方的信用,能够全面反映企业的综合社会信用。
　　[关键词] 房地产企业 社会信用 评价指标体系
　　
　　引言
　　
　　市场条件下信用概念是狭义的信用,《韦氏词典》将其解释为一种买卖双方之间不须立即付款或财产担保而进行经济价值交换的制度,由此引申出来的企业信用是指企业对债务按期还本付息的能力和意愿。国内外对企业信用评价的研究,是基于狭隘的信用概念,主要侧重于财务和风险等因素。
　　广义的信用包含经济及社会和道德层面的含义。企业作为社会的一个个体,其社会信用不应该仅局限于经济方面,其应该包含更丰富的内容。
　　
　　一、房地产企业信用评价现状
　　
　　房产处业已经成为我国的支柱产业,其重要性不言而喻。在分析房地产开发企业特点的基础上,建立我国房地产行业信用评价指标体系,是当务之急。现阶段,社会各方面对房地产开发企业信用评价做了一定的尝试(图1),但大多缺少系统性,综合性。评价主体不同,出发点和侧重点不同,效果也不同。现有的评价体系除了涉及财务状况外,还包含经营环境、企业素质、经营管理、创新能力、能力等。但对具有显著行业特点的房地产业来说,这些仍不足以全面评价一个房地产企业的社会信用状况。
　　
　　二、基于社会各参与方的社会信用评价指标体系
　　
　　房地产项目的全过程涉及到社会众多的参与方。一个企业对不同的参与方有着不同的信用,房地产企业的社会信用表现为对各个参与方的信用的综合。
　　1.房地产行业社会信用评价指标体系的完善
　　为了全面综合评价房地产企业的信用,本指标体系不仅考虑了企业的财务状况,而且着重增加了企业对其他各方的信用指标,主要从以下七个一级指标对房地产开发企业的社会信用进行评价(表1)。
　  
　　2.社会信用评价指标的选取原因
　　各个一级指标的选取经过了专家们的反复斟酌、修改,旨在能够全面客观的反映企业的综合社会信用。对各个一级指标选取的具体原因如下:
　　(1)企业的综合实力在一定程度上反映了企业对各方面守信的能力。企业首先要生存和发展,然后才能更好地实现对社会的信用。企业的综合实力是一个企业信用评价的基础。
　　(2)企业财务信用考察参评企业财务方面的信用情况,衡量参评企业在偿债、盈利等方面的的信用保障程度。
　　(3)企业销售信用是指企业在销售阶段对顾客的信用,主要从销售推广、售房签履约和产品、服务质量三个方面进行考查。
　　(4)企业合作信用是指企业在项目开发过程中对设计单位、施工单位、材料供应商、项目联建方、受让方等合作伙伴的信用,主要从合作签约与合作履约两个方面进行考查。
　　(5)企业对内信用考察参评企业对内的信用情况,衡量参评企业之于员工、股东的信用保障程度。该项评价主要从两个方面进行评价:企业对员工信用和企业对股东信用。
　　(6)房地产企业的经营行为记录反映了房地产企业在市场竞争中,遵循市场公平竞争的法则,遵守国家及地方相关法规政策,诚信经营的具体情况,相关指标记录从不良经营行为与良好经营行为两个方面反映企业在评价年份内社会信用状况。
　　(7)企业自身的信用体系建设和信用管理水平的提高增强了企业守信的意识,提高了企业守信的能力。 　　三、房地产社会信用评价指标体系的应用
　　
　　本指标体系的特点不仅在于考察全面、可信度高,而且可操作性强。每个一级指标,又涵盖若干个二级指标(表2),每个二级指标又包含若干三级指标,个别三级指标下面还有四级指标(在此不详细列举)。指标的完善保证了本指标体系的可操作性。
　　
　　采用平衡记分卡和层次分析法结合嫡技术修正法的复杂决策方式,确定房地产企业信用评价各级指标中各个指标的权重,并设定评价标准和评分方法,最后由评判专家对企业的信用按标准进行评价。
　　与以往的评价指标体系不同的是,采用本指标体系,可以先评出企业对参与各方的信用,如在销售阶段和售后服务阶段对消费者的信用,对设计、采购、施工等合作方的信用,对政府各个部门的信用,以及对内部员工和股东的信用。最后,通过各个一级指标所占权重,可以企业的综合信用得分,以确定最终的信用等级。
　　目前,国内部分省市对房地产企业进行了信用评价,划定信用等级并授牌。这是对企业信用的一种认定。对于消费者而言,企业信用等级可以作为选择产品的一个依据。企业的信用等级具有一定的价值,但针对性不强。通过本指标体系的应用,消费者不仅可以了解某个企业的整体信用水平,而且可以有针对性的了解企业在销售阶段和售后服务阶段对消费者的信用,以增强选择产品及服务的满意度。
　　
　　四、 建议与结论
　　
　　房地产行业是我国国民支柱产业,自上世纪90年代迅速,年增长率约20%,产值平均占GDP的5%左右。然而,房地产行业在空前繁荣的同时也产生了很多问题,其中信用问题较为严重。研究并建立切实可行的房地产企业信用体系已迫在眉睫。建议如下:
　　1.房地产行业社会信用评价应以政府引导、房地产协会主持、企业参与、社会监督的模式,有序的推进。
　　2.立足于行业特点,建立起一套规范、科学、合理、实用的房地产开发企业信用评价体系,并通过政府和协会的力量展开评价。
　　3.通过行业协会,建立起本地区房地产企业信用查询系统。建议采用本文所建立的指标体系,在进一步完善的基础上,对房地产企业进行信用评级。
　　4.根据企业的信用水平变化情况,对企业的信用等级进行动态调整。
　　通过信用查询系统,社会各参与方各取所需,能方便的查询到房地产企业的各种信用信息,以减少风险,降低交易成本。企业信用评价的推行,以及企业信用查询系统的建立,不仅是促进该行业健康持续发展的基本需求,也有利于整个行业信用体系的建设,从更高的层面看,是对全社会的信用建设做出的积极探索和实践。
　　
　　参考:
　　[1]高 媛:关于中小企业信用评级体系[J].长春大学学报. 2004.4
　　[2]汪 炜:我国企业信用评级体系研究. [学位].江苏大学.2006.12
　　[3]“房地产开发企业信用评价指标体系研究”于近日启动http://www.chinarese.org.cn/news/xindnews/2009/626/H2D6_2.html