关于我国城市土地经营中的问题与对策探讨

　　三、完善城市土地经营的主要对策
　　(一)深化土地使用制度改革。解决土地供应“源头”问题。实现政府对城市土地经营主动权
　　城市土地一级市场供应处于“源头”地位，是城市土地资源的初次分配，对城市土地利用和土地市场规范意义重大。由于我国当前城市土地使用制度改革尚不够完善，土地市场亦处于初级阶段，距离规范化、成熟化的市场还有较大距离，市场机制对土地资源的合理配置作用还不显著，土地供应和管理方式难以适应城市社会经济发展的需要，难以对城市土地市场及各类开发行为发挥积极的宏观调控作用。所以，深化土地使用制度改革，须先从“源头”人手，从转变城市土地供应机制模式这一深层次原因出发，彻底解决当前土地使用管理中的诸多问题。改变目前多个“源头”供地的局面，将分散的土地集中起来，使政府真正做到垄断经营土地一级市场供应，增强政府调控土地市场的能力，按照房地产的发展规律，在不同的经济发展时期采用不同的土地供应计划，促进城市经济的良性发展。
　　(二)科学规划。地尽其用。实现城市土地经营的持续发展
　　应遵循“以人为本”的原则，从长远的可持续发展的战略需要出发，把“科学规划，地尽其用”作为城市土地经营的基本策略。如果城市发展与用地规划不科学，打乱仗，那就无法做到地尽其用，不能经营好城市土地。大连市市长薄熙来说过：“要做好、做美一个城市，最重要的是总体规划和精品意识，并不是有钱就能堆出一个美好的环境。……城市建设是凝固的艺术，欧洲人把它们的古城、古建筑都视为珍宝，文艺复兴时期那些大师的作品，也多体现在一座座建筑的设计、墙雕和绘画上。搞好城市要有点艺术眼光和品位。城市建设的特点是，抹上一笔，就很难拿掉，几十年就是它了，搞个脏兮兮的建筑，能窝囊一辈子，给后人都添麻烦。我们不仅要给城市以使用价值，而且要赋予她艺术气息，而且越往后，经济条件越好，人们对精神和艺术的追求就越强烈。在我们今天对城市进行脱胎换骨改造的过程中，应该有更长远的眼光，更好的艺术感觉，把未来城市的骨架做好。”在这样的思想指导下，其规划出来的城市土地价值肯定不会低，土地经营收入就不可能少。
　　(三)积极思考。寻求合理有效的经营方略
　　第一，争获先行优势，增加土地价值。城市规划一旦确定，就应加快建设，晚建不如早建，早建可获得先行优势。城市规划由上级部门批准，可避免相邻城市间的恶性竞争。严格按已被上级政府批准的规划，加快城市建设，争获先行优势，亦不损害其他城市的利益。通过加快基础设施建设，改善城市生活居住、投资与经营环境，促进地价上升之后再出租或出让土地使用权，显然可大幅度增加土地经营收入。
　　第二，先多抵押，后再出售。在城市建设初期，城市基础设施尚未建设完善：城市土地的级差地租也还没有更高地注入进来，同时申请使用土地的投资者们手中尚未积累起很多资金，购买力有限，地价难以升高。而随着时间的推移和城市建设的不断加强，一方面城市建设资金不断投入，使城市土地所含有的级差地租逐渐提高，促进地价上升。另一方面，随着城市经济的发展，社会上的资金增多，申请使用土地的投资者不仅人数增多，而且他们平均拥有的资金也增多在银行的信用度提高，能够用来购地的借贷资金也增多，从另一个角度可促进城市土地价格的上升。这样，城市土地价格在未来几年、十几年甚至几十年时间跨度内的平均上升率，将显著高于银行贷款年利率，更高于市政建设债的年利率，为城市建设获取更多的土地经营的收益。当然，先多抵押，后再出售的土地经营策略，是不要纯粹为了筹资而急于卖地，缺钱可以抵押借贷和发行市政建设债。至于必要的建设用地，还是应正常供应。
　　第三，先多出租，后再出售。土地经营的起初阶段，有一些土地使用者可能会由于暂时缺少购地，而愿意在约定期限内租用土地，每年支付地租，对此应当鼓励。因为这样做等于扩大了购买和租用土地的现实购买力，有助于通过市场竞争提升地租水平，进而提升地价。有些土地使用者使用土地比较稳定，时限较长，但又很难一次性交纳一大笔土地出让金，这种情况下可采取国有土地租赁的方式，确定一个使用年限，签订土地租赁合同，规定每年交纳土地的租金，这样会解决一大批一次性交纳土地出让金困难的土地使用者有偿使用土地的问题。
　　第四，少协议出让，多招标拍卖。为了发挥市场经济作用，提高土地经营效益，无论是出租还是出让城市土地使用权，都应当尽可能采取招标和拍卖的方式，尽量少用协议方式。建立公开、公平、公正的市场环境是社会主义市场经济的客观要求，而过多的土地协议出让是与这一要求相矛盾的，同时它还与充分显示土地资产价值的资本运营要求相背离。2001年国务院发出了《关于加强国有土地资源管理的通知》，明确提出：国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密外，都必须向社会公开。商业性质地产开发用地和其他土地供应计划公布后，同一地块有两个以上意向的用地者的，都必须由市县人民政府土地行政主管部门以依法招标、拍卖方式供应，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。要严格限制协议用地范围，确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。只有这样才能建立起合理有序的土地经营市场，保证国有土地资产归国家全民所有，为城市建设发展提供足够的资金和强大的动力。