厚利驱动下的城市违建市场化治理对策
内容摘要：“违建”是违法违章建筑的简称，全国城市“违建”呈现出久禁不绝、愈演愈烈的膨胀态势。根本原因在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”。违建及其厚利既损害市场的公平与效益机制，也有悖和谐社会的通用价值准则。治理违建离不开行为倡导的“抑制三段论”，然而治本之策却惟有运用市场化对策截断违建的厚利。
关键词：城市 违建 厚利驱动 市场化对策
“违建”是违法违章建筑的简称，如今在一些城市正呈愈演愈烈之势，以至到了再也不能漠视的地步。鉴于相关讨论已较多见诸媒体，这里主要从经济学角度进行分析并尝试从市场角度提出对策建议。
城市“违建”的现状
违建规模大
全国所有城市都不同程度地存在违建，而愈是大城市问题愈突出。据媒体报道（因违建有规避登记倾向很难获得其准确统计数据），南京市“已确认的违法搭建”为200多万㎡，乌鲁木齐市的各种违法违章建筑达320余万㎡，据深圳市的一次相对比较全面的摸底调查，截至2000年底该市各类违建达1.21亿多㎡，占全市建筑物总面积3.38亿多㎡的36%。其中一半为违法私房，计30多万栋、5874万㎡；其他有违法住宅1022万㎡，厂房4844万㎡，商业、办公用房394万㎡等。
建筑密度高
建筑覆盖率平均达70%～80%，最高逾100%——超越宅基地或占道营建。8层以上的“握手楼”、“一线天”比比皆是，近年来更快速向超高，10以上的破记录超极限容积率（建筑面积/用地面积）早已不鲜见。
涉及利益群体广
我们以厦门市为例，岛内村镇违建面达到总户数的50％以上，部分村达80％以上，岛外也呈快速增长态势。从全国总体情况看，拥有违建者远不只是人们想象中的村民、村干部，还有集体组织、基层政权、企事业单位、户籍非户籍城乡居民、有业无业者、公职人员（含执法人员、党员干部）甚至黑恶势力等。如媒体曾披露深圳宝安区一交警拥有9栋、数万平方米违法私房。
抢建速度快
为了抢在查处之前造成既成事实，有的违建者竟创下夜建４万㎡的“隔夜楼”奇迹。深圳自建市以来先后出现过多次抢建高潮，尽管每年都拆除临时性违建300多万㎡，但拆除速度远远跟不上抢建速度。曾一度让特区人引以为荣的“三天一层楼”的深圳速度早已被违建者刷新。目前深圳全市违建面积已大大超过2000年摸底数，占建筑物总面积估计上升到40%左右。北京市2002年拆除违建522万多㎡，广州市城管综合执法支队自成立以来清拆违建1877万㎡。然而由于抢建因素的存在，两市要分别在2008年奥运会和2010年亚运会之前全面完成清拆目标，任务相当艰巨。
清理违建难
困难来自盘根错节的关系与人情网，受益人的强烈反弹甚至暴力抗法，违建者顶风作案，对执法部门下达的停工令或贴上的封条视而不见。为此各城市都相继颁布了措辞严厉的清拆令或整治通知，可实施效果常常不尽如人意。一些地方政府在无奈之余只好请出公证员和法官、调动大批警力、动用推土机甚至爆破手去实施强拆。这固然可以惩治少数财大气粗、强硬蛮横、纯经营性的钉子户，可对那些生活确实困难、自建自住的弱势群体未必妥当。面对众多的违建者，“天然的软弱面”显露无余。
城市“违建”原因分析
面对久禁不绝甚至不断膨胀的违建，深恶痛绝的群众和舆论往往将原因归咎于政令不畅、决心不大、监管不够、责任不明、执法不严、惩处不力等等。这都不是根本原因。违建如此“顽强”膨胀归根到底在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”——强大的“低端市场需求”与事实上的“用地双轨制”。
从“投资-回报比”看，由于占房地产开发投入大项的土地资源成本被业主规避，违建就仅剩建设成本。考虑到设计档次、使用材质和施工队伍资质偏低等因素，经平衡多层砖混和高层钢混结构的成本差异，专家估计大城市违建的平均成本约为700元/㎡，中小城市约为500元/㎡。而在广州、深圳这样的大城市，普通建筑物的平均租金水平（综合考虑了地段、高套内率、一楼商铺等因素）达每月每平方米建面30元左右，亦即360元/㎡/年。这样按房屋一般使用期70年，违建的“投资回收期”（投资额/年均现金流入量）为2年左右,表明即使计入建设期也只需2～3年就可收回全部投资而进入高额净回报期；其收益率（年均利润/原始投资额×100%）逾50%；净现值指数（PVI=∑[CIk/(1+i)k]/∑[COk/(1+i)k]，预期年均折现率6%）达7.65；成本利润率达3500%。
