论节能住宅推广的市场化运作
【摘要】80年代起，我国就开始了节能住宅的推广工作，但因缺少相应的法规的约束和有效的监督检查机制，我国目前达到节能标准的住宅还不足5%，节能住宅的十分缓慢。本文认为必须借助市场机制的作用，通过政策激励推动节能住宅发展。
【关键词】节能住宅 现状分析 市场机制 政策激励
近年来，随着有限资源的日益减少，中央政府对建筑节能给予了高度重视。国务院制定出我国节能中长期专项计划，提出节能目标：到2010年，全国城镇新建建筑要实现节能50%，并推动北京、天津等城市率先实现节能65%的标准。在对既有建筑的节能改造中，大城市要完成改造面积的20%，中等城市完成改造面积的15%，节能目标的实现仅依靠政府的投入是不够的，首先大面积改造需要的资金就会给政府带来巨大的财政负担，因此必须借助市场机制的作用。消费者、开发商是住宅市场的主体，也将是节能住宅的最大受益人，他们应该成为节能住宅推广的主要力量。本文将结合我国住宅市场现状，探讨如何通过政策激励，充分利用市场机制推动节能住宅的发展。
一、我国节能住宅市场的现状分析
在我国新增城市住宅面积中节能住宅的占比很低，虽然近两年“绿色住宅”、“节能住宅”的字眼在媒体上频繁出弧线，但人们对此方面的了解还很有限。加之节能住宅的售价较高，节能住宅往往“叫好不叫座”。一般而言，节能住宅的成本比普通住宅高出10%左右，每平方米售价高出100-200元，增加了消费者一次性购房成本。但从长期看来，品质好、能耗低的节能住宅大大减少了房屋生命周期内的运营和维护成本。据国外的经验，房屋初期成本只占生命周期总成本的5%-10%，而运营和维护成本占到了60%-80%，节能住宅相反具有巨大的成本优势。但消费者关注的只是购房时的总价格，节能的效益又非短期可以显现，从而节能住宅对消费者的吸引力不大。对于开发商而言，建造成本的增加导致市场需求的减少，开发商对节能住宅也缺乏投资欲。当供求双方对节能住宅都没有积极性时，仅依靠政府颁布节能标准、监督执行，推广的效果很有限。
在节能住宅发展初期，其“造价高、节能效益实现的长期性”的特点决定了家节能住宅不可能自己发展。在市场失灵的情况下，政府必须为其建立起新的市场机制，使消费者与开发商从节能中得到且生的收益，调动双方的积极性，共同参与到节能住宅的推广中来。
二、构建节能住宅的市场化运作机制
节能住宅作为商品在市场上流通，必然受到市场机制的作用，消费者与开发商的行为左右着节能住宅的建造、销售和使用。清华大学建筑学院教授江亿（2005）认为，目前节能住宅发展的瓶颈在于未能形成一套由消费者引导的利益驱动机制。理想的节能住户窄长野模式应该由消费者引导，消费者的选择决定开发商住宅产品的开发，而消费者对节能住宅的需求会促使开发商加大对节能住宅的投资力度。因此，政府对消费者选择节能住宅的政策激励是关键。
笔者认为住宅市场的主体不仅包括消费者，还包括开发商与建材商，三方对节能住宅的推广都将起到不可或缺的作用，如果政府在建立以消费者为导向的市场机制上能同时对三方进行市场激励，即同时对供需进行双向刺激，则将使节能住宅得到最快速的推广。
首先，政府可以采取各种优惠政策鼓励消费者选择节能住宅，开发商在政府的政策激励与节能住宅需求增大的双重作用下，势必会加大对节能住宅的开发，节能建筑材料的需求增加，促使建材商扩大生产规模。建材商为了增强自身的竞争优势，会加大对节能建材技术研究的投入，改进材料节能品质，使造价更经济。新型节能建材的出现一方面能降低开发商的建筑成本，另一方面提高了消费者居住的舒适度，节能效果更好。技术进步将带动整个节能住宅产业的良性循环。当节能住宅市场进一步成熟后，消费者就能切身体会到节能住宅的高品质与经济效益，在未来换房时更倾向选择节能住宅。一旦节能住宅实现规模经济，建造成本会进一步降低，那时高能耗住宅将被逐步淘汰，节能住宅将完全占领市场。
可见，只要消费者、开发商与建材商的积极性被调动起来，市场机制便能充分发挥作用，推动节能住宅地饿发展。初期政府激励政策的制定非常重要。要是消费者、开发商且生体会到节能的好处，最有效的办法就是把住宅节能做成有利润的市场，将节能收益直接归消费者和开发商所有，并辅之以税收、信贷等多种经济杠杆，鼓励全社会参与节能住宅的推广。
三、有关政府激励政策的探讨
我国节能中长期专项计划中对新建住宅与既有住宅分别提出了节能目标，新建住宅的节能率要到达50%，既有住宅要进行节能改造。新建节能住宅推广比较好管理，基于以上对市场机制的分析，政府对消费者的政策激励是关键，要使消费者从节能中直接获益。比如，某城市目前的采暖费是每平方米25元，节能率为50%的节能住宅采暖费估计为每平方米12.5元，那么政府应把节约的12.5元直接归消费者所有。为保证该制度的有效实施，政府应对该城市新建节能建筑的节能率进行评估，评出节能等级，根据不同节能等级住宅节能的实际效果做出选择。至于节能收益的分配，开发商销售节能住宅时已从房价中获得收益，节能差价可以全归消费者所有，不必再给开发商额外补贴。
