“房地产热”中利益主体的理性选择分析

　　摘要：2007年后，房地产业得到了空前的发展。并逐渐成为重要支柱产业之一。地方政府、开发商、购房者以及商业银行掀起了一股炒房热潮，在金融危机时下，房地产热仍无降温之势，这与各利益主体的理性选择密切相关。
　　关键词：理性选择；房地产热；利益主体
　　一、房地产的发展与“房地产热”兴起
　　
　　　房地产业发端于沿海城市，1992年，邓小平南巡讲话后，各地资金大量涌入广东等沿海城市形成“泡沫经济”。1993年。国务院紧缩银根，进行宏观调控，使房地产业得到一定程度的抑制。至1998年国家停止福利分房，房地产业的热潮才再度被掀起，2000年下半年起在西部大开发的推进下。各地房地产业空前繁荣起来，2003年中国房地产进入调控期。2007年底，中国70个大中城市房屋售价同比上涨达到10.5％。多年来房价上涨幅度首破两位数记录。一个不争的事实是，政府压制不住房价的上涨，并且由高房价引起的社会不满及潜藏的危机已经逐渐影响到经济的健康发展和社会稳定。为此，笔者将从社会学角度来对房地产热中各利益主体的理性选择行为进行分析。
　　
　　二、“房地产热”中多利益主体的理性角逐
　　
　　1.地方政府追求政绩的理性选择。房地产的发展带动了地方经济的快速发展，个别地方的土地收入甚至占到了地方收入的30％，各级政府从土地转让中获得了巨大的收益，采用“圈地”、“炒地”、“造势”，使得“房地产热”愈演愈烈。
　　2.房地产开发商无疑是这股热潮中最大的获益者，这一点从每年的各种财富评比中房地产商所占比重便可知，房子的预期强需求和垄断特性，使得理性房地产开发商为赚取利润而“给房地产添油加柴”。
　　3.购房者对自身经济利益的理性盘算。置房多套，导致不理性投资和投机行为的增加，加速了房价上扬势头。
　　此外，还有两头兼利的商业银行为“房地产热”推波助澜。
　　
　　三、房地产热利益主体的理性选择分析
　　
　　1.地方政府为“房地产热”铺好温床
　　政府对房地产业发展的影响是多方面且复杂的，其具体行政行为是多样化的。在地方政府作用于房地产行业的具体行为中。最为显著的莫过于地方政府为实现自身利益最大化的需要而选择的各种经济理性行为。
　　作为理性的地方政府热衷的行为必然取决于政府的整体利益——政绩。每一届地方政府的政绩是什么?这一点，从现行的人事考核机制上不难看出，是快速增长的GDP，是完备的机场、铁路、高速公路等公共设施，是建设有高档写字楼和住宅小区的现代化城市等，后者需要资金支持，前者需要创造。
　　因此寻找能快速升值的财源成为地方政府最为迫切的任务，一方面，房地产也能为地方政府创造大量的税收；另一方面，房地产业能给地方政府带来客观的出让土地收益。在利益的驱使下，“圈地”、“炒地”、“造市”便成了理性的地方政府的重要工作。