厦门市西坂村“金包银”模式的探析与借鉴思考

     （1）经营方式。为实现“金边”工程为工业区提供品质优良、管理规范的生活配套设施，同时为了提高出租经营效益，西坂村“金包银”房产采取统一经营管理模式。由村集体委托区属国有物业管理公司进行统一经营管理，委托经营管理所需的管理费用从村集体统筹房产的经营收入中列支，因此统一经营管理不会降低村民的收益分配。
　　（2）统一包租。西坂村“金包银”建成投入使用时，相邻的工业园区陆续投产，“金边”房产的出租市场日趋成熟，经营前景无庸置疑。然而，2008年的金融危机致使多数工业企业经营走下坡，直接导致“金边”房产的出租一时难以达到预期的效果（出租率仅50％左右）。为了兑现给村民长期、稳定的收益分配，经区政府协调，西坂村“金包银”委托给区某物业管理公司包租经营，并签订10年期限的《包租协议》。包租期间，不论出租率高低，物业公司给予村民每人每月500元的保底收益，并自主经营、自负盈亏。包租的基础单价结合当地出租市场行情确定：公寓部分为每月10元/m2、店面部分为每月30元/m2，合计每人每月500元收益。同时，物业公司与村建立财务共管专户，若实际租金收入超过包租价格，则按合同约定分配超额盈余部分，相应追加村民的分红。
　　（3）分红状况。目前，西坂村“金包银”的出租率约为85％，实际出租收入与包租价格基本持平，物业公司基本实现了收支平衡。从2008年初起，村民从缴足每人3.6万元的入股资金、领到《“金包银”房产股权证书》的次日起，便开始享有“金包银”房产股权并参与收益分配，兑现每人每月500元的股权收益。相对于村民3.6万元的股权投资，其年静态投资收益率为16.67％（静态投资回收期为6年），这即使在现今高通胀的时代，也不能不说是一项高收益投资。
　　四、“金包银”模式的实践意义和存在问题
　　1、实践意义
　　西坂村“金包银”模式的实践业已证明：“金包银”工程是有效解决工业集中区周边农村失地农民的生产和生活出路，实现农民非农化转移的一项创举工程，也是有效引导农民利用征地补偿款建设或购置经营性资产，发展农村股份化项目，确保失地农民拥有长期、稳定收入来源的一项惠民工程；更是有效探索工业集中区周边农村主动融入工业化、城市化发展进程，推进城乡经济社会一体化建设的一项多赢工程。
　　（1）“金包银”模式是解决失地农民的长期生活出路问题的有益探索。实施“金包银”工程可以保证被征地农民每家每户有一套自住房，有一份房产经营收入，为农民提供了长期稳定的收入来源，维护被征地农民切身利益，基本保证农民失地不失收，有效解除被征地农民生活的后顾之忧。
　　（2）“金包银”模式是尝试社会主义新农村建设新模式的有益探索。“金边”工程建设，按照“金”、“银”兼顾的原则，村庄内部“银里”改造同步推进，全面改善了村民的居住生活环境，提高了工业区的配套设施质量。这种模式既统筹了城乡发展，在让被征地农民离土不离乡、就地城市化的同时，通过政府引导和推动、农民参与投资和直接受益的固定资产投资，使被征地农民生活有保障，创业有基础，致富有奔头。
　　（3）“金包银”模式是破解“征地拆迁难”的有益探索。当今征地拆迁问题一直是制约建设发展的头等难事，与工业集中区同步规划建设的“金包银”工程，由于其在征地拆迁之前就事先考虑好失地农民的利益保障问题，使失地农民在失去土地这一唯一的“生产资料”后，很快获得“出租房产”这一新的生产资料，有效解除了被征地农民生活的后顾之忧，顺利实现了农民生产方式的转型。这样，实施“金包银”工程既保护了农民的眼前利益，又保障了农民的长远利益，让农民自觉融入开发区建设发展的利益共同体，征地问题便迎刃而解。
　　2、存在问题
　　（1）“金包银”房产的经营管理机制和收益分配机制有待完善。实施“金包银”项目，施工建设易、经营管理难，原有的农村集体经济形式及其管理方式已远不能适应“金包银”股份合作制的经营管理要求，同时，村委会在观念和管理能力上，一时难以适应和跟上现代企业管理制度建设的要求。如何加强“金包银”房产的经营管理，建立科学高效、监管有力的收益分配机制，确保参股村民的长期稳定收益问题，是摆在村集体组织和有关部门面前的一个新课题。
　　（2）“金包银”村的软硬件设施有待持续完善。一方面，“金包银”村庄的村内基础设施薄弱，“银里”改造一时无法全面到位，需要持续的、长期的投入和推进，才能逐步完善硬件设施建设，最终实现“就地社区化”；另一方面，随着大量产业工人入住“金包银”，村内的商业氛围日益提升，村民违章建房、违法经营和治安管理等问题接踵而至，如何加强管理，提升村庄的软件设施建设水平也成了日益突出的问题。
