房地产行业利润率的多角度考察
摘要：正确认识房地产行业的利润率，是准确判断房地产市场形势、树立房地产观的前提。从我国房地产行业的实际利润率与国内其它行业的利润率、其它国家（地区）同行业的利润率对比，中外房地产从业人员年薪及其增幅的对比，我国涉足房地产的富豪在各种财富排行榜中的地位，我国房地产行业的垄断程度等方面来看，我国房地产行业的利润率都属于过高水平，大大超前于我国的总体发展水平和民众的实际消费水平。
关键词：房地产；价格；利润率；对比
近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该问题，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的研究十分重要。
从讨论我国房地产行业利润率高低的现有来看，许多研究者的切入角度过于单一，因此其论证不够严密，观点不够全面，说服力不强。为了加深对房地产行业利润率水平的理解，本文将从多个角度审视该问题。
一、我国房地产行业的实际利润率水平
目前我国房地产行业的平均利润率，不是2005年国家统计局公布的7%，也不是某些房地产开发商一直声称的10%左右。财政部的抽样调查显示，2005年房地产开发的平均利润率高达26.79%。学术界普遍认为，该数据仍然是被低估的。另据2005年市物价局测算，该市房地产开发商的平均利润率为50%，利润率最高的超过90%。统计表明，南京房地产开发商平均从每套住房获利（从每个买房家庭赚取）16万元，北京房地产开发行业平均每两天的利润就能打造一个亿万富翁。
新闻界、房地产业内人士披露的部分楼盘的利润率，更是令人震惊。上海“申江名园”前期工程的房价为6000元/平方米，后期工程涨到24000元/平方米。2005年初上海某楼盘的开发商预期价格是7000—8000元/平方米，而实际售价涨至17000—18000元/平方米。2006年上半年，北京TOWNHOUSE的销售价格高达30000元/平方米，是最初开发商预期价格的两倍。
二、我国房地产行业的利润率与国内其它行业的对比
据统计，在我国，房地产以外绝大多数行业的平均利润率低于10%，集中于7%—8%这一区间。前新希望集团董事长刘永好曾经感慨：做一年房地产的收益超过做十年农产业的收益。还有企业家笑称，做房地产比贩毒还赚钱。
我国涉足房地产的企业家在各种财富排行榜中占据突出地位（名次靠前、比例大），从侧面说明了房地产行业利润率远远高出其它行业。
从“胡润百富榜”来看，2004年前10名富豪中有7位涉足房地产，占70%；2005年前50名富豪中有24位涉足房地产，占48%；进入2006年前10名的4位广东籍富豪，均以房地产为主营业务。
从“福布斯2006富豪榜”来看，前10名中有3位专营房地产（其中有1位的公司总部所在地为上海/香港，即排名第二的世贸集团的许荣茂），有1位以房地产为首要业务，有1位以房地产为重要业务（不含公司总部在香港的荣智健家族，实际上中信泰富集团是从事多元化经营，不过兼营房地产的规模小），涉足房地产的富豪共占50%；前50名中有10位专营房地产，有4位以房地产为首要业务（其中有1位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥），有6位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占40%；前100名中有17位专营房地产，有12位以房地产为首要业务（其中有2位的公司总部不在内地而在香港，即香港中渝实业的张松桥、百仕达控股的欧亚平），有14位以房地产为重要业务，涉足房地产的富豪共占43%。由此可见，如果将许荣茂视为内地富豪，那么内地房地产开发商在“福布斯2006中国富豪榜”前10名、前50名、前100名中的占比，分别为50%、38%、41%。
近年来，其它行业的资金大量流向房地产业，其它行业的部分企业介入甚至直接转向房地产开发，这种局面是房地产行业利润率远远高出其它行业的又一明证。许多与房地产业毫无关联的企业，如国内商业企业、外贸公司、家电企业甚至高科技企业，纷纷进入房地产开发行业。就连某些在国内享有盛名、在国际上也有较高知名度的高新技术企业，如海尔、联想、TCL，也开始兼营房地产开发业务。以致有人忧心忡忡地发问：下一个涉足房地产开发业务的高新技术龙头企业是谁？是中兴还是华为？2003年初的统计显示，有300多家国内上市公司介入了房地产开发业务，占当时上市公司总数的25%以上。经过四年多的房地产业“大发展”，估计这个比例已经大幅度攀升。
三、中外房地产投资利润率的对比
将我国房地产投资的利润率与同期其它国家（地区）最高的房地产投资利润率进行对比，可以看出我国房地产行业利润率在全世界的地位。
2005年德国房地产是美英等国资本关注的焦点之一。该年度外国资本对德国房地产的投资总额达到264亿美元，占德国全国房地产投资总额的62%，是2004年的两倍。投资者包括一些国际知名的大公司，如纽约的开布陆斯资本管理公司和高盛集团（买下了柏林市政府4%的住宅股票），英国私有资产事务所特拉资本伙伴有限公司（兼并了德国最大的住宅房地产开发公司，包括其持有的14万个单位住宅）。欧美房地产投资者指出：如果在纽约或者伦敦投资，4%的回报率就可以接受；但如果在德国投资的话，投资者的预期回报率在7%以上。由此推算，2005年对纽约和伦敦、德国房地产投资的预期回报率，仅为同期中国房地产开发企业平均利润率（26.79%）的14.93%（略逾1/7）、26.12%（略逾1/4）。
四、中外房地产界人士年薪及其增幅的对比
房地产界人士的年薪及其增长幅度，与房地产行业的利润率有着比较直接的联系，在一定程度上是后者的反映。一般来说，在一定时期内，如果一国房地产从业人员的年薪越高、增幅越大，那么该国房地产行业的利润率越高、增幅越大。
