浅论房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响

　　因此，防止大量货币积聚在房地产市场，打击房地产投机，是治理房地产过度虚拟产生泡沫的关键。我国目前由于金融或资本不发达，投资渠道少，房地产往往被作为一种优质的投资品，在流动性过剩、资本逐利的本性推动下，就会引发房地产投机、房价迅速上涨的不良局面。而房地产又是对政策，尤其是对土地、金融、税收等政策依赖性很强的行业，资金松紧对房地产运行有决定性的影响。引起2007年美国次贷危机的直接原因就是贷款利率的上升和房地产市场的降温。从2004年6月到2006年8月美国基准利率先后上调17次，从1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人还款压力增大，违约现象大量出现；房地产市场降温则使借款人难以将房屋出租、出售，即使出售了房屋也不足以偿还购房贷款本金和利息，从而产生了商业银行贷款亏损等连锁反应，最终导致了次贷危机的发生。
　　四、我国房地产市场现状及建议。
　　国人对住房有特殊情结。由于人多地少、经济高速增长、城市化进程加速、信用工具不断出新、超前消费意识形成等因素的相互作用，导致我国需求膨胀，且具有相当的刚性，再加上境内外投资、投机的炒作，尤其是当前我国人民币升值预期的高涨，热钱正在快速进入我国，使我国房地产市场呈现极不正常的状态。一方面，形成了虚假的房市需求，推动房价不断上涨，投资者购房时不考虑自己的真实消费能力，包括按揭贷款后的还贷能力，而是考虑投资收益和成本，只要房价涨幅超过银行还贷利息成本，投资性购房的需求便会不断增加；另一方面，造成社会资源的极大浪费，许多城市房子空置率很高，而中低收入人群越来越买不起房子，极易引发社会矛盾，影响和谐社会的建设。
　　从房地产市场的供求关系看，目前我国存在着结构性失衡。房地产结构性的供不应求与供过于求同时并存：一方面，大量的商品房积压，这主要是因为开发商没有充分分析市场，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。要解决结构性失衡，就需要增加开发经济适用房的比例，而且严格限制以经济适用房名义开发超大面积住宅或将经济适用房转变为普通商品房。由于我国的房地产市场还处于发育的初期阶段，政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则，促进房地产市场的正常发育，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议：
　　第一，进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度，优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地；同时，要建立科学规范的准入机制，使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题（包括无能力租市场价住房）的贫困家庭或中低收入家庭。
　　第二，加强对热钱的跟踪和管制，控制热钱大量流入房地产市场。当前人民币在境外压力下升值预期不断高涨，吸引大量热钱涌入境内，房地产尤其是豪宅是热钱投资的主要对象。所以，一方面要稳定币值尤其是预期；另一方面，要从根本上完善我国的市场体制、金融制度以及货币政策等。
　　第三，增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。
　　第四，加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响，是个复杂的市场体系，政府应该有的放矢地制定地方房地产政策，而不能搞“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析和预警机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，正确引导房地产的投资和消费。
　　第五，加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收，加强物业立法。同时，货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注，并提高信贷条件，加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管，以保证其健康运行。
　　第六，充分认识房地产业的虚拟特性，综合考虑房地产金融问题，而不是单独从银行信贷管理、信托政策、企业债券或股票等金融工具的角度来考虑房地产金融。同时，进一步完善立法，使房地产企业股票发行和交易规范化，把企业通过股份制而筹集的资金纳入健康发展的轨道。
　　总之，解决住房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手两者的密切配合。一方面，要发挥市场在资源配置方面的基础性作用，利用市场的力量来使住宅商品适应各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡；另一方面，市场和政府两只手是互相配合的，政府应该更多地考虑保障社会公平。
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