众所周知高额利润在一个完全竞争的市场环境中本不可能持续存在。因为以资本自由转移为特征的竞争会很快拉平行业间利润率差别而使之趋向平均。问题在于土地资源市场上存在着事实上的双轨制：一方面是合法开发商从阳光市场上“高价”竞拍投放量极少的土地，另一方面则是违建者从灰色市场上低价甚至零地价谋地。结果就形成了“开发商主导高端和买卖市场，违建者主导低端和租赁市场”这样一个典型的“二元市场”格局。从违建占到深圳市建筑物总量36%～40%的比例看，就基本体现了这一格局。也就是说，只要资源双轨制存在，违建就会以其相对的低成本优势而拥有一个广阔的低端和租赁市场。
其实，违建为需求者所提供的“低门槛”不只是相对低廉的价格，还在于其极度松懈的管制，以至于那里被某些客居者视为“一片阴暗的自由乐土”——即使两类物业租售价格同等，也会有相当一部分人倾向于选择违建！据对广州、深圳、东莞等“珠三角”城市所作的综合调查显示，除65%以上的外来合法劳工与业者外（他们主要以低成本为选择取向），约90%以上不合法包括不办照不纳税的工商业者，95%以上的无合法身份证件者， 80%以上的涉“黄、赌、毒”，85%以上的偷抢拐骗等城市犯罪者……居住在以城中村为主的违建。可见违建不仅具备显著的成本和价格优势，还拥有一个相当庞大而稳定的“忠实客户群”。
马克思曾在《资本论》中引用过一段精彩论述：“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”由此可见经营违建的回报如此之高且稳，是城市违建屡禁不止的根本原因。
城市“违建”的负面效应
人类文明对自身行为的“经济评价”主要有公平标准与效益标准。在市场经济条件下，前者的基本诉求是“机会均等”或“公平竞争”，后者则主要看对社会生产力的发展是有利还是有害。不论是用公平尺度还是效益标准来检视违建行为，它都呈负面效应。而至于违建的“社会评价”，包括对社区环境和秩序的影响，以及经常报道的因质量低劣、漏夜抢建等而导致人身伤害之类，则不属本文的“经济评价”范围。
作为土地资源“事实双轨制”的必然结果，就是一切合法开发商无奈退出广大的低端物业和租赁市场，将一门庞大的产业（按深圳2000年底违建摸底数1.21亿多㎡计，除掉业主自用及闲置部分年营业总额至少在200亿元以上）拱手让给违建者。这又反过来成全、保护了违建厚利，为“寡占者”筑起了一道坚实的安全屏障和阻隔外来竞争的避风港。违建物业“稳赚不折”的奥秘正在于此。
违建减少公共收益。违建规避一般合法开发商所承担的高额地价（政府土地批租收益）自不待言。而且既属违法违章，它就不具备合法纳税人的身份，税务机关就无从或难以对其依法征税。一座城市每年坐失200亿元（如深圳）的税基是对公共利益的巨大损害。不仅如此，由于城市90%以上不合法包括不办照不纳税的工商业者寄寓在违建，它所间接造成的财政损失更加难以估量。
违建厚利支撑着“食利者”阶层的膨胀。违建的高额利润其实来自于土地的绝对地租、级差地租、垄断地租及对周边公建设施的“无偿分享”。
众所周知，马克思、恩格斯曾在《资本论》等著述中用大量篇幅论证地租的剥削性质及坐收渔利者对社会的“多余”，并在《共产党宣言》中力主“剥夺地产，把地租用于国家支出”。列宁也曾在《帝国主义论》中将这种“食利者”阶层的增长视作垄断资本主义的腐朽。
有趣的是，主流资产阶级经济学家和家也把地租看成是资本主义生产过程中的“一个无用的累赘”而主张国有之，如托马斯•斯彭斯的《土地私有制的不公正》、威廉•奥格尔维的《土地所有权论》等。事实上，作为违建厚利唯一受益人的物业业主无须劳作，从某种程度上腐蚀着社会的发展活力。
