我国住房保障体系的现状及发展方向
【摘要】面对房地产价格持续上涨，我国一部分弱势群体的住房需求难以通过一般的房地产供求市场得以实现。本文将从这一现象出发，对我国的现行住房保障体系进行分析，并对我国住房保障体系的方向提出一点看法。
【关键词】 住房保障体系 保障制度
一、住房保障体系的涵盖对象及住房消费能力评估
1、廉租房保障对象
建设部住宅与房地产业司有关负责人指出，廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，廉租住房保障的对象，必须是城镇最低收入家庭，并且住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。更具体的标准要由各地根据当地的整体情况、住房情况制定。国家的廉租房政策对住房条件有严格控制，受保障家庭的人均廉租住房面积“原则上不超过当地人均住房面积的60%”。
2、经济适用房的受益人群
政策目标所确定的经济适用房受益人群是中、低收入家庭，首次买房。北京规定为家庭年收入不超过6万元。而中等收入的双职工家庭，其年工资约为3万元，也就是说，经济适用房的收入人群，最高可达中等收入家庭的2倍。经济适用房的对象虽然也包含了低收入群体，但还不是针对低收入群体的政策。它主要适用于中等收入以上人群，因为他们的购房支付能力较强。
3、住房公积金的涵盖对象
住房公积金只涉及部分居民，而且主要是收入水平较高的居民。住房公积金主要在全民所有制实行，涉及到的职工只占城镇从业从员的小部分。全国城镇从业人员约2亿，其家机关和事业单位3000多万，国有4000多万，其中许多国有企业还因效益不好，未能实行和健全这项制度。从收入水平看，全民所有制单位特别是国家机关、事业单位职工的工资收入，往往高于社会平均工资。这种情况说明，住房公积金难以用来解决低收入人群住房基本需要。
二、健全现有住房保障体系
1、完善政府廉租房与租房补贴政策
（1）要多渠道筹措资金。当前影响廉租住房推进的最主要障碍就是资金瓶颈。解决资金来源依然要靠“以财政为主，多渠道筹集资金”的方式。其中可包括，以财政投入为基础建立住房保障专项基金，从住房公积金增值收益中提取，归集直管公房出售的部分资金，从社会福利彩票筹集款中提取，接受社会捐赠等。
（2）要明晰廉租住房标准。当前，各地廉租住房面积标准差异较大，确定保障面积标准时，应着重以下几个方面：一是购建房的保障标准：按照廉租住房为城镇平均住房水平60%的标准进行测算，结合地方实际情况，制定本地的保障住房建设标准。一般城市确定为40-60平方米的基本保障标准。二是租金补贴标准：由于各地保障能力、职工收入水平和市场房屋租赁价格水平差异较大，确定的补贴标准也不应相同。合理的标准尺度应该是补贴的金额能租赁到基本满足需要的住房。另外，由于市场租金水平是不断变化的，各地应根据保障能力的提高和市场租金水平的变化每年进行一次核定，对补贴标准进行适当的调整。三是租金核减标准：凡属于住房保障对象的家庭租住直管公房或单位产权房的，可享受租金核减政策。租金减免部分应由政府负担，从专项资金中直接补贴给房管局(所)或有关产权单位。
（3）要完善进入和退出机制。在廉租住房工作中，最大的难点就是资金筹措和廉租户的准入和退出机制。各地廉租住房工作，经过不断的探索和实践，了很多很好的经验，包括：加快建立低收入家庭信息系统，通过实行申请、核查、公告、登记等制度措施，确保住房保障工作的公开、公正、公平。
在我国，由于社会信用体系尚未建立，个人收入很不透明，因此直接货币补贴可能不一定能落实到真正的低收入人群手中，因此我国对“明补”控制很紧，范围极小，使有些低收入家庭无法享受应得的保障措施。尽管补贴货币化应是今后住房保障的努力方向，但这一思路要真正转化为可以操作的制度安排，还需要一个不断探索的过程。
2、完善与调整经济适用房政策
（1）进一步完善经济适用房的功能。首先，要增强经济适用住房的住房保障功能。住房保障是经济适用住房的重要功能，其着眼点是解决中低收入居民家庭的住房问题。其次，要充分发挥经济适用住房的市场调控功能。经济适用住房的建设要以市场需求为杠杆，通过供应量的增减达到调整供求关系，引导和平抑房价的作用。
（2）保持经济适用住房的适度发展规模。一些城市由于新建商品住宅和存量住房价格偏高，购买经济适用住房成为中低收入家庭解决住房困难的有效途径。根据北京市“十一五”计划的需求预测，每年经济适用住房的建设规模应维持在新开工面积300万平方米左右的水平。
（4）在供应市场化和保障多元化方面努力创新。供应市场化是经济适用住房商品属性赋予的，但是经济适用住房又不同于一般的商品，它限定了销售价格、标准和对象。因此，经济适用住房的市场化运作，既是当前推进经济适用住房工作的难点也是未来的重点。同时定向建设一批面向特定人群的经济适用住房，或者把拆迁安置房、农迁安置房、重点工程配套安置房等都纳入到经济适用住房建设计划中。
3、扩大住房公积金执行范围
目前，住房公积金在制度性质上是只一种职业福利，国家的作用只是提供制度框架，包括标准和管理方法，而不是强制执行。单位公积金补助虽然是由国家规定的，但通常只在全民所有制单位执行，其他所有制单位有选择弹性，至今未也没有像养老、医疗保障那样制定强制执行的规定。对此，有关部门应当积极地扩大住房公积金的覆盖面，要把它扩大到非全民所有制单位。
三、住房保障体系的发展方向
1、积极探索经济适用住房租售并举的政策
改变当前经济适用住房只售不租的现状，研究制定可租可售的经济适用住房供应政策，即对于符合购买条件的中低收入家庭，可根据自己的经济能力自主选择是购买还是租住经济适用住房。
2、发展可支付租赁住房
解决城镇居民“夹心层”(收入水平高于低保线，但属于低收入阶层，依靠自身力量无法通过市场来解决住房问题)和流动人口的住房问题，应重点通过提供住房使用权的方式来解决。借鉴发达国家经验，适时推出可支付租赁住房，是一种切实可行的解决途径。
3、增强对低收入家庭住房消费的扶持力度
对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策，补贴资金主要由职工所在单位核发，退休人员和无业人员可由财政给予补贴，补贴标准应与廉租房政策有所区别。
推广部分城市实行的中低收入家庭购房贷款贴息政策，实行差别税收制度，随着房价的上涨调整贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购买住房时享受一定额度的财政贴息，分年度发放。
4、适度扩大住房保障范围
各地的住房保障范围一般都只局限于最低收入家庭，而对于城镇“夹心层”、流动人口和特困人口的住房保障问题和制度建设进展较为缓慢，还无法做到把所有低收入家庭纳入到保障范围内。随着城镇化进程的加快以及城乡一体化发展的要求，下一步需要重点研究解决这部分人群的住房保障问题。
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[1] 曹振良等:房地产经济学通论[M].北京大学出版社，2003
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