“房地产热”中利益主体的理性选择分析

　　房地产行业本身是以城市建设与改造的名义发展起来的，但在政绩利益驱使下，这一目标被异化，政府政绩要上升、城市化进程要提速。城市规划要更新、老城区拆迁势在必行。理性的地方政府征地、炒地、造市。为“房地产热”铺好了温床。
　　2.开发商制造“房地产热”
　　“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”作为理性的经济人，房地产开发商在投资过程中主要考虑的是成本、数量和价格。建房一般是既定的。而且通常到最后是可以直接转嫁给消费者的。关键点就在售量和售价上，量、价均与市场预期有关：房价稳定，实际收入等于预期收入；房价上涨，量不变或增加，获取额外利润；房价下跌，量不变，开发商亏损。因此开发商会给消费者创造房价在未来仍上涨的预期，多年房价居高不下也与这种心理预期有关。同时，房地产市场还属于买方市场，消费者处于劣势，获取的信息不完整。在销售房过程中，房地产商会采用各种方式制造房价仍有涨势的假象，给消费者制造买房的压力和动力。
　　房地产市场的不确定性。高风险性(高投入高回报)，开放商的高风险预期性，房地产业的快速变现、快速增值性，这些都将促使理性的房地产商采取各种手段，如“寻租”“销控”等追逐高额的利益，制造房地产热。
　　3.购房者“捧热”房地产
　　有供给无需求也就不成为“热”，因此“房地产热”的产生必定是有一个巨大的需求市场在推动。对房子的需求可以分为两种：自住房和投资、投机。前一种是自然效用，后两种需求则是“房地产热”产生的原因之一。
　　城市化进程蕴藏着几亿人需要改善住房的需求——普遍看涨的预期；银行储蓄利率低、投资渠道少、可投资金融产品少、股市不景气，房地产行业快速发展——大量的民间资本涌入。当投机需求成为支撑房地产发展的主要动因时，真正的需房者便表现出“买涨不买跌”的消费行为。投资的目的一旦实现，便会迅速转化为供给，导致市场供给迅速增加，紧接着成为群体性的投机行为，更多的投机需求造就了总需求的虚高，“房地产热”由此便产生了。
　　造成“房地产”热度居高不下。还在于居民收入分配差距的扩大和房子作为一种社会地位的象征作用。高收入者收入增长快，买房置业或炫富心理的作用下，便会“非理性”的抢购房子，造成空置面积居高不下，而低收入购房者则沦为“房奴”。因此，“房地产热”中的住房供给实际是一种畸形的需求。
　　千百年来。关于土地的文章做不完，关于土地的买卖也做不完。如果“房地产热”的相关利益主体仍坚持自己的利益，那么房地产市场仍旧是—个单向的少数人受益、少数组织受益的市场，不公平始终是要解决的，否则要影响到整个经济的持续健康发展和社会的稳定，造成与之相关的社会“病症”的爆发，这是必然的。
　　
　　参考文献：
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