2006年下半年，由英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS）与人力资源顾问公司Macdonald & Company联合进行了首次亚洲薪酬调查。该调查在2006年8—9月以网上问卷调查的形式进行，访问了769名来自亚洲区内主要区域（如中国内地、香港、澳门和马来西亚、新加坡、菲律宾、韩国、越南、印尼等地）的房地产界人士。
调查结果显示，亚洲区房地产从业人员的平均年薪为7.07万美元；其中，中国内地的平均年薪为7.72万美元（约合人民币62万元），仅次于香港。报告称，57%的受访者表示过去一年的薪酬曾经获得调整，其平均增幅为7.9%；其中，中国内地该项目的平均增幅最高，达13.8%，分别为香港、马来西亚、新加坡平均增幅的2.19、2.23、2.56倍。上述数据间接表明，中国内地房地产行业的利润率位居亚洲前列。
行业的垄断程度与利润率存在着密切的联系。一个行业的垄断程度越高，超额利润及利润的数量越大。已有一些学者运用数理分析方法量化了房地产行业的垄断程度，其中关于该行业勒纳指数（Lerner Index）的研究成果相当丰富。
勒纳指数又称价格标高程度（mark-up），是垄断价格超出边际成本的部分与垄断价格之比。该指数描述了垄断利润的边际量，因此是衡量市场垄断程度的重要指标。勒纳指数越小，那么市场竞争越充分，垄断程度越低。
根据1996～2002年北京市的有关数据测算，该市房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。2004年的一份研究显示，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上。基于1999～2003年我国各省、自治区、直辖市房地产市场的面板数据推算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968—0.8467这一区间。这些研究成果均表明，我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。
六、我国房价畸高的程度
在垄断程度较高的房市上，房地产开发商降低成本的因素对行业利润率的影响很小，行业的高利润率基本上源于高房价。
当前我国房地产问题的核心是住房问题，衡量住房价格合理性的国际通用标准包括房价收入比、贷款月供收入比（住房贷款申领人的月还款金额与月收入之比）、售价租金比（租售比）等，可以从这几个方面逐一分析我国的房价。
关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果购买一套90平方米的新房（当前新房市场上大户型过多；在建设部提出的“康居”指标中，人均住房面积为30平方米），那么住房的总价约28.8万元。因此，目前全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.76、15.55、13.55、12.67。
关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。根据2006年上半年央行发布的报告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线（50%）。
关于售价租金比，国际公认标准的上限为300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售价租金比就分别高达300、360、470。在这三个城市的购房投资中，收回成本的时间分别为25年、30年和40年。即使不考虑长期利率风险，该比例也严重偏离了投资价值，处于高危水平。而在数年以前，某些城市就出现了房价绝对值大幅度上涨、房租绝对值下降的局面。例如，从1998年到2004年，青岛的房价上涨50%以上，而房租下降7%。又如，从2002年起，上海的房价与房租呈逆向变动。2004年初万国大厦、公园附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。
由此可见，无论用哪一种国际标准衡量，我国的房价都处于严重畸高状态。这间接说明我国房地产行业可以获得远远高出正常水平的利润。
综上所述，从各个角度的分析均表明，当前我国房地产行业的利润率属于过高水平，大大超前于我国的总体水平和民众的实际消费水平。而造成这种局面的主要原因，是我国房地产行业存在着较高程度的垄断。
：
1、曹振良,高晓慧.房地产业发展与管理研究[M].北京大学出版社,2002.
2、谢经荣等.地产泡沫与危机——国际经验及其借鉴[M].经济管理出版社,2002.
3、况伟大.空间竞争、房价收入比与房价[J].财贸经济,2004(7).
4、汪浩,王小龙.通过公共产品的供给调控房地产市场[R].北京大学中国经济研究中心内部讨论稿系列,2004(8).
5、李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J].财经问题研究,2005(3).
6、章林晓.房地产热点城市房价收入比12:1房市因何癫狂？[N].中国房地产报，2006-08-11.
7、刘道伟.房市，有多少警戒线已经被突破？[N].上海证券报,2006-12-12.
8、袁剑.房地产套牢中国[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/u/4942d501010006x1.
9、黄祖斌.房地产价格必跌无疑的十六大理由[EB/OL].http://finance.sina.com.cn/g/20051020/07482048124.shtml.
10、J.Abraham & P.H.Hendershott.“Bubbles in Metropolitan Housing Markets”[J].Journal of Housing Research,1995(6).
11、R.J.Pozdena.The Modern Economics of Housing.Quorum books[M].1998.
