浅谈区分所有建筑物共有部分专用使用权之性质探讨
以上学说均有一定道理，但对于专用使用权的法律性质，均未给出令人信服的界定。在笔者看来，共有部分专用使用权是建筑物区分所有权衍生出的下位概念，而建筑物区分所有权作为一种复合型的权利，专有部分所有权在其中居于核心地位。因此，对于专用使用权的法律性质界定，不能忽视建筑物区分所有权这一前提。如前所述，共有部分专用使用权的主体有两种：一是特定的区分所有权人，一是区分所有权人以外的其他人，共有部分专用使用权的性质也因权利主体不同而有所差别。
（一）分管协议——在专用使用权主体系特定的区分所有权人之情形下
分管协议，也称分管契约，是指共有人之间约定某个人或各自分别就共有物的特定部分而为使用、收益等管理行为的合意。例如，共有人就共有之店面，约定其营业范围；区分建筑之所有人就共有建筑和基地，约定分管停车位等。分管协议的成立应由全体共有人以协议订立，明示或默示均可，不以订立书面契约为必要。
共有人就其分管部分，有依分管协议使用收益管理之权，包括出租在内。分管部分的出租，无需征得其他共有人的的同意。分管协议仅对共有物的管理达成协议，而不是对共有物的处分达成协议。共有物的所有权仍属于全体共有人，只是由不同的共有人分别行使管理权。根据分管协议的规定，共有人对共有物的分管部分享有占有、使用和管理的权利，分管的共有人不得任意对分管的共有物为让与等处分行为，任何处分行为均需获得全体共有人的同意。分管协议的期间依当事人约定。定有期限的，仍得经共有人全体协议而终止。未定期限的，共有人不得随时终止分管协议。分管协议消灭后，共有物的管理和使用收益，应回复原来的状态。因分管协议而占有共有物特定部分的共有人，须返还于全体共有人，否则成立无权占有。分管协议因共有物的分割而失效，因为共有关系既不存在，分管协议无所附属，丧失其存在目的。分管性质上属于债权契约，仅在共有人之间有效，不具有对抗其他人的效力。
因此，如专用使用权主体为特定的区分所有权人时，专用使用权属于分管协议，当无疑问。专用使用权可以解读为：全体区分所有权人就区分所有建筑物的某些共有部分的使用、收益和管理达成了合意，将其赋予特定区分所有权人。有偿或无偿均可，视全体区分所有权人的意思而定。分管协议具有附属性，依附共有关系而存在。故，当该特定区分所有权人将其专有部分予以转让，退出共有关系的同时，也即自动退出该分管协议，不再享有专用使用权；继受前特定区分所有权人的专有部分者，成为新的特定区分所有权人，同时也承受了分管协议约定的权利义务，成为专用使用权人。
（二）租赁权——在专用使用权主体系区分所有权人以外的其他人之情形下
区分所有权人以外的其他人之所以能取得专用使用权，盖因全体区分所有权人欲使区分所有建筑物相关共有部分增值，而与他人订立合同，该他人以支付租金为代价，取得对相关专有部分的有期限的使用权。该合同具备租赁合同的全部属性，即是租赁合同。共有部分专用使用权因而属于租赁权。
全体区分所有权人出让相关共有部分专用使用权，是其行使对区分所有建筑物的管理权的结果。需注意的是，专用使用权设定的目的在于更有效地利用共有财产，专用使用权是从属于共有权的，它是一种从权利，不能完全脱离主权利即共有权而存在。如果专用使用权人又转让其权利，必将改变共有财产的使用主体和使用方法，这就必须征得全体共有人的同意。因此，通过租赁方式而取得的专用使用权，在未得到共有人同意之前，不得擅自将权利转租给他人。
有学者认为，对专用使用权的主体为其他人的，依是否对专用使用权进行登记而有所不同，进行登记了的为具有物权性质的用益权，未进行登记的为债权性质的租赁权。用益权说之不能成立，前已说明，在此不赘。另需看到，登记亦必有法律依据方可，而我国目前尚无此登记事项。且，登记或为物权之果，而非物权之因。
我国《物权法》第六章专门规定了“业主的建筑物区分所有权”，但其中对于区分所有建筑物共有部分的专用使用权未做规定，《物业管理条例》和建设部《城市异产毗连房屋管理规定》也对此未予规定。而实践中，共有部分专用使用权的设定已非新鲜事物，由此可能出现立法对该权利的监管空白。在目前立法状况下，或可理解成，共有部分专用使用权由法律授权业主共同决定之。总之，对于共有部分专用使用权的性质，应予澄清，这对于该项权利在实践中的行使颇为必要。