试析新经济时代呼唤住宅产业现代化

    四、住宅流通的现代化
    从当前房地产业运行状况、产业结构来看，流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后，且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主，个人开发个人出售，一家一个售房部，尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:
    解决流通环节的通病，要在优化产业结构方面下功夫，即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化，以实现流通环节的现代化，改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。
    分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络，以降低销售成本，解决相关的市场间题;同时，下大力气培育规范的、发达的中介行业，如建立行业内统一的经纪和信息传播机构，重点培育一批信誉好、实力强的营销代理商等。
    五、住宅消费的现代化
    住宅消费环节的现代化，毛要是物业管理行业的现代化。物业管理行业经过十余年的发展，现正成为一个独立的、极具发展潜力的行业。仅青岛市就有物业管理公司200余家，从业人员10000多人，管理的市区居民总户数达30多万户物业管理是市场经济发展的必然产物，在国民经济尤其是城市管理中有着不可替代的作用和地位。城市现代化程度越高，对物业管理的内在需求越强烈。而目前，大部分地区的物业管理处于一种低效率运作状态，一些地区甚至出现了全行业的亏损。
    针对目前行业发展的状况，物业管理现代化的首要任务是要围绕“服务第一，为业主着想”的企业宗旨，建立起社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新机制。即行业的发展应由外延式数量扩张的粗放型转向内涵式质量提高的集约型;由低水平的无序运作转向高水平的规范有序运作;由依附于其他行业扶持发展转向根据市场的内在需求和居民实际需要形成行业自我约束、自我发展的良性循环。而其中建立合理的服务收费和调整机制尤为重要，目前，业内人士提出的“包干制”收费和“酬金制”收费值得一试。所谓“包干制”是事先约定物业管理的各项收费标准，按项收钱;而“酬金制”则是约定物业管理的各项服务的酬劳，或是固定数额，你完成了多少服务，就给你多少酬劳。另外，与之相关的一些配套性政策应尽早出台，如《共用部位维修基金使用办法》等。