既有住宅的节能改造相对困难一些。改造面积大，巨额的改造资金会给政府带来财政负担，因此在政府投入的同时应加大社会投资的力度，将住宅的节能改造做成市场方案。徐宗康（2006）曾提出将节能改造项目市场化的做法。即将一个城市在一段时期的建筑节能改造看作一个投资市场，把节能任务看作一定的市场规模和市场份额。政府通过招投标的方式鼓励有意愿的投资者竞标拿到市场份额。这里的投资者可以是建筑、建材企业或开发商等。投资者的利润来源是节省的能源耗费。同上例，若原来的采暖费为每平方米25元，改造后对居住着收取的价格不变，而实际采暖指出减少为12.5元，则节省的12.5元为投资者的收益。若投资者投资1个亿改造100万平方米，签订30年合同，那么意味着投资者将获得11.25亿，还不包括该项目的其他收益。
此外，将投资者的收益与改造住宅的节能效果挂钩可以避免投资者仅为达到节能标准而不选择节能效果更佳的建筑材料的情况出现。建筑材料的节能效果越好，投资者从中获得的收益也会越多，即使那些材料的价格较高，但从长远的收益来看，初期的投资也是值得的。若能一次性达到较高的节能水平，就能避免未来的重复改造。
除了让消费者、投资者、开发商享受到直接的节能收益外，政府还可以通过税收、信贷等经济杠杆提高市场主体的积极性。信贷政策主要是指对消费者提供节能住宅抵押贷款，解决消费者购买节能住宅的资金障碍。这种贷款由机构向消费者发放，政府特设的担保部门进行担保。政府可以与金融机构协商降低节能住宅抵押贷款的首付比例或降低贷款利率来激励消费者购买节能住宅。对于金融机构而言，住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率低。但自2004年来，金融机构住房抵押贷款的比例一直下降，若能通过提供节能住宅抵押贷款这一项目增加优质资产的比例，相信金融机构乐意与政府合作。
税收优惠的主要对象是消费者和开发商，税收优惠范围可以包括个人所得税、财产税和营业税。具体的优惠措施可以参照美国为节能住宅设立的税收优惠分级机制。即达到不同节能标准的住宅给予不同程度的税收减免，节能程度越高，税收减免越多。同时，规定开发商与建材商对节能建材的研究支出可以获得税收抵免，鼓励对节能建材的技术开发。
在政府各项政策的激励下，节能住宅的市场机制会逐渐成熟，若在激励机制下配以监督机制，将促使节能住宅的运作更加规范。目前我国的节能监测中心共有1145个，但多数机构建设滞后、装备落后，政府一方面要加强监测机构的能力建设，另一方面要建立完善的监测检查制度，以适应目前节能工作的需要。
四、构建节能住宅市场机制中应注意的问题
1、建立住宅节能的评估体系。对住宅能耗进行评估是为了解决开发商与消费者、开发商与政府机构之间信息不对称的问题。政府对消费者、投资者、开发商的激励政策都是建立在住宅节能水平的基础之上，不同的节能水平对应不同的节能收益，并且节能效果也是消费者购房选择的影响因素之一，只有建立了统一的节能评估体系，对住宅进行等级评定，政策的执行才有可能，消费者选择时才有比较，降低信息搜寻成本。
2、改进现行的供热收费体制。我国现行的供热收费是按建筑面积，用多用少所缴纳的费用一样，导致消费者购房时没有节能意识。现行的供热收费制度不利于节能住宅的推广，可考虑改为根据不同节能等级的住宅收取相应的采暖费，同一开发小区的节能程度相差无几，根据节能等级收费不会出现过多的收费繁复的状况，因此是可行的。
3、对中低收入家庭购买节能房进行补助。考虑到中低收入家庭的经济状况，购买节能房有经济负担。政府可以对住房因节能构造导致成本提高的部分进行恰当的补贴，帮助中低收入者承担节能的初期投入费用。
4、政府机构应起到带头作用，增强节能意识。消费者节能意识普遍不高是节能住宅没有卖点的原因之一。因该通过各种宣传渠道使消费者认识到目前我国能源紧缺的现状，且住宅能耗位居各种能源消耗的榜首。加强消费者的节能意识，在此之中政府机构应起到节能的表率作用，如各种公共设施的购置都选取高效节能产品，一方面对公众进行正确的引导，另一方面也推动了节能产业的。
推广节能住宅对我国构建和谐社会，促进经济的可持续发展都具有重大意义。在资源与能源都日益宝贵的今天，绿色节能住宅必将成为未来住宅的发展方向。在政策激励与市场机制的共同推动下，节能住宅产业必将成为推动我国绿色GDP增长的强大动力。
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[1] 刘洪玉、陈伟、王松涛：我国节能住宅供求决策的影响因素与政策框架，《软》 2006.6。
[2] 张轶：中外建筑界节能情况对比[J]， 《节能与环保》2005.4。
[3] 林思超：绿色与节能， 《中国房地信息》2006.4。
[4] 郑娟尔、吴次芳 ：我国建筑节能的现状、潜力与政策设计研究[J]，《中国软科学》2005.5。
