浅谈日本房地产泡沫与中国房地产现状

　　综上所述，日元的被迫升值和日本国内长时间持续地低利率政策，分别从外部和内部为日本的房地产泡沫的产生提供了资本，此时日本的房地产泡沫的发生只是具有了可能性。日本国内对地价和房价上涨的普遍而坚定的预期，以及市场对商品房的刚性需求的预期，助长了其房地产泡沫的形成。日本政府对金融市场的监管不力，对房地产市场的不加干预，导致大量资本流入房地产市场，为房地产泡沫的形成提供了最佳政治和资本环境。最终，各种原因的相互作用下，房地产泡沫形成，对日本的经济带来了严重的破坏。
　　二、中国房地产市场过热的成因分析
　　鉴于日本房地产泡沫破灭对日本经济造成的巨大危害，国内许多经济学家和政治家对中国的房地产市场的发展忧心忡忡，大多数人认为房地产市场的过热是房地产泡沫产生的征兆。理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止，但是目前来看还是没有准确的定论。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。
  　　从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20世纪80年代的一些经济环境极其相似：
　　1.人民币升值。同日本一样，中国资进入21世纪也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。自2003年至今，人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。 城市化进程与房市预期。中国目前正处于加速城市化的进程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速率增长。据联合国在2010年3月25日发布的一份报告称：中国的城市化进程发展很快，城市化水平从1980年的19%跃升至2010年的47%，预测到2025年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不可再生资源，在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低。如果现在不买地买房，将来就会要付出更大的代价才能拥有。这个预期更刺激人们对商品房的需求以及企业对房地产市场的投入。
3.政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在经营土地方面缺乏监管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。