如今某些大城市拥有数栋甚至十几栋、楼高八九甚至十七八层、建面数千甚至几万平米、年收益数百万甚至上千万的违建者大有人在，主要或完全靠物业出租生存的机构或企事业单位也为数众多，如果一个国家、一个区域或一座城市步入到“本地人轻松经营物业（坐收地租），外来者辛勤打拼实业（经商打工）”的境界是很可悲的。
城市“违建”治理对策
“公平”与“效益”是支撑和谐活力社会的两大基石。可愈演愈烈的违建既危及公平也损及效益。因此遏止违建膨胀已成当今城市管理的要务。那么如何才能有效治理违建呢？其实基本思路仍不脱行为所倡导的“抑制三段论”：加强“反违”；强化“禁违”监管；加大“打违”力度。这里的关键在强度，需长期保持一种全社会对违建的高压态势。然而治本之策却惟有“釜底抽薪”：截断违建的厚利之源。
大力培植阳光型低端物业市场尤其是租赁市场，通过增加供给源来吸纳巨大的低端和租赁需求。如果合法开发商能够提供租售价格可与违建伯仲的大量低端和租赁房源，将可从根本上缓解这一市场的供求关系并有效遏止经久不衰的抢建违建之风。
换句话说，就是要让合法开发商跻身被违建者长期垄断的低端和租赁物业市场，打破违建者一统低端市场、远离竞争威胁的不正常局面。为此政府应设法打破土地资源供给事实上的“双轨制”，尽快出台有利开发商涉足低端物业经营尤其是租赁的相关政策。
作为解决用地“双轨制”的有效办法之一，政府向合法开发商提供专门用于建造廉租屋的低地价甚至零地价土地。这可“一步到位”将合法开发商置于与违建者同等的起跑线。代价就是政府放弃一部分拍地收益。其实政府拍地的正确目标是控制资源投放节奏而非增加财政收入。因为拍卖地价每增高一档虽为政府增加了一点收益却也为违建扩宽了提租空间，正所谓“水涨船高”—地价带动租金上升，违建者因此而成了最大的间接受益群体。这正是近几年来大城市物业租金不断上涨的重要原因。
高地价、高地租及作为结果的高房价、高房租平添了整个经济的发展成本：一是业者经商投入和收益的相当一部分要耗费在土地、厂房、写字楼、铺面等的租金上，导致地方营商成本飙升、创业门槛提高、投资环境恶化；二是增加生产经营成本最终会提升消费品的价格，损害消费者的福祉；三是不利于人力资源的再生产—工薪族得将相当一部分劳动收入转移支付给房主（大城市打工者独住房租支出占收入的1/3左右），自身的劳动力再生产和全面发展得不到保障，也损及大量使用外来劳工的城市的核心竞争力。
作为解决用地“双轨制”的替代办法之一，通过“补交地价”而将“违法建筑”纳入到与“合法建筑”统一的阳光市场，让二者享受完全的无差别待遇。这里的操作要点和难点有三。一是违建的“除罪化”问题：既然“法不责众”没法强制拆除规模庞大的违法私房及其他违建，就应该转换思路采取补充措施让其有条件有代价的合法化；二是违建的地价补差问题：这是违建合法化的唯一途径，也是允许其合法租售的必要条件，更是营造两类物业之平等竞争环境的关键；三是引导消费与维护合法经营的制度安排问题：可规定合法房主向客户开具正规租赁发票，持有该发票（或合法房地产证）者才能被视为城市的合法居住（包括暂住）人口，从而才能“凭票”在城市办理就业、工商、保险及其他证照，借此引导客户租赁合法物业而将违建限制在“自用”功能之中。
强化租赁征税并探索通过立法加大对“寄生”类收益的课税。其实西方尽管维护私有制及其剥削制度，但也一直在为削弱“寄生”收益而进行着不懈的探索，其立法成果包括征收遗产税、赠予税、利息税、土地增值税等。而我们往往把征税的目光放在为社会创造财富、推动生产力发展的身上，却忽略那些并不为社会创造财富甚至成为经济发展“累赘”的“消极收益”。科学的税制安排同样应依循公平和效益原则，鼓励积极向上的创业、创新活动而抑制消极的“寻租”、“食利”行为。
加强对违建、违建密集区、城中村等的综合管理与治理，升高而不是降低入住的制度门槛，将这里变成“明媚的阳光社区”，使其中充满关爱、尊严、温馨、洁净、和谐、透明和秩序。
解决涉及“切身利益”的问题—难，解决涉及“重大切身利益”的问题—更难，解决涉及“群体重大切身利益”的问题—难上难。在提倡以人为本、建立和谐社会的今天，既然关系到“群体重大切身利益”的违建问题如此难以解决而又不得不加以解决，或许“经济手段”要优于“行政手段”、“看不见的手”会胜过“看得见的手”。这正是本文的初衷。