　　（3）“金包银”工程存在政府介入过深，行政干预过多的问题。当地政府深入主导了项目实施的全过程：人力方面派驻工作组驻村协调指挥，全程策划项目的规划设计和施工建设；财力投入方面委托区属国有企业贷款垫资建设，建成后统一包租经营；政策方面出台了房产配售、股权登记和经营分配等多项支持性、指导性文件，使得“金包银”工程几乎成了政府包办的政治工程。然而，“金包银”房产的真正业主是村民，其经营管理和决策的主体应是村集体，政府的过多干预势必造成村民形成过份依赖政府的意识倾向，从而不能充分发挥村民的自觉能动性，这对不断巩固项目建设成果、激发村民创业意识、完善项目经营管理机制是十分不利的。
　　五、借鉴“金包银”模式的几点思考
　　虽然“金包银”模式是解决被征地农民生产生活出路的一项创新举措和有益探索，厦门市实施后各地纷纷学习效仿，但是该模式尚不能说是一套成功的经验和完善的模式。因此，农村集体类似开发项目，学习“金包银”模式切勿照抄照搬，应深入研究，借鉴吸收。
　　1、应分析项目的建设条件和建设模式
　　首先，“金包银”项目的建设选址须是工业区周边的村庄，其地理位置须具备房产出租经营的市场条件。其次，“金包银”项目的建设用地必须是规划许可的农村集体发展用地，建设前必须办理农用地转用手续，未经批准许可，不能随意改变集体土地的用途。再次，“金包银”房产的建设模式应因地制宜，不应局限于“底层店面上部住宅”的出租公寓，而应结合当地实际，充分做好市场调查，根据临近工业区的现状配套设施情况，按照市场需求制定工程建设方案：可以是出租公寓、也可以是商场、写字楼，甚至可以是仓储用房，这样才能实现建成后的顺利经营和最大收益。
　　2、应争取当地政府的全力支持
　　“金包银”建设是一项繁杂的系统工程，涉及面广协调量大，从用地规划到方案审批、从征地拆迁到工程施工、从“金边”建设到“银里”改造、从项目融资到产权配售、从经营管理到收益分配等众多环节，环环相扣，紧密连结，任何一个环节“卡壳”都将影响项目的成败，而每个环节的顺利推进无不需要上级政府部门的支持和协调。因此，项目启动实施过程，村级组织应及时向上级部门汇报沟通相关情况，最大限度地争取得当地政府的政策支持和扶持，这对于项目的顺利实施将起到关键性的作用。
　　3、应做好项目的方案比较和前期经济评价
　　方案比较和前期经济评价是项目前期必须深入做好的工作，它将决定项目开发的可行性、经济性和盈利性。基本做法是根据当地情况，拟定几个建设方案（如建出租公寓、写字楼、仓储用房或组合方案等），调研当地各种用途房产的建设成本和出租价格行情，从而计算出各种方案的租金收益率，然后换算成投资收益率或静态投资回收期，投资收益率高或静态投资回收期短的方案较优。根据类似项目经验资料，一般投资收益率（静态）小于10%或静态回收期大于12年的方案为不可行。这是一项专业性很强的工作，村集体人员难以自行完成，建议在村集体代表参与调查和决策的基础上，委托专业咨询公司来完成，才能取得比较可靠的评价结论。
　　4、应制定完善的项目实施方案
　　项目实施方案是项目实施全过程的指导性、纲领性文件，制定详细、严密、完善的项目实施方案是推动村级开发项目顺利实施的基本保证。村级开发项目的实施方案通常应包括：村庄综合情况分析、项目可行性研究报告、用地许可资料、建设方案与经济评价、投融资方案、房产配售方案、经营管理方案和收益分配方案等内容，其中每一分项必须经过深入调研、全面分析和充分论证，且最终经村集体表决通过后确定，形成完善、可行的方案体系，并按规定报送相关部门审查。
　　5、应落实村务公开、民主参与
　　不管是“金包银”项目还是类似的村级开发建设项目，其实施主体应始终是村集体，当地政府应“加强协调指导不包办”。这类项目的实施，始终以保障全体村民的合法权益、平等利益和长期利益为前提，必须真正落实村民代表的知情权、参与权和决策权，真正发挥村民的主体地位和主人翁角色。实践已证明，加强宣传发动群众，建立完善的村务公开制度，落实民主监督机制，保证村民的集体表决权，充分取得全体村民的支持和信任，对村级开发建设项目的顺利实施和成败起到决定性的作用。
　　六、结束语
　　如何破解被征地农民转产转业难题，保障失地农民的长远利益，稳步推进城乡统筹发展问题，是当今我国经济高速发展背景下相当长的历史时期内，必须面对的一个重大课题和艰巨任务。这要求我们在工作实践中务必敢于开拓创新、努力研究探索、积极学习借鉴，才能为我国的经济建设作出新的、更大的贡献。

　　【参考文献】
　　[1] 金德钧、王素卿：建设工程经济[M].中国建筑工业出版社，2008.
　　[2] 石仑山、牛君：厦门特区党校学报[J].决策咨询与参考，2006